（2017）赣04民终377号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-08-23
案件名称
江西立信置业投资集团有限公司、文经忠商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省九江市中级人民法院
所属地区
江西省九江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江西立信置业投资集团有限公司,文经忠,曾秀林
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣04民终377号上诉人（原审被告）：江西立信置业投资集团有限公司，住所地：瑞昌市黄金工业园南园。法定代表人:楼健栋，系该公司董事长。委托诉讼代理人：卢伟彬，该公司副总裁。委托诉讼代理人：张志浩，该公司法务。被上诉人（原审原告）：文经忠，男，1968年2月2日出生，汉族，瑞昌市人，住瑞昌市。被上诉人（原审原告）：曾秀林，女，1970年11月29日出生，汉族，瑞昌市人，住址同上，系被上诉人文经忠之妻。上诉人江西立信置业投资集团有限公司（以下简称“立信公司”）因与被上诉人文经忠、曾秀林商品房预售合同纠纷一案，不服江西省瑞昌市人民法院（2016）赣0481民初1597号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。立信公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人没有逾期交房的违约行为。根据2004年5月19日国务院文件国发（2004）16号《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第385项规定，已取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，所以住宅小区能否交付应以能否达到使用条件为标准。诉争住宅交房时间是2015年2月12日，而上诉人与被上诉人合同约定的交房时间为2015年12月31日。二、一审适用法律错误。1、一审法院在上诉人已具备交房使用条件并通知被上诉人收房，而被上诉人拒收的实际情况下，判令上诉人支付违约金明显适用法律错误。2、一审按照万分之二的标准计算违约金，显失公平，明显过高，不符合合同法精神。三、一审判决没有兼顾法律效果与社会效果的统一。文经忠、曾秀林向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金22932.89元（按日万分之二暂计算至起诉之日2016年8月30日，其后违约金计算至实际交付之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月21日原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告以473820元人民币购买被告开发的瑞昌市立信中央广场第A4-13幢13层1303号房，被告应在2015年12月31日前将经符合交房条件的房屋交付给原告，被告如未能按约定期限将房屋交付原告，自合同约定的交付日起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约于2014年8月21日缴纳首付款143820元，2014年10月24日通过银行贷款方式将剩余购房款330000元支付给被告。被告至2016年8月24日仍未将房屋交付给原告，也未通知原告收房。被告违反合同约定，应依约定支付违约金，遂原告诉至法院，提出上述诉请。一审法院查明事实：一是被告是否已通知原告收房以及原告是否同意延期交房。被告主张已经通知原告收房并得到原告同意延期交房，但未提供相关证据，无法认定，不予采纳。合同约定，“该商品房经综合验收合格”是商品房交付的条件。被告立信公司开发的涉案商品房至今未经综合验收合格，不符合法律规定和合同约定的交付条件，且已经超过双方合同约定的交付时间，故被告立信公司存在逾期交房的行为。二是关于违约金的确定。一是被告对原告提供的银行个人贷款支付凭证，认为是复印件不予质证，不能达到原告证明银行贷款发放到位的目的，一审法院认为，银行按揭贷款资金流向到被告，被告何时接受贷款，被告最清楚，借据原件也由被告掌握，在被告控制下，现被告拒不提供，故该复印件可作定案依据，据此可认定原告支付按揭款时间为2014年10月30日，早于约定的交房日期。二是被告主张合同约定的逾期交房违约金过高，应按同地段同类房屋租金为计算标准，一审法院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条关于违约金的计算方式系对商品房买卖合同没有约定违约金或损失赔偿额计算方法的规定，而本案中商品房买卖合同已经明确约定了违约金及计算方式，故应根据合同约定标准确定被告应支付的违约金，即被告逾期交房的违约金应按日万分之二计算。一审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，现被告逾期交房构成违约，应承担违约责任，故原告诉请予以支持，被告应以全部房价款473820元自2016年1月1日起至2016年8月30日按日万分之二支付逾期交房违约金22932.89元（2016年8月30日后的违约金另行计算）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告江西立信置业投资集团有限公司在本判决生效后一个月内向原告文经忠、曾秀林支付违约金22932.89元（2016年8月30日后的违约金另行计算）。如未按本判决履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费373元，由被告江西立信置业投资集团有限公司负担。二审中，当事人均没有向本院提交新证据。本院二审认定事实与一审认定事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为上诉人是否存在逾期交房的行为？上诉人是否应按合同约定向两被上诉人支付违约金？上诉人与两被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。上述合同约定“出卖人（上诉人）应当在2015年12月31日前将具备经综合验收合格条件的商品房交付给买受人（被上诉人）使用”，即合同约定了交房条件为“该商品房经验收合格”，交房时间为2015年12月31日前，上诉人不能提交证据证实其在合同约定交房时间届满前向两被上诉人交房，而诉争房屋至今未经综合验收合格，故上诉人存在逾期交房的行为，一审认定无不当。至于违约金的问题，因上诉人与两被上诉人签订的合同约定对于出卖人逾期交房超过30日的，出卖人向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，上诉人虽称称违约金过高，但其未提供任何证据证明该主张，故一审按照上述约定的标准计算违约金，亦无不当。上诉人的上诉理由经查均无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人江西立信置业投资集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费373元，由上诉人江西立信置业投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐新友审判员 刘 敏审判员 尹 强二〇一七年八月三日书记员 殷亮亮 微信公众号“”