（2017）川0302民初1848号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-09-29
案件名称
原告四川衡易物业服务有限公司自贡分公司诉被告刘启前、郭玉兰物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
自贡市自流井区人民法院
所属地区
自贡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川衡易物业服务有限公司自贡分公司,刘启前,郭玉兰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
四川省自贡市自流井区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0302民初1848号原告：四川衡易物业服务有限公司自贡分公司，住所地四川省自贡市自流井区汇兴路598号龙城国际5号楼1单元1楼。负责人：章贵，该公司经理。委托诉讼代理人：林卯，男，1991年5月18日出生，汉族，系该公司职工，住四川省自贡市贡井区。被告：刘启前，男，1954年11月13日出生，汉族，户籍地四川省宜宾县，住四川省自贡市自流井区。被告：郭玉兰，女，1964年4月9日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。原告四川衡易物业服务有限公司自贡分公司（以下简称“衡易自贡分公司”）诉被告刘启前、郭玉兰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案受理后，依法由审判员ＸＸ适用简易程序于2017年7月25日公开开庭进行审理。原告衡易自贡分公司的委托诉讼代理人林卯，被告刘启前、郭玉兰到庭参加诉讼。由于双方对本案厕所是否属于原始规划存在争议，需双方提供证据证明，双方当事人同意2017年8月1日恢复庭审，原告衡易自贡分公司的委托诉讼代理人林卯，被告郭玉兰到庭参加诉讼。被告刘启前未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告衡易自贡分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付自2014年7月1日至2017年5月31日的物业服务费4225.90元（120.74元×35月）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告负责物业服务的业主，原告与被告签订前期物业服务合同，并与小区业主委员会签订物业服务合同。原告自接手该小区物业服务以来，切实按照物业服务合同约定的内容提供了物业服务。但被告人自2014年7月起以种种理由拒绝再向原告支付物业服务费。经原告多次催收无果，特向法院提出起诉。被告刘启前、郭玉兰庭审中共同辩称：原告修建的公共厕所开启期间其氨气对被告房屋墙面造成了损害，并在厕所使用期间擅自修建两条变道破坏绿地，原告需对造成的损害给被告一个满意解决方案，被告方才会缴纳物业费，在厕所关闭以前的不应该缴纳，关闭后的被告方愿意缴纳；原告对小区物业维护不到位，道路、护栏、化粪池损坏不及时修理。故应当驳回原告诉请。经审理查明：被告刘启前、郭玉兰系原告衡易公司所提供物业服务的龙城国际5栋2单元2楼5号房产的业主，其房屋建筑面积为121.80平方米。其楼下是规划设立的小区物业管理用房，设置有厕所一座。为了便于进出，该物业用房外的绿化带中设置便道一条。后由于业主及其他人员的通行在该绿化带踏出另一条便道。2012年7月4日，自贡市奇龙房地产开发有限责任公司与原告衡易自贡分公司签订《龙城国际前期物业服务合同》，约定由衡易物业自贡分公司为被告提供前期物业管理服务，物业服务费1.00元/平方米/月，合同有效期8年自2009年至2017年2月8日止；但在本合同期内，业主委员会成立并于新聘请物业管理企业签订物业服务合同时，本合同自动终止等。《龙城国际前期物业服务合同》签订后，原告对该小区进行了物业管理。2014年10月8日，该小区业主委员会与原告签订了《物业服务委托合同》，约定由原告为被告小区所在小区提供物业服务，物业服务费1.00元/平方米/月。《物业服务委托合同》签订后，原告对该小区进行了物业管理。自2014年7月1日起至2017年5月31日止，被告未缴纳物业费，欠交物业服务费4225.90元（120.74元×35月），期间原告通过张贴的方式对欠款进行了催收。以上事实有原告举示的《营业执照》、《法定代表人身份证明》、《龙城国际前期物业服务合同》、《龙城国际小区物业服务委托合同》、缴费通知（照片）及被告提交的物业用房外道路照片以及当事人陈述等存卷佐证。被告提交的其他证据缺乏其他证据予以佐证关联性，不予采信。本院认为，自贡市奇龙房地产开发有限责任公司与原告衡易自贡分公司签订的《龙城国际前期物业服务合同》，符合合同成立的要件，合法有效，依法对双方均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“┈业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。┈”之规定，原告与龙城国际小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，不违反法律的强制性规定，系当事人真实意思表示，其合同的条款对小区全体业主均产生约束效力。原告提供了物业服务，被告作为房屋所有人应当按约定交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，原告衡易自贡分公司有权要求被告支付拖欠的物业费4225.90元，本院予以支持。被告辩称原告应当关闭厕所、将小区物业用房外的通道改建成为绿化带属于对小区既有设施的更改，应当由小区全体业主依法形成决议并报规划同意；小区物业用房外的人为踩踏形成的便道、护栏、化粪池损坏维护不及等物业管理不到位等，也均属于小区公共管理的事务，应当通过该小区的业主委员会对物业公司进行督促、管理，被告作为业主个体不能以个人对公共事务的评判，作为拒绝缴纳物业费用的理由，故其辩解不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告刘启前、郭玉兰于本判决生效之日起五日内支付原告四川衡易物业服务有限公司自贡分公司自2014年7月1日起至2017年5月31日止的物业服务费4225.90元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由被告刘启前、郭玉兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 员 Ｘ Ｘ二〇一七年八月三日法官助理 杨余东书记员黄小洁 关注公众号“”