（2017）粤53民终418号

裁判日期: 2017-08-03

公开日期: 2017-12-13

案件名称

云浮市创宇贸易有限公司与蓝权明商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省云浮市中级人民法院

所属地区

广东省云浮市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

云浮市创宇贸易有限公司,蓝权明

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省云浮市中级人民法院民事判决书（2017）粤53民终418号上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：肖志均，该公司总经理。委托代理人：林剑飞，��东百誉律师事务所律师。委托代理人：卢远，广东百誉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：蓝权明，男，1990年5月19日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。委托代理人：莫衍，广东军萍律师事务所律师。委托代理人：黄颖怡，广东军萍律师事务所律师。上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称创宇公司）因与被上诉人蓝权明商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初2146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创宇公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人一直未完善办理房地产权证手续系上诉人至今未办��完毕产权证的根本原因，上诉人已发出通知，不存在过错，一审法院认定上诉人存在过错并应承担逾期办证违约责任系认定事实不清，证据不足。1、根据《合同补充协议》第四条：“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实乙方存在欠资料欠费的情况除外）”的约定，即上诉人协助办证的前提是被上诉人不但需要交清办理房地产权证应交的费用，而且需要完善办理房地产权证的有关手续如授权委托手续，否则上诉人有权不另行通知被上诉人，并将办理放产权证的期限相应顺延。本案中��被上诉人虽已于2011年5月14日向上诉人交付办证相关费用，但其未向上诉人提交书面的授权委托书以完善办证相关手续。另，案涉商品房于2014年4月28日取得竣工验收备案表，此时的案涉商品房才符合交付条件，在此后的180日内（即2014年10月25日前），被上诉人曾向产权登记机关申请涉案商品房产权登记，但因欠缺前述授权委托书等办证手续材料而未果，对此，产权登记部门根据《房屋登记办法》第17条之规定只是口头通知上诉人需要补正的材料，况且，产权登记部门作为行政机关在无书面授权委托书的情况下不能也不可能简单地根据被上诉人的代办证费用收据就认定上诉人与被上诉人之间的授权委托关系成立。此后，上诉人已通过电话通知被上诉人并要求补足授权委托书以完善办证手续，但被上诉人一直未予以回应，直至《不动产登记暂行条例》施行前被上诉人仍��给予任何答复。对此，上诉人根据《补充协议》第四条之约定有权顺延办证期限并不再另行通知被上诉人。2、2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》明确要求办理产权登记需要提供书面的授权委托书，为此，上诉人根据《合同补充协议》第四条之约定已多次通过电话方式通知被上诉人，但仍未收到回应，后上诉人于2015年12月7日通过快递形式通知被上诉人。至此，被上诉人仍未予以配合。所以，上诉人至今未能为被上诉人办理完毕房地产权证的根本原因是被上诉人一直未配合上诉人完善办证的授权委托手续，过错不在于上诉人，而一审判决却认定上诉人存在逾期办证行为并承担违约责任系认定事实不清、证据不足。3、此外，被上诉人主张其已签订了授权委托书并完善了办证相关手续，对此，被上诉人应提供相关证据予以证实，否则其应承担举证不能的法律后果。二、即使上诉人存在逾期办证的违约行为并应支付违约金，但计算违约金的时间也不应是从2014年10月26日起计算至不动产管理部门发出房地产权证之日止，一审法院计算上诉人应支付违约金的时间错误。1、上诉人不存在逾期办证的行为，但在《不动产登记暂行条例》施行之日即2015年3月1日起至2015年12月7日期间，上诉人虽有通知被上诉人补足办证手续材料，但鉴于无相应书面证据予以证实。为此，上诉人愿意按照合同约定承担该期间的逾期办证违约责任，在2015年12月7日之后的时间内，因上诉人已书面通知被上诉人补足办证手续，但被上诉人至今仍未给予配合，由此产生的逾期办证责任应由被上诉人自行承担，与上诉人无关。2、上诉人只有协助被上诉人向不动产管理部门提交办理涉案商品房产权证的相关义务，并无决定不动产管理部门何时发放房地产权��书的权利，不动产管理部门发放相关产权证书的行为属于行政行为，与本案无关。因此，计算上诉人支付逾期办证违约金的时间应截止至上诉人向不动产管理部门提交办证应由其提交的资料日止。综上，上诉人至今未为被上诉人办理产权证是因为被上诉人自签订涉案合同后一直未与上诉人完善代办证的授权委托手续。对此，上诉人已发出通知，并无过错。