（2017）赣0722民初1072号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-09-25
案件名称
信丰中凯物业服务有限公司与邹斌物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
信丰县人民法院
所属地区
信丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
信丰中凯物业服务有限公司,邹斌
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第四十二条第一款，第六十七条
全文
江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0722民初1072号原告：信丰中凯物业服务有限公司。统一社会信用代码：91360722584014288K。住址：江西省赣州市信丰县嘉定镇一清路。法定代表人：林汉斌。委托诉讼代理人：朱文骏，江西红土地（于都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹土秀，该公司员工。被告：邹斌，男，1973年2月4日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县，委托诉讼代理人：曾纪富，信丰县新兴法律服务所法律工作者。原告信丰中凯物业服务有限公司与被告邹斌物业服务合同纠纷一案，本院2017年5月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月6日进行了公开开庭审理。原告信丰中凯物业服务有限公司的委托诉讼代理人朱文骏、曹土秀，被告邹斌的委托诉讼代理人曾纪富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信丰中凯物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费3047.52元；2、依法判令被告向原告支付按照物业服务费每日3%标准计算的滞纳金3154元（截止2016年12月份）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系信丰县碧水蓝天别墅城D27东室业主，该别墅总面积253.96平方米。原告多次向被告催要物业费，被告并没有按时缴纳，拖欠周期至2016年12月止共计24个月。被告无正当理由拒不缴纳物业费，不履行物业服务合同的约定，给物业管理工作带来不便，对其他按时缴纳物业费的业主也有失公平。原告迫于无奈诉至法院，请求依法判处。被告邹斌辩称，1、我没有与原告签订过“物业服务合同”；2、我购买赣州中翼置业有限公司房产时的合同中也未有前期物业是原告的约定，且赣州中翼置业有限公司也未释明，我也未书面承诺。依“物业管理条例”第二十三条规定：建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。3、我与赣州中翼置业有限公司签订的“赣州市商品房买卖合同”中第十五条约定为没有“物业管理用房”；第二十二条前期物业服务为“出卖人依法已选聘无公司对该商品房所在项目进行前期物业服务……”。显然该小区没有配套的设施即不存在物业服务。由于我一未与原告签订“物业服务合同”，二没有与开发商签订“物业服务合同”，因此我不是本案的适格被告。4、原告诉求我支付物业费和滞纳金无事实和法律依据。原告未提供证据证明我系其服务对象，同时原告是否具有“物业服务”从业资质存疑。我与原告没有任何约定，需支付物业服务费，其诉求无事实依据。滞纳金属于行政法规定的具有法定性、强制性和惩罚性的特点，个人和其他团体都无权私自设立。综上，原告对我提起的诉讼无事实和法律依据，请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：被告系信丰县碧水蓝天别墅城D27东室业主，该别墅总面积253.96平方米，是由赣州中翼置业有限公司开发。2011年11月15日，原告与赣州中翼置业有限公司签订《碧水蓝天别墅城物业管理服务合同》，约定：赣州中翼置业有限公司将其开发的碧水蓝天别墅城区（D、E、C区）物业委托给原告管理；物业管理费按业主所有的物业建筑面积交纳，别墅0.50元/m2/月；已购买未入住的业主，从通知房屋交付之日起一年内按应交标准的50%计算物业管理公共性服务费，已入住的从搬入之月起按100%计收，一年后无论入住与否，一律按全额收取；业主或物业使用人应在每三个月的首月10日前履行交费义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，原告有权要求业主或物业使用人限期补交并从逾期之日起按每天3%的标准加收滞纳金。另查，现碧水蓝天别墅城区（D、E、C区）还未成立业主委员会。被告邹斌（房号D27东，面积253.96平方米，单价0.5元/平方米）于2014年10月5日向原告交纳2012年7月-2014年12月共30个月物业服务费3809元；案外人赖淑红（房号D10-1-202，面积126.84平方米）于2014年9月12日向原告交纳2014年8月-2015年7月共12个月物业服务费533元；案外人刘海华（房号E2-2-501，面积122.5平方米）于2014年7月25日向原告交纳2013年10月-2014年8月共11个月物业服务费472元；案外人包文春（房号D14-402，面积123.27平方米）于2015年2月15日向原告交纳2015年1月-2015年12月共12个月物业服务费518元；案外人王娟（房号E6-10，面积20.45平方米）于2015年3月6日向原告交纳2014年6月-2015年10月共17个月物业服务费121元。另查，被告自2014年10月5日向原告交纳2012年7月-2014年12月共30个月物业服务费3809元后，再未交纳物业管理费。信丰县市场监督管理局于2015年11月25日向原告换发了营业执照，原告的经营范围包括物业管理、园林绿化等，营业期限自2011年10月17日-2061年10月16日。本院认为，业委会成立之前，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同之效力及于全体业主，业主应全面履行。原告依据合同为小区提供物业服务，有权获得物业管理费。作为业主，按时交纳物业管理费则是应尽义务，被告应根据合同约定支付物业管理费，故，对于原告要求被告支付2015年1月-2016年12月共24个月的物业管理费3047.52元（253.96m2×0.50元/m2/月×24个月）的诉讼请求本院予以支持。因被告迟延履行交纳物业管理费的义务，原告主张滞纳金本院予以支持，但原告主张每日3%计收过高，考虑到原告并未将该滞纳金条款告知原告，视为原、被告对滞纳金没有约定，因此，本院依法酌定滞纳金为每月0.5%，再结合“业主或物业使用人应在每三个月的首月10日前履行交费义务”的约定，得出截止2016年12月份（共24个月）被告应交纳的滞纳金为68.57元（（253.96m2×0.50元/m2/月×0.5%×3个月+253.96m2×0.50元/m2/月×0.5%×24个月）×4））。根据《物业管理条例》第二十一条，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位是可以选聘物业服务企业的。被告之前向原告交纳过2012年7月-2014年12月共30个月物业管理费3809元，其一直在享受原告的物业服务，可视为被告知道并认可原告所进行的物业管理，同时，其他业主也一直在向原告交纳物业管理费。根据《物业管理条例》第六十条，如果原告无相关资质，相关行政主管部门可对其进行相应的行政处罚，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。原告是否具有物业管理资质并不必然导致原告与赣州中翼置业有限公司签订《碧水蓝天别墅城物业管理服务合同》无效，况且原告在进行物业管理时已依法取得了营业执照，经营范围就包括物业管理。综上，被告以原告是否具有物业管理从业资质以及其不是本案的适格被告等为由而提出不应交纳物业管理费的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：一、被告邹斌应于本判决生效之日起十日内向原告信丰中凯物业服务有限公司支付物业管理费3047.52元和滞纳金68.57元共计3116.09元；二、驳回原告信丰中凯物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半后收取25元，由被告邹斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判员 龚嘉奎二〇一七年八月三日书记员 范香妹 关注公众号“”