（2017）沪0115民初22453号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-12-01
案件名称
陈晨与王金山房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈晨,王金山
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初22453号原告：陈晨，女，1987年2月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：丁文佳，上海启昇律师事务所律师。被告：王金山，男，1962年1月30日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告陈晨诉被告王金山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告陈晨及其委托诉讼代理人丁文佳，被告王金山到庭参加了诉讼。后本案转为普通程序，于2017年7月28日公开开庭进行了审理。原告陈晨的委托诉讼代理人丁文佳、被告王金山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈晨向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期滞纳金人民币26,728元(以514万元为基数，按照日万分之四利率，自2017年2月16日至2017年2月28日计算；以下币种同)；2、判令被告支付违某金147万元。本案审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付逾期滞纳金(以514万元为基数，按照日万分之四利率，自2017年2月16日至2017年2月28日计算)；2、判令被告赔偿原告因违某造成的经济损失100万元；3、判令被告支付原告违某金47万元。事实与理由：原告与被告于2016年11月25日签订上海市房地产买卖合同，约定：原告将其所有的上海市浦东新区向城路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给被告，出售价为735万元，双方应于2017年1月6日前办理系争房屋过户手续，被告应于2016年11月15日前支付定金50万元，2016年11月25日前支付首付款221万元(含定金)；2017年1月31日前支付尾款514万元；若被告未能在2017年1月31日前获得贷款，需先行垫付余款。系争房屋买卖合同另明确，若被告未按系争合同协议约定期限付款的，应向原告支付违某金，违某金按逾期未付款的日万分之四计算，自应付款第二日起算至实际付款之日止；逾期超过15日后被告仍未付款的，除被告应向原告支付的滞纳金外，另应承担房屋总价款20%的违某金，且原告有权单方解除合同。系争房屋买卖合同签订后，原告按约履行了相关合同义务，但被告一直拖延履行付款义务，未能按约在2017年1月31日前付清房款。原告多次致函催告被告，均遭被告推脱，直至2017年3月1日被告才将全部房款付清，已构成违某。2017年2月16日，因被告逾期履行付款义务超过15天，原告按合同约定书面通知被告解除系争房屋买卖合同并要求被告支付违某金，被告未予理睬。2017年3月15日，原告向上海市浦东新区房地产交易中心查询系争房屋不动产登记信息时，发现系争房屋已被被告设定除银行抵押贷款以外的其他抵押登记，债权数额300万元。考虑到系争房屋已设定抵押，如涤除该抵押权代价太大，故原告只得选择继续履行合同向被告交房。原告认为，原告出售系争房屋系为置换新房产及投资澳洲房产、土地急需钱款，因被告承诺在2017年1月31日之前全额付款(若银行贷款不足，其将以其他方式补足房款)，故原告同意以735万元价格向被告出售系争房屋，该价格远远低于当时的房屋市场价835万元(该价格也被被告作为申请人的房屋评估报告所认定)，在双方签订系争房屋买卖合同时原告也曾告知过被告以低于市场价出卖房产系为另行购房所需，且原告多次明确告知被告须在2017年1月31日前付清全部房款，否则将会导致原告置换、投资资金支付困难，造成违某。现被告的违某行为已造成原告对案外人违某，产生实际损失，其中，澳洲土地的延迟付款损失为10.20万澳元(按照合同总价的10%)，折算人民币55万元；澳洲公寓延迟付款滞纳金972.87澳元，折算人民币5,000多元；原告用于置换滨江壹号院房屋的尾款202万元也产生了逾期付款损失。原告认为，双方签订的房屋买卖合同真实、有效，理应受到法律保护，双方均应恪守履约。现被告未按约履行付款义务已构成违某，原告有权要求被告赔偿差价损失以及支付相应的违某金。根据合同约定，被告应按合同价款的20%支付违某金，考虑到已向被告诉请赔偿差价损失100万元，故现仅要求被告支付违某金47万元。原告确系延迟交房，但系因为被告逾期支付房屋尾款，故原告迟延交房进行抗辩，原告并不存在违某行为。被告王金山辩称，不同意原告的诉请。因为银行贷款迟延导致被告延期付款，被告没有过错，故不同意支付滞纳金。2016年12月被告向中国建设银行上海徐汇支行申请办理房屋贷款手续，并根据银行要求提供了贷款资料。但直至2017年1月17日，银行才通知被告签订了抵押借款合同，为此过户时间也延迟到2017年1月20日。被告没有认真看买卖合同内容就匆忙签了合同，被告也从未承诺过在2017年1月31日之前付清全款，签约时也已明确部分款项将通过银行贷款支付。就银行贷款迟延放款问题，被告已向原告支付过滞纳金。现房屋交易已经完成，原告也已经获取全部购房款。此外，原告也存在延迟交房的违某行为。原告购置澳洲房产、土地及置换新房产生的损失与本案无关，没有证据证明存在上述损失，且被告在签订合同时并不知道原告要以系争房屋出售款来支付置换新房及购买澳洲土地、房屋所需的款项。系争房屋出售价并未低于市场价，当时的市场价约为700万元。2017年1月20日的评估报告与本案无关，该报告系银行委托评估机构办理系争房屋按揭贷款作出的评估，系作为贷款额度的参考，且估价报告中也明确不作为市场价值的依据。