（2017）赣07民终2128号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2018-02-27
案件名称
王伟云、廖声根租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王伟云,廖声根
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终2128号上诉人（原审被告）：王伟云，男，1974年12月27日生，汉族，住龙南县。委托诉讼代理人：唐晓端，龙南县经贸法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：廖声根，男，1953年8月29日生，汉族，住龙南县。委托诉讼代理人：郭小梅，江西南芳律师事务所律师。上诉人王伟云因与被上诉人廖声根租赁合同纠纷一案，不服龙南县人民法院（2016）赣0727民初1822号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王伟云的上诉请求：1、撤销龙南县人民法院（2016）赣0727民初1822号民事判决，改判租金起算时间为2014年10月1日，增加“封边”厨房、办公室列为工棚范围。2、本案一、二审案件受理费由廖声根承担。二审期间，王伟云增加上诉请求，要求廖声根保持过道的畅通。事实和理由：一、关于租金起算时间的问题，廖声根口头承诺同意从王伟云建好厂房正式运营时计算，即2014年10月1日。虽然双方的租赁合同先拟定2014年8月6日，但为了整理场地，双方协商延期至2014年10月1日。二、关于租金抵扣问题，王伟云和廖声根在租赁合同中明确约定搭建工棚费用可以抵扣租金，所搭建的工棚和所建房屋产权归廖声根。一审认可了搭建工棚的费用抵扣租金，但排除了“封边”费用是不符合实际的，工棚是一个整体，应把封边费用也计入抵扣租金之内。另外，厨房、办公房等设施的费用也应抵扣租金，如果王伟云投资所建、所添置的东西在租约到期后都归廖声根所有，却得不到补偿，是显失公平的。三、根据租赁合同，廖声根负有保证进出汽修厂道路畅通的义务，如因道路堵塞造成王伟云不能经营，王伟云可停交影响营业期间的租金。一审王伟云提供了相关照片、通道平面图证明廖声根没有尽到维护道路通畅的义务，影响了王伟云的经营，无需正常支付租金。廖声根辩称，1、廖声根和王伟云于2014年8月5日签订《场地租赁合同》约定租赁期限为5年，自2014年8月6日至2019年8月5日止。王伟云未提交证据证实双方协商更改租金起算时间的补充协议。一审法院根据双方签订的合同确定租金起算时间符合事实和法律规定。2、双方约定王伟云在租赁场地搭建工棚和修建房屋，搭建工棚费用可以抵扣租金，装修、改造费用由王伟云承担；王伟云在租赁土地上为经营而添置财产需经廖声根同意。工棚投入使用后又进行“封边”属于改造费用，且王伟云未能举证证明“封边”得到廖声根的同意，所以不能抵扣租金。另王伟云改造过的办公室、厨房等不在约定抵扣租金的范围内。3、王伟云主张廖声根未留足过道空间影响其经营，构成违约，没有事实依据，进出汽修厂道路畅通，始终保持着足够进出的过道（至少5米宽）。廖声根向一审法院起诉请求：1、判决王伟云依照廖声根和王伟云于2014年8月5日所签订的《场地租赁合同》约定，支付自2014年8月至2016年12月的场地租金139000元，扣除依合同约定的厂棚建造款项64340元，实际支付租金74660元给廖声根，并按人民银行同期贷款基准利率计付延付期间利息，自2014年8月起按合同约定期限分期计算；2、因王伟云违约支付租金，判决王伟云提前终止廖声根与王伟云20**年8月5日所签订的《场地租赁合同》，将王伟云所租赁的场地返还廖声根；3、因王伟云违约，判决王伟云依约交付的5000元保证金不予退还；4、由王伟云承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月5日，廖声根（甲方）与王伟云（乙方）签订了一份《场地租赁合同》，该合同约定：“……第二条：本协议租赁的场地用途为兴办小型汽车修理业务……第四条：场地及房屋按月计算，第一年每月租金（人民币）4500元整，第二年为每月5000元，第三年为每月5000元，第四、五年每月租金6500元。第五条：租金按季度结算支付，乙方应于本合同生效之日起5日内向甲方支付第一期租金4500元，以后乙方应提前10日向甲方缴交下一季度的租金。水电费用据实向甲方缴交。第六条：1、乙方可以在租赁的场地搭建工棚和修建房屋，搭建工棚费用可以抵扣租金，装修、改造费用由乙方承担。所搭建的工棚和所建房屋产权归甲方，在本合同租赁期间乙方有使用权。2、乙方在租赁的土地上为乙方经营方便而添置财产须经甲方同意。如乙方在租赁土地上根据需要建设的房屋及地面硬化财产归甲方所有……合同期满乙方不得拆除和毁坏地上任何建筑物……第七条：甲方应保证道路畅通，不得造成乙方进出车辆堵塞，如因道路堵塞造成乙方不能营业，乙方可以停交影响营业期间的租金……第九条：……乙方应于本合同生效时向甲方交纳保证金5000元，合同期满乙方无损害财物和其他违约行为的前提下，由甲方无息退回乙方……第十二条：……2、因乙方延期交纳租金达30天以上……本合同无条件终止……”合同签订后，王伟云向廖声根交付了5000元保证金并进行了投资，对土地进行局部平整、硬化，搭建了工棚并在工棚周围做了部分“封边”，对原有的六间房屋进行了装修，加建了房屋作为办公室、厨房、卫生间，开办了“伟利汽车维修美容中心”。