（2017）京03民终8697号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-12-05
案件名称
张士英与北京市通州区西集镇望君疃村村民委员会土地承包经营权出租合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张士英,北京市通州区西集镇望君疃村村民委员会
案由
土地承包经营权出租合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终8697号上诉人（原审被告）：张士英，男，1959年1月15日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：夏微观，北京市致宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市通州区西集镇望君疃村村民委员会，住所地北京市通州区西集镇望君疃村。法定代表人：闫闯，主任。委托诉讼代理人：王贺，男，1980年11月5日出生，汉族，北京市通州区西集镇望君疃村村民委员会职员，住北京市通州区西集镇望君疃村村民委员会。上诉人张士英因与被上诉人北京市通州区西集镇望君疃村村民委员会（以下简称村委会）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初29664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张士英及其委托诉讼代理人夏微观、被上诉人村委会委托诉讼代理人王贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张士英上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判驳回村委会全部诉讼请求或发回重审。2.由村委会承担诉讼费用。事实和理由：张士英与村委会签订合同后，交纳租金的时间并非按照双方合同约定进行交纳，村委会对此一直予以认可和接受，从未提出任何意见，村委会对张士英交纳租金态度及租金交纳凭证足以证明双方对租金交纳时间进行了变更。张士英在合同中不存在任何违约行为，不存在合同的任何解除事由。村委会辩称，同意一审判决。不认可双方对租金交纳时间有口头约定变更。张士英承租涉案土地以来，年年拖欠租金，村委会考虑双方的租赁关系以及张士英经营投入的情况，一直没有追究，但近年来张士英拖欠租金的情况愈演愈烈，且村民代表以及政府要求张士英必须按约定交纳租金，故村委会请求解除合同。村委会向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2011年4月30日签订的两份《土地租赁合同》；2.张士英支付村委会租金违约金190309.86元；3.张士英从涉诉场地内腾退；4.本案诉讼费由张士英负担。一审法院认定事实：一、双方合同的签订由来。本案涉诉土地共计295亩，2000年1月30日，范贵林从村委会承租123亩，2004年9月10日，范贵林从村委会承租土地295亩，该土地范围包括之前承租的123亩土地。2011年4月22日，张士英与范贵林达成协议，将涉诉土地295亩全部转租给张士英，范贵林给付张士英转让款共计250万元，随后租金由张士英向村委会交纳。2011年4月30日，村委会和张士英同时签订两份《土地租赁合同》，分别租赁172亩和123亩土地，共计295亩土地，即本案涉诉土地，也是范贵林转让给的张士英土地。后张士英与范贵林因土地转让款给付问题发生纠纷，范贵林将张士英起诉至一审法院，后范贵林胜诉申请执行，2016年6月8日涉诉土地地上物被一审法院依法拍卖给案外人殷宇。二、合同涉案条款和履行情况。本案涉案两份土地租赁合同主要条款基本一致，对于租金给付约定每年3月1日一次性交付，如张士英不按时交纳租金，每逾期一天加罚千分之三的滞留金，如逾期半年不交，村委会有权终止合同，并扣留张士英相当于租金及罚金的财产。两份合同涉诉土地相邻、租金一并给付，张士英分别于2012年1月19日交纳2011年租金、2013年1月7日交纳2012年租金、2014年9月通过汇款交纳2013年租金、2015年2月通过汇款交纳2014年租金、2016年6月30日通过汇款交纳2015年租金、2016年8月1日通过汇款交纳2016年租金、2017年3月1日通过汇款交纳2017年租金。2016年6月29日，村委会在涉诉场地门口张贴《关于解除租赁关系的通知》，同时2016年7月4日向张士英邮寄该通知。2016年8月2日，村委会将张士英诉至一审法院，即本案。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担因举证不能的法律后果。根据庭审情况，双方争议涉及如下问题：1、张士英是否违约。村委会以张士英逾期支付租金起诉解除合同，张士英认为双方通过口头方式改变了租金交纳方式。从历年租金交纳情况来看，张士英均存在逾期将近一年的情况，但村委会均未起诉解除合同，看似村委会认可该种租金交纳方式，但该院认为尚欠缺足够证据证明村委会与张士英达成了租金交纳时间变更的依据。因为：第一，从租金交纳情况来看，虽然存在逾期但是2016年张士英先后两次交纳了2015年和2016年的租金，如果存在对租金交纳时间的变更，则张士英可能存在提前交纳了2016年租金的情形，或者存在双方对租金交纳逾期具体可以逾期多久没有进行约定；第二，张士英未向该院提交充分证据证明双方对租金交纳时间进行了变更，否则不应存在租金交纳时间如此不固定，跨度从逾期将近半年、一年和2017年租金按时交纳的情形。