本院经审理认定事实如下：2016年11月25日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将其所有的系争房屋以735万元的价格出售给被告。上述合同第九条约定：被告未按合同付款协议约定期限付款的，应当向原告支付违某金，违某金按被告逾期未付款日万分之四计算，违某金自合同应付款期限之第二日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日被告仍未付款的，除被告应向原告支付十五日的违某金外，被告还应承担违某责任，违某金为该房屋总价款的20%；原告可以从被告已付款中扣除违某金，余款返还被告，已付款不足违某金的，被告应在接到书面通知之日起十日内向原告支付；同时，原告有权单方面解除合同。上述合同附件三付款协议约定：被告应于2016年11月15日之前签订购房协议并支付定金50万元；2016年11月25日前签订上海市房地产买卖合同，签订当日支付首付款221万元(含定金50万元)；余款514万元由被告向银行贷款，如贷款不足，不足部分被告于交易过户前补足，贷款部分如贷款银行未能在2017年1月31日前发放贷款，由被告先行垫付，2017年1月31日前一次性支付给原告。2016年11月15日，被告向原告支付50万元；2016年11月25日，被告向原告支付11万元；2016年12月2日，被告向原告支付55万元；2016年12月3日，被告向原告支付100万元；2016年12月5日，被告向原告支付5万元。2017年1月17日，被告签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，向中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行借款514万元。2017年1月20日，原、被告办理系争房屋过户手续。2017年2月16日，原告向被告发出解除合同通知书，称因被告未能在2017年1月31日支付尾款514万元，且至通知发出之日仍未支付，故原告依照合同约定于通知发出之日解除合同，且因被告违某行为给原告造成损失，故还要求被告支付合同总价20%的违某金即147万元。2017年3月1日，514万元贷款由中国建设银行发放至陈晨账户。2017年3月13日，原告向被告交付系争房屋。2017年2月3日，系争房屋登记至被告名下。2017年3月2日，被告以该房屋为抵押物设定了金额为300万元的债权。另查明，因被告委托，2017年1月20日，上海国城土地房地产估价有限公司就系争房屋作出评估报告，确认该房屋2016年12月14日的抵押价值为835.70万元，报告同时确认该报告仅供委托人向中国建设银行上海徐汇支行申请抵押贷款时使用。还查明，在原、被告与系争房屋买卖中介共同组成的微信聊天群中，关于房款支付、交房及违某事项处理事宜，双方曾多次互发微信进行沟通。在微信聊天中，原告曾多次催促被告尽快办理贷款。本案审理中，原、被告确认：因被告于2016年12月5日支付系争房屋首付款，故向原告支付了迟延履行首付款支付义务10天的违某金4,950元；2017年1月20日，被告通过中介向原告支付了2017年1月31日至2017年2月15日期间因被告迟延支付尾款而产生的滞纳金30,840元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不按约履行合同义务的，应当承担赔偿损失等违某责任。原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按约履行。被告向原告购买系争房屋，理应按照合同约定的付款时间足额支付房款。根据合同约定，被告应于2017年1月31日前将购房余款514万元支付给原告，即便因贷款银行未能在该日之前发放贷款，被告也应先行垫付该款。现根据本案查明事实及证据材料，原告直至2017年3月1日才收到购房余款514万元，故原告主张被告延期支付余款514万元构成违某，本院依法认可。原告诉请被告以514万元为基数，按照日万分之四利率，支付自2017年2月16日至2017年2月28日的逾期违某金，符合合同约定，本院依法准许。原告提供的评估报告显示，系争房屋在2016年12月14日的抵押价值为835.70万元，而涉案买卖合同约定的房屋价格为735万元，虽然原告未就其购置澳洲房屋、土地及其他房产产生的经济损失进行充分举证，但考虑到系争房屋合同价与市场价之间确实存在一定的价差，以及原告因被告迟延付款可能产生的实际损失，综合双方当事人的合同履行情况、被告已经支付的逾期违某金、预期利益等案件情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告向原告赔偿经济损失10万元。关于原告诉请被告按照合同约定支付违某金47万元，本院认为，因被告迟延付款已超过15日，原告作为守约方，有权选择继续履行合同或解除合同，但原告最终选择了继续履行合同，向被告交付房屋，与被告完成了房屋交易。现原告诉请被告支付合同约定的违某金47万元，实际系合同约定的合同解除违某金，原告既已选择了继续履行合同，则无权要求被告支付合同解除的违某金，故对该诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告王金山应于本判决生效之日起十日内给付原告陈晨逾期付款违某金(以514万元为基数，按照日万分之四利率，自2017年2月16日计算至2017年2月28日)；二、被告王金山应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈晨经济损失10万元；三、驳回原告陈晨的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,270元，由被告王金山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 尹志君人民陪审员 许培林人民陪审员 周萍萍二〇一七年八月三日书 记 员 朱佳烨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 关注公众号“”