（2017）川0107执异78号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-09-29
案件名称
案外人潘瑞刚与招商银行股份有限公司成都分行与黄清华、陶传华案外人异议一案执行裁定书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
招商银行股份有限公司成都分行,黄清华,陶传华
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释：第十五条
全文
成都市武侯区人民法院执 行 裁 定 书（2017）川0107执异78号案外人：潘瑞刚，男，1967年5月10日出生，汉族，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：黄斌，四川华敏律师事务所律师。申请执行人：招商银行股份有限公司成都分行，住所地：成都市武侯区。负责人：张强，行长。委托诉讼代理人：王敏，四川科信律师事务所律师。委托诉讼代理人：竹颖，四川科信律师事务所律师。被执行人：黄清华，女，1978年5月3日出生，汉族，住成都市成华区。被执行人：陶传华，男，1967年12月10日出生，汉族，住成都市成华区。在本院执行（2016）川0107执3112号招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招行成都分行）与黄清华、陶传华金融借款合同纠纷一案中，案外人潘瑞刚对执行位于成都市锦江区房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人潘瑞刚称，其于2013年12月25日与陶传华签订《房屋出租合同》，约定租用案涉房屋15年，从2013年12月25日起至2028年12月24日止，每年租金13万元，押金25万元。其于2013年12月16日、25日分两次共计向陶传华转账220万元，付清了房屋租金和押金。自租房时起，其一家人一直居住该房屋至今。2017年3月，其才得知陶传华因借贷问题，招行成都分行申请执行其租住的案涉房屋。但该房屋系其唯一居住用房，且其家庭困难，故请求中止对案涉房屋的执行。申请执行人招行成都分行称,其依据（2015）武侯民初字第6619号民事判决申请执行。被执行人不履行该判决确定的义务，其有权对案涉房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。法院的执行程序合法。案涉《房屋出租合同》系在其已办理抵押登记并取得他项权利后签订，应为无效。《个人授信最高额抵押合同》第11.1条约定：“抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得出售、交换、赠与……处理本合同项下的抵押物。”根据《物权法》第190条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。案外人向黄清华的账户转账摘要是预付款并非房租。一次性签订15年租赁合同，不符合逻辑，一次性支付15年租金，不符合常理，案涉《房屋出租合同》涉嫌造假。综上，其请求法院排除非法租赁，驳回案外人的异议请求。本院查明，本院于2015年7月30日受理招行成都分行与黄清华、陶传华金融借款合同纠纷一案后，招行成都分行提出财产保全申请。2015年8月11日，本院作出（2015）武侯民初字第6619号民事裁定，对案涉房屋在364.9万元的限额内予以查封。2015年10月29日，本院作出（2015）武侯民初字第6619号民事判决，判令：黄清华、陶传华向招行成都分行返还借款342.741104万元并支付利息、复息、罚息；黄清华、陶传华向招行成都分行支付律师费14万元；若黄清华、陶传华不履行上述支付义务，招行成都分行以登记在黄清华、陶传华名下案涉房屋折价或者拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿。该判决于2016年5月20日生效后，招行成都分行于2016年6月6日向本院申请执行。2016年6月13日，本院作出（2016）川0107执3112号执行裁定，对案涉房屋予以查封。2017年3月27日，四川大友房地产评估咨询有限公司出具案涉房屋的评估报告。另查明，案涉房屋登记为陶传华和黄清华共同共有，建筑面积为217.42平方米，最高额抵押权人为招行成都分行，权利价值为355万元，约定期限为2013年1月14日至2016年1月14日，登记时间为2013年2月4日。案外人潘瑞刚向本院举示的证据：《房屋出租合同》载明：陶传华（出租方）将案涉房屋出租给潘瑞刚（承租方）使用；租房从2013年12月25日起至2028年12月24日止，有效期为15年；年租金为13万元，15年租金共计195万元，押金25万元，缴款方式为2013年12月25日前全部付清。该合同落款处有陶传华和潘瑞刚签字捺印，落款日期为2013年12月25日。2013年12月16日、2013年12月25日，潘瑞刚向黄清华分别转账120万元、100万元，摘要信息均为预付款。2017年7月27日，九龙仓（中国）物业管理有限公司时代豪庭服务中心出具《居住证明》载明：潘瑞刚现居住于案涉房屋。本院认为，《物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，案外人潘瑞刚主张的对案涉房屋享有的租赁权不得对抗设立在先的抵押权，故本院有权按照生效法律文书依申请执行人申请对案涉房屋予以变现。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。潘瑞刚主张对案涉房屋享有租赁权的租期为15年，已对申请执行人抵押权实现产生影响。虽然潘瑞刚与被执行人陶传华签订的《房屋出租合同》落款日期早于本院查封案涉房屋的日期，但其主张的租赁权不能够排除对该房屋的执行，故对其异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定，裁定如下：驳回案外人潘瑞刚的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 刘潺潺人民陪审员 王世伟人民陪审员 蒋海宜二〇一七年八月三日书记 员代 锐 搜索“”