另查明，租赁期间，王伟云认为，其对土地进行平整、硬化，搭建工棚（含“封边”）、房屋的投入均应抵扣租金；廖声根则认为仅搭建工棚（不含“封边”）的费用可以抵扣租金，对土地进行平整、硬化及建房的投入，王伟云在未经其同意的情况下所做的“封边”，不能抵扣租金。虽然双方都同意搭建工棚（不含“封边”）的费用可抵扣租金，但双方对于工棚（不含“封边”）的屋面的规格中一项数据为“19.1米×1米”，抑或为“19.1米×13.1米”产生争执，致未能结算该项费用。后经法庭组织双方进行结算，双方确认该项数据为“19.1米×13.1米”，据此，搭建工棚（不含“封边”）的费用为85142.70元。此外，王伟云认为租金应从2014年10月1日起算，廖声根有堵塞通道影响其经营的行为，但廖声根并不认可。一审法院认为，廖声根将场地、房屋出租给王伟云，王伟云作为承租人需支付租金，双方形成租赁合同关系，应受法律保护。廖声根提出提前终止合同，即解除合同。对于合同的解除，可以依法单方解除，也可以协议解除。王伟云未向廖声根支付租金，是因廖声根、王伟云对租金的起算、抵扣租金的范围及对搭建工棚费用结算等问题造成的，而非完全归责于王伟云，且王伟云已在该租赁场所进行了较大的投资，故廖声根要求解除合同的请求不予支持。廖声根和王伟云所签订的合同约定搭建工棚费用可以抵扣租金，故可从王伟云欠付的租金扣除搭建工棚（不含“封边”）的费用85142.70元。对于“封边”发生的费用，王伟云未能举证证实其做“封边”征得廖声根同意，故不予从欠付的租金中扣除，可待合同解除（或终止）后另行处理。因双方未对除搭建工棚外发生的费用可以抵扣租金作出明确约定，且王伟云亦未能举证证实就该投入征得廖声根的同意，故不予在租金中抵扣。对于廖声根提出的王伟云交付的保证金5000元不予退还的请求，因双方仅约定租赁期满后被告无损害财物和其他违约行为的前提下，由廖声根予以退还，未对在租赁期内不予退还保证金的情形作出明确约定，故不予支持。对于王伟云提出的租金从2014年10月1日起算，廖声根堵塞通道影响其经营的辩解，其未提出的具有证明力的证据予以证实，故该辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决如下：一、被告王伟云按合同约定的租金标准向原告廖声根支付租金（租金自2014年8月6日起算，至2015年8月5日止，按每月4500元的标准支付；自2015年8月6日起，至2017年8月5日止，按每月5000元的标准支付；自2017年8月6日起，至2019年8月5日止，按每月6500元的标准支付），被告王伟云搭建工棚（不含“封边”）的费用85142.70元从中予以扣除；对于已届支付期限的租金于本判决生效之日起十日内付清，对于未届支付期限的租金按季度提前10日付清。二、驳回原告廖声根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在判决发生法律效力后确定的履行期限届满之日起两年内向一审法院申请执行。案件受理费1790元，由原、被告各负担895元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。对当事人二审争议的事实，本院评定如下：1、王伟云提供的现场照片和相关建造费用的收条、收据等结算材料不足以证明工棚“封边”费用，办公室、卫生间、厨房等房屋建造费用可以抵扣租金。2、王伟云提供的进出案涉汽修厂的照片不足以证明进出案涉汽修厂的道路不畅通并影响其经营的情况。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为，关于租金起算时间的问题。王伟云没有提交证据证明廖声根同意案涉租金从2014年10月1日起算，对王伟云要求租金从2014年10月1日起算、给予免租期的上诉主张，本院不予支持。关于租金抵扣的问题。首先，案涉合同约定搭建工棚的费用可以抵扣租金，至于工棚“封边”的费用是否可以抵扣租金，王伟云没有提交证据证明工棚“封边”经过廖声根同意，也没有提交证据证明廖声根同意工棚“封边”费用抵扣租金。其次，办公室、卫生间、厨房等设施的建造应属于装修、改造的范畴，这些费用并不属于案涉合同约定的可以抵扣租金的范围。最后，王伟云提交的收据、收条、结算单的真实性无从确认，不足以证实王伟云的相关建造费用。故，对于王伟云要求工棚“封边”费用及厨房、办公室建造费用抵扣租金的上诉主张，本院不予支持。关于王伟云要求廖声根保持进出汽修厂道路畅通的问题。案涉合同约定廖声根应保证道路畅通，廖声根应依约履行。但是，本案中，王伟云在一审期间并未针对要求廖声根保证进出道路畅通单独提出诉讼请求，王伟云二审针对此单独提出上诉主张，该主张不属于本案的审理范围。并且，王伟云提供的证据不足以证明因案涉道路堵塞而影响其正常经营和收入。故，对于王伟云该上诉主张，本院不予支持。综上所述，王伟云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1790元，由上诉人王伟云负担。审 判 长 彭莉审 判 员 徐军审 判 员 傅忠二〇一七年八月三日代理书记员 钟琳代理书记员 曾慧