虽然双方有关于代办证费用的票据，但该票据不能代表正式的书面授权委托书，不动产管理部门不能也不可能仅凭该代办证费用的票据而认定双方存在代办证的授权委托关系，而一审法院单凭该票据就认定被上诉人已完善了代办证的授权委托手续系认定事实不清，证据不足，二审法院应予撤销一审判决，并依法改判。被上诉人蓝权明辩称：请求驳回上诉人的上诉请求。本案一、二审诉讼费用由��诉人承担。理由如下：一、上诉人的上诉没有事实和法律依据，上诉人应当按照本案涉案合同约定承担相应的合同责任，请求法院驳回上诉人的上诉请求。1、上诉人在上诉状中称“多次打电话通知被上诉人提交相关资料”不是事实，且未提供相关证据予以证实，应当承担举证不能的责任。事实上，上诉人不曾要求被上诉人提供任何资料，即使上诉人不曾要求被上诉人提交相关办证资料，被上诉人亦早已提交相关的办证资料给上诉人，被上诉人家中有小孩需要读书，需要用到本案的房地产权证，被上诉人比上诉人更加急需办理涉案房屋的房地产权证，不可能不提交相关资料给上诉人。2、本案是合同纠纷，被上诉人请求的是上诉人承担违约责任，请求其按照合同约定为被上诉人办理房地产权证，但合同责任（违约责任）是严格责任，是无过错责任，上诉人在起诉状中称其不存在过错而免责，违反法律规定。（1）一审法院已查明上诉人至今未按本案的合同约定为被上诉人办理房地产权证；（2）被上诉人对于本案不存在任何过错，一直积极配合上诉人办理相关资料，而上诉人一直未为被上诉人办证，且上诉人亦未办理完毕其自身的大产权证（涉案房屋权属登记在其名下的），即使上诉人提供全部的资料给上诉人，上诉人也无法为被上诉人办理房地产权证；（3）上诉人在2012年11月30日前未要求被上诉人签署书面委托书，上诉人系专业的房地产开发公司，熟知商品房办证所需的相关资料以及具体的程序，但上诉人却一直怠于告知被上诉人签署及提交相关资料。3、自被上诉人交付相关的办证费用给上诉人之日起，双方的委托合同关系成立。二、原审法院错误判决“上诉人向被上诉人支付从2014年10月26日起至不动产管理部门发出房地产权证之日止的违约金”，请求二审法院改判为“本案上诉人应向被上诉人支付自2013年5月28日起至不动产管理部门发出房地产权证之日止的违约金。”1、根据现行法律规定，二审法院有全面审查本案的义务。上诉人已上诉，表明原审判决不当，虽然被上诉人未提出上诉，但二审法院亦应对本案全面审查。2、本案中，被上诉人已举证证实已全额支付房价款，且已在合同约定的交楼时间即2012年11月30日前实际占用并使用涉案房屋，故本案的违约金应从2013年5月28日起开始计算。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，本合同附件四《合同补充协议》第四条��“对《商品房买卖合同》第十五条的补充约定：1、甲方（出卖人）应在乙方（买受人）交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案……”的约定，因此双方约定的违约金计算时间是交齐房价款以及办理收楼手续。其次，被上诉人在一审已提交住房质量保证书（由上诉人出具）给一审法院，已证实上诉人是在2012年11月30日前将涉案房屋交付给被上诉人使用，双方在2012年11月30日前已办理收楼手续。最后，上诉人在一审法院提交的涉案商品房竣工验收备案表不能证实涉案房屋是在2014年4月28日交付给被上诉人使用，只能证实其建造的房屋在2014年4月28日才经相关部门正式验收，且双方是否交楼应以被上诉人是否实际占有涉案房屋为衡量基准。上诉人提交竣工验收备案表是为了逃避本案的违约责任，否则应当提交的是收楼��知书。3、双方实际交楼（被上诉人实际占有涉案房屋）的时间是2012年11月30日，而不是2014年4月28日，一审法院以上诉人提交的竣工验收备案表判决上诉人只需支付自2014年10月26日起至房地产权证出证之日止的违约金给被上诉人错误。综上，上诉人已于2012年11月30日进行了交楼，被上诉人于2012年11月30日已实际占有、使用涉案房屋，上诉人未能按照合同约定的期限为被上诉人办理房地产权证，且本案是严格的合同责任，故上诉人应当自2013年5月28日起开始计算逾期办证违约金给被上诉人，一审判决错误，请求二审法院予以纠正。蓝权明向一审法院起诉请求：一、创宇公司立即为蓝权明办理房地产权证。二、创宇公司一次性支付自2013年5月29日起至2016年9月29日止的逾期办证违约金共计69450.82元给蓝权明（总房款569736元×0.0001/天×1219天=69450.82��）。三、创宇公司支付自2016年9月30日起至创宇公司办理房地产权证完毕日（出证日）止的违约金给蓝权明（违约金以总房款569736元按日万分之一计算）。四、诉讼费用由创宇公司承担。一审法院认定事实：创宇公司是位于罗定市XX镇XX路XX侧的房地产开发商。2012年3月27日，蓝权明作为买受人与创宇公司签订了《商品房买卖合同》和《附件四：合同补充协议》，约定蓝权明以每平方米4864.4538元购买创宇公司开发的商品房，该商品房位于XX新城住宅小区第XX座XX层XX房，总金额569736元。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、��见本合同附件四《合同补充协议》第四条的约定。”，《附件四：合同补充协议》第四条约定：“对《商品房买卖合同》第十五条的补充约定：1、甲方(出卖人)应在乙方（买受人）交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实乙方存在欠资料欠费的情况除外）。