（2017）宁0202民初1154号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-08-25
案件名称
祁占发与彭书安房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
石嘴山市大武口区人民法院
所属地区
石嘴山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
祁占发,彭书安
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款，第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0202民初1154号原告：祁占发，男，1970年12月16日出生，汉族，农民，住宁夏彭阳县。被告：彭书安，男，1962年10月15日出生，汉族，职业不详，户籍地址宁夏石嘴山大武口区。原告祁占发与被告彭书安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，因无法适用直接送达等方式向被告送达相关诉讼材料，本院于2017年4月27日适用公告送达方式向被告依法送达相关诉讼材料。2017年7月31日本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祁占发到庭参加诉讼，被告彭书安经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告祁占发向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告购房款155000元；2.判决被告支付原告违约金46500元（自2014年3月4日至2017年3月4日，购房款的年利率10%）。3.判决被告偿还原告替其垫付热力公司的取暖费5987.2元，以上合计207487.2元；4本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月4日经朋友乔海介绍被告彭书安将位于石嘴山市丽日五区#号楼#单元##室住房一套及地下室一间出售给原告，房屋售价165000元，原告当时交付被告购房款现金155000元，剩余10000元暂没付。原、被告二人约定待房屋过户后再支付剩余的10000元，并同时约定因被告的原因造成原告不能在房屋交付之日起60日内取得房屋产权所属证书，应按已付价款的10%赔偿原告损失。可是至今被告也没能给原告办理房屋过户手续，而2017年3月30日此房的产权人因房屋的暖气欠费问题找到原告，并告知原告此房的产权是他的，原告才得知所购的房屋产权人不是被告。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求依法判决。被告彭书安未到庭参加诉讼，未发表答辩意见，也未向法庭提交书面答辩状。本案经审理认定事实如下：位于大武口区星光大道丽日花园五区#幢#单元#号的房屋产权人为张风铃，共有人为张宝林，该房为经济适用房，2015年7月才办理的房屋产权证。该房屋是2011年张风铃、张宝林依据相关政策购得的。张宝林与被告相识，由于双方协商张宝林用该房屋与被告欲从银川购买的一套房屋调换，故此房张宝林分到手后就交付给了被告。2014年3月4日，被告将该房屋出售给原告，双方签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于丽日五区#号楼#单元#室，房屋售价总金额165000元（包含地下室），原告于房屋交接完毕之日起支付被告155000元，办理完过户手续后付清余款10000元；被告应于2014年3月4日前将房屋交付原告；被告在取得房产证后应协助原告办理过户登记手续，如因被告原因造成原告不能在房屋交付之日起60日内取得房屋权属证书，应按已付款的10%赔偿原告损失；被告保证在交易时该房屋没有产权纠纷，符合房屋出售的法定条件；房屋交付使用之前的有关费用（即2014年3月4日前）包括水、电、气、物业、有线电视等费用由被告承担。合同签订当天被告将上述房屋交付给原告，原告支付给被告购房款120000元，加上此前已经支付的35000元，原告共计支付给被告购房款155000元。2017年3月原告得知此房的实际产权人不是被告，于是诉至本院，要求判如所请。同时查明，原告于2017年7月11日向上述房屋的供暖单位石嘴山市星瀚市政产业（集团）有限公司补缴了2011-2014年度的采暖费及滞纳金4691.4元，2014-2017年度的采暖费及滞纳金4891.9元。本院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定”出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。该司法解释第二十六条同时规定”买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。本案被告将未取得所有权的涉案房屋出卖给原告，致使涉案房屋的所有权不能转移到原告名下，现原告要求被告退还购房款并承担违约金符合法律，本院予以支持，同时原告的诉讼请求也意味着解除双方签订的《房屋买卖合同》。庭审中原告陈述已付的155000元购房款是以现金的方式支付给被告，被告也没有出具收条，本院从《房屋买卖合同》中”房屋交接完毕之日起支付155000元”的约定以及被告已将涉案房屋交付给原告这一事实来综合分析，原告的陈述比较符合客观实际，应认定被告已经收到原告购房款155000元。《房屋买卖合同》中约定因被告的原因造成原告不能取得房屋权属证书，应按已付款的10%赔偿原告损失，故本院对原告要求被告支付违约金46500元调整为15500元（155000元×10%）。此外，《房屋买卖合同》中约定2014年3月4日房屋交付原告使用之前的各项费用均由被告承担，故原告要求被告偿还替其垫付的取暖费的诉讼请求本院亦予以支持，但金额应为2011-2014年度的采暖费及滞纳金4691.4元。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对所享有的质证权和抗辩权的放弃行使，对此，其应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告彭书安于本判决生效后十日内退还原告祁占发购房款155000元，并承担违约金15500元，同时向原告支付替其垫付的采暖费及滞纳金4691.4元，合计175191.4元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4412元，由原告祁占发负担687元，被告彭书安负担3725元。公告费300元，由被告彭书安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审 判 长 岳 勇人民陪审员 魏淑兰人民陪审员 孙永珍二〇一七年八月三日书 记 员 李 鑫 更多数据：