因此，张士英对于租金变更交纳时间的约定不构成合理的答辩意见，张士英构成了未按期缴纳租金的违约行为。对于村委会是否可以行使合同解除权，村委会期间未起诉逾期交纳租金解除合同不代表村委会放弃起诉，张士英的违约行为构成了连续违约，村委会因此有权行使合同解除权。2、两份合同是否可以一案处理。本案涉及两份租赁合同，但从合同的历史形成来看，张士英从范贵林手中取得土地承租权即是两份合同一并处理，后续两份租赁合同的签订也仅是完善了租赁期间的起始时间，其他合同约定并无出入，此外，两块土地相邻，租金交纳、土地使用均一并履行，两份合同履行情况一致，因此本案中可以对两份合同一并处理。关于合同解除的具体时间，村委会虽通过邮寄和张贴方式行使合同解除权，但张士英后续交纳了租金，如以邮寄或张贴时间计算合同解除时间，会导致已履行完毕合同期限权利义务需重新考量，不利于经济效益，故对于合同解除时间以本案判决生效之日计算更为适宜，对于张士英已交纳租金部分，张士英可另行主张村委会退回。关于村委会的各项诉讼请求，因张士英构成违约，村委会享有合同约定的合同解除权，对于村委会要求解除合同的诉讼请求，该院予以支持；对于租金违约金，村委会仅主张2015年逾期交纳租金的违约金该院不持异议，对于违约金计算按照合同约定标准计算；对于土地腾退，根据张士英的陈述和村委会提交的证据，涉案土地存在第三人使用的可能，故在第三人未参加本案诉讼的情况下，基于保护案外人利益，本案中对于土地腾退不宜一并处理。对于张士英表示第三人申请撤销执行裁定的事由，因本案并未处理第三人利益，并且涉案土地地上物已经实际拍卖和执行，故对于该答辩意见该院亦不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除北京市通州区西集镇望君疃村村民委员会和张士英于2011年4月30日签订的两份《土地租赁合同》（合同分别是张士英承租北京市通州区西集镇望君疃村村民委员会172亩土地的《土地租赁合同》和123亩土地的《土地租赁合同》）；二、张士英于本判决生效之日起七日内给付北京市通州区西集镇望君疃村村民委员会租金违约金共计190309.86元；三、驳回北京市通州区西集镇望君疃村村民委员会的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。土地承包经营权出租合同是指农村土地承包人依法将农村土地承包经营权出租给他人经营而签订的合同。由于本案合同所涉及的土地是农村集体所有土地，张士英不是村委会集体组织成员，村委会是将农村集体土地租赁给农村集体组织以外的人进行经营，据此本案案由为土地承包经营权出租合同纠纷，而非土地租赁合同纠纷。2004年9月10日，在相关部门鉴证下，村委会与案外人范贵林签订295亩土地的《农村土地租赁经营合同书》，约定村委会提供的土地用于经营。2011年4月22日，范贵林与张士英签订《协议书》，张士英承诺承租约定的农业用地后，开发、利用该农业用地。2011年4月30日，村委会与张士英分别就172亩土地、123亩土地签订《土地租赁合同》，村委会同意范贵林将剩余租期10年的172亩土地转租给张士英。由此表明，张士英与村委会签订《土地租赁合同》的合同目的是开发、利用该农业用地进行经营。根据2016年6月8日涉诉土地地上物被一审法院依法拍卖给案外人的事实，张士英租赁的土地的地上物被拍卖给案外人以后，表明张士英已经无法在涉案土地上进行经营，进而表明张士英与村委会签订《土地租赁合同》的合同目的已经无法实现。在村委会通过诉讼请求解除合同的情形下，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，由于张士英违约向案外人支付款项的行为导致其与村委会签订《土地租赁合同》的合同目的无法实现，张士英与村委会签订《土地租赁合同》应当予以解除，故本院对张士英有关涉案《土地租赁合同》不应被判决解除的上诉理由和请求不予采纳。根据涉案《土地租赁合同》“每年3月1日一次性交付租金……如张士英不按时交纳租金，每逾期一天加罚千分之三的滞留金”中的约定，张士英应于每年3月1日一次性交付租金。村委会认为张士英未按时支付租金，张士英主张其与村委会就租金交纳时间进行了变更，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，张士英应提供证据证明其主张成立，在张士英提供的证据不能证明其主张成立的情形下，又根据张士英在2016年6月底才支付2015年租金等事实，表明张士英在合同履行中存在未依约按时支付租金的违约行为。根据张士英未按时支付租金的违约行为及村委会的诉讼请求，张士英应向村委会支付未按时交纳租金的违约金，故本院对张士英有关“交纳租金的时间并非按照双方合同约定进行交纳，村委会对此一直予以认可和接受，从未提出任何意见，村委会对张士英交纳租金态度及租金交纳凭证足以证明双方对租金交纳时间进行了变更，应判决驳回村委会诉讼请求”的上诉理由和请求不予采纳。综上所述，张士英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5626元，由张士英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 张 慧审 判 员 石 煜二〇一七年八月三日法官助理 赵 凯书 记 员 邸 硕