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继��履行。（乙方选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交甲方之日起算）。甲方向房管局提交办理房地产权证的申请后，因乙方提交资料不全要求补齐的，办证期限顺延；同时，乙方应在收到甲方通知之日起3天内补交资料，否则，因乙方原因引致房管局退件，需另外支付的办证费用由乙方承担。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任……”。合同签订后，蓝权明支付了全部购房款569736元给创宇公司。2011年5月14日，创宇公司收取了蓝权明缴交的代办土地使用权证、房产权证契税及工本费用共计17540元。经核实，根据一审法院其他生效的判决，查明XX新城住宅小区（一期）的验收日期是2013年8月16日，经工程验收组进行验收，工程验收组对工程的结构安全和使用功能的结果评定为“合格”，对工程竣工资料的检查和实体及观感质量的检查，评定该工程质量等级为合格，同意竣工验收。在《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的备案机关处理意见中载明“经核查，位于云浮市罗定市区（县级市）XX街道XX路XX新城住宅小区（一期）工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》（编号：罗建质监字[2011]第9号），根据《建设工程质量管理条例》，XX新城住宅小区（一期）工程予以备案。2014年4月28日”。一审法院认为，本案属商品房销售合同纠纷。蓝权明与创宇公司签订的《商品房买卖合同》、《附件四：合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方签订的商品房买卖合同关系成立。合同双方当事人应按合同约定履行义务。本案的争议焦点为：一、创宇公司的行为是否构成违约？二、违约金应如何计算？关于第一个争议焦点：对于蓝权明请求创宇公司为其办理房地产权证，本案中，双方在《商品房买卖合同》、《附件四：合同补充协议》中约定，创宇公司应在蓝权明交齐房价款且办理收楼手续后180天内，在蓝权明办理本合同签约手续同时缴清办理房地产权证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续，并委托创宇公司同意申办房地产权证有关手续的前提下，将办理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案。如蓝权明履行完前述义务后，创宇公司不能在上述期限内办妥房地产权证的，创宇公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止。根据蓝权明、��宇公司的约定，蓝权明请求创宇公司为其办理房地产权证，一审法院予以支持。关于第二个争议焦点：对创宇公司请求蓝权明支付逾期办理房地产权证的违约金69450.82元（2013年5月29日起至2016年9月29日止），一审法院认为，涉案房屋于2014年4月28日才符合交付条件，合同约定创宇公司须在商品房交付使用后的180日内办妥房地产权证，因此，创宇公司应在2014年10月25日前办理房产证。创宇公司已构成逾期办证的违约行为，因此，创宇公司应从逾期之日的次日（2014年10月26日）开始，每日按商品房总价款0.1‰的标准向蓝权明支付违约金，现蓝权明请求逾期办证违约金，应予以支持。因此，从2014年10月26日至2016年9月29日（共705天）的违约金应计算为40166.39元（569736元×0.1‰×705天），创宇公司应支付逾期办理房地产权证的违约金40166.39元给蓝权明。从2016年9月30日起的��约金，每日按商品房总价款569736元的0.1‰的标准计至不动产管理部门发出房地产权证之日止给蓝权明。创宇公司提出对逾期办证的原因，亦未能提供充分证据证明在于蓝权明方面或因政府部门法规、政策变更及因政府部门方面造成的，故蓝权明请求创宇公司支付逾期办证违约金的主张，理据充分，一审法院予以支持。创宇公司提出的抗辩，理据不足，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，一审法院判决如下：一、云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起一个月内向不动产登记管理部门提交相关产权登记资料，为蓝权明申请办理房屋权属证书。二、限云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月26日起至2016年9月29日止（共705天）的违约金40166.39元给蓝权明；��2016年9月30日起的违约金，每日按商品房总价款569736元的0.1‰的标准计至不动产管理部门发出房地产权证之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费768元，由云浮市创宇贸易有限公司负担444元，由蓝权明负担324元。二审中，上诉人创宇公司为支持其上诉请求提交了以下证据：1、《不动产权证书》复印件一份，拟证明上诉人已经代被上诉人完税，并于2017年3月1日取得不动产权证书。2、《税收完税证明》复印件一份，拟证明契税缴纳情况。3、罗定房管局收件收据（回执）复印件一份，拟证明上诉人办理商品房权属初始登记的时间。蓝权明对上述证据质证认为：对上述证据的三性无异议。这些证据证实了被上诉人在2011年5月14��已经将办证的契税交付给上诉人，但上诉人于2016年1月4日才将被上诉人的产权办证资料提交给罗定市房管局，2016年11月22日才向税局缴交税费，上诉人未按合同约定的时间履行上述义务，已构成违约。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明：创宇公司于2016年1月4日为办理罗定市XX路XX新城住宅小区XX座的商品房权属初始登记向罗定市房地产管理局递交资料。创宇公司于2017年3月1日为蓝权明办理取得不动产权证书【证号：粤（2017）罗定市不动产权第200XXXX号】。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人应否承担逾期办证的违约责任。上诉人认为《不动产登记暂行条例》的出台导致其未能按合同约定办证，属于上诉人无法预见的重大变化，合同办证部分条款应变更或解除。本案涉案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即本案涉案商品房于2014年4月28日才符合交付使用条件，上诉人须在商品房符合交付使用条件后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月25日期间）办理房屋产权转移登记手续，为被上诉人办妥房产证，否则应自逾期之日的次日（即2014年10月26日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向被上诉人计付违约金至房地产权证办妥之日止。而《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日才开始施行，即在《不动产登记暂行条例》实施前，上诉人的逾期办证违约责任已经产生。上诉人直至2016年1月4��才向罗定市房地产管理局递交商品房权属初始登记的材料，即上诉人在2016年1月4日前并未具备办理房屋产权转移登记的条件。因此，上诉人以《不动产登记暂行条例》的实施为抗辩理由，本院不予采纳。上诉人认为是因被上诉人并未提供书面的办证委托才导致上诉人不能为被上诉人办理房产证。本院认为，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续……”的约定，被上诉人已按合同约定在签订《商品房买卖合同》的同时向上诉人交纳了办理房地产证应交的费用，被上诉人亦应已按合同约定向上诉人交付了办证资料及完善了办证手续，双方之间的委托代理办证关系已成立。而且根据合同约定，上诉人须在2014年10月25日前将办理权属登记需由上诉人提供的资��报产权登记机关备案，同时在上述期限内为被上诉人办妥房产证，但上诉人直至2016年1月4日才向房地产管理部门递交商品房权属初始办证资料。上诉人在2016年1月4日前从未向房地产管理部门递交办证资料，更没有证据证实不能办理房产证的原因是被上诉人没有签署书面委托书，本院对其认为被上诉人没有签署书面的委托书而不能办证的主张不予采信。因此，上诉人未在合同约定期限内为被上诉人办理房屋产权登记手续，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的《附件四：合同补充协议》第四条：“1、甲方(出卖人)应在乙方（买受人）交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实乙方存在欠资料欠费的情况除外）。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”的约定，上诉人须在2014年10月25日前将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，同时在上述期限内办妥房产证，但上诉人直至2017年3月1日才为被上诉人办理取得房地产权属证书，因此，上诉人未能在约定的期限内办妥房产证，又未能提供证据证实未能办妥房产证的原因不能归责于上诉人，故创宇公司应支付从2014年10月26日起至2017年2月28日止（共856天）的违��金48769.4元给蓝权明。鉴于，创宇公司已在上诉期间为蓝权明办理取得了房地产权证书，蓝权明要求创宇公司办理房地产权证书的请求，已得到了实现，因此，对蓝权明的该项诉讼请求本院予以驳回。综上所述，创宇公司在二审诉讼期间提交新证据证实其已为蓝权明办理了不动产权证，导致一审法院实体处理不当，本院应予纠正。创宇公司的上诉请求，理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销罗定市人民法院（2016）粤5381民初2146号民事判决第一项；二、变更罗定市人民法院（2016）粤5381民初2146号民事判决第二项为：限云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月26日起至2017年2月28日止（共856天）的违约金48769.4元给蓝权明；三、驳回蓝权明的请他诉讼请求。一审案件受理费768元，由云浮市创宇贸易有限公司负担444元，由蓝权明负担324元；二审案件受理费804元，由云浮市创宇贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　邓建勇审　判　员　　陈　阳代理审判员　　尹　蕾二〇一七年八月三日书　记　员　　冯家玲关注公众号“”