（2017）闽01民终2190号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-11-16
案件名称
福建省连江县新天地建材有限公司、陈良玉租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福建省连江县新天地建材有限公司,陈良玉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终2190号上诉人（原审原告）：福建省连江县新天地建材有限公司，住所地福建省连江县贵安新天地贵雅苑3幢101单元。法定代表人：李倩，总经理。上诉人（原审被告）：陈良玉，男，1968年6月27日，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：陈由其，系陈良玉的叔叔。上诉人福建省连江县新天地建材有限公司（以下简称新天地建材公司）、上诉人陈良玉因租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第4393号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。福建省连江县新天地建材有限公司上诉请求:1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。3、退还新天地建材公司签订合同时缴纳的房屋保证金。4、退还新天地建材公司2015年5月8日至31日期间缴纳的房租。5、要求陈良玉赔偿新天地建材公司因厂房拆迁导致的合理费用，包括厂房水泥罐吊装费用、厂房机器设备原材料的搬运费、运输费以及停产损失等。6、要求陈良玉按照银行同期贷款利率支付利息（从2015年5月14日起计至实际付清之日止）。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。新天地建材公司对租用房屋为违章建筑不知情。新天地建材公司与陈良玉于2013年1月1日签订厂房租赁合同，2013年8月从陈良玉处取得场所所有权证明，在工商行政管理局注册办理营业执照，直至2015年5月8日被仓山区清违办张贴责令限期自行拆除违法建筑通告后才知道该房屋为违章建筑。因此陈良玉应当承担缔约过失责任，依据合同法第42条规定，陈良玉应当承担新天地建材公司全部损失的赔偿责任。二、陈良玉应当承担新天地建材公司在合同缔约中的损失。陈良玉隐瞒事实，造成新天地建材公司在合同租赁期间厂房被拆无法正常经营，且在微信聊天记录中在新天地建材公司所询问的情况下，继续隐瞒，由此给新天地建材公司造成的损失，包括厂房拆迁费、水泥罐吊装费用、器材原材料的搬运费、停产损失等，新天地建材公司应予赔偿。三、一审判决违反法定程序，导致判决不公。一审审理过程超过了法定的普通程序6个月的审理期限。陈良玉答辩称，本案不是合同违约纠纷，本案合同自签订之日起至厂房被第三方福州市仓山区建新镇人民政府暴力强拆前一刻，二年近五个月时间里均未发生过合同违约纠纷；本案是在合同履行中，双方当事人合同约定租赁的厂房被第三方暴力强拆后，当事人双方经济损失由谁承担民事赔偿责任纠纷诉讼案。根据民事诉讼法谁主张谁举证原则，新天地建材公司在其承包的厂房被第三方暴力强拆后，其主张其所有经济损失由陈良玉承担的诉讼请求，其必须承担法定的举证责任，但新天地建材公司在一审、二审中均未向法院提交相关证据证明第三人建新镇政府暴力强拆本案涉及厂房行为是合法的证据，其新天地建材公司的经济损失由陈良玉承担的证据。二审法院应当依据民事诉讼法64条第一款和最高人民法院关于民事诉讼若干问题的规定第二条规定，作出驳回新天地建材公司所有一审、二审的诉讼请求，支持陈良玉诉讼请求判决。陈良玉上诉请求:1、请求撤销一审判决第一项；2、请求法院驳回新天地建材公司在一审全部诉讼请求。3、一、二审诉讼费用全部由新天地建材公司承担。事实与理由：一、一审法院认定陈良玉厂房违法，假设此认定正确，那么新天地建材公司与陈良玉的签订的合同权利义务关系不受法律保护。且二者间合同属非正常消失，是因镇政府强拆导致，新天地建材公司应当向镇政府主张权利。二、一审法院认定陈良玉厂房是违法厂房，证据不足，认定错误。没有城乡规划许可证的厂房不全是违法厂房。1、案涉厂房建设在透浦村内，建在农民集体建设用地上，是合法厂房；2、案涉厂房建设在2015年之前，而福州市城乡规划法在2015年12月1日才出台，没有追溯力。三、案涉厂房、签订的合同是合法的，本案中并非陈良玉在合同履行过程中违约，而是案涉的厂房被建新镇政府暴力强拆，因此陈良玉财产损失、新天地建材公司租金、保证金等的损失应当由建新镇政府承担赔偿责任。四、新天地建材公司对于案涉厂房没有城乡规划许可证的事实是知晓的，案涉厂房是违法厂房，因此其租金、保证金的损失不应得到法院支持。且有城乡规划许可证厂房的租金市场价是每平方米45元，而案涉厂房租金只有每平方米15元。新天地建材公司是生产材料、原料等转移十分容易。五、陈良玉已经退还了新天地建材公司保证金2800元，未收其收条。新天地建材公司答辩称，一审时新天地建材公司已经提交了租赁合同，租金也按时交纳，租赁期间新天地建材公司一直不知道厂房是违章建筑。新天地建材公司在2013年8月15日通过陈良玉提供的房屋场所使用所有权证明在福州市仓山区工商行政管理局依法进行，申请法院调查工商局原始档案。新天地建材公司要求陈良玉承担全部缔约过失责任。新天地建材公司向一审法院提出的诉讼请求：1.判决陈良玉返还新天地建材公司于2015年5月所缴纳房屋租金2800元及2013年1月1日所缴保证金2800元，并依照合同约定赔偿新天地建材公司双倍保证金5600元，合计11200元；2.判决陈良玉按照银行同期贷款利率支付利息（从2015年5月14日起计至实际付清之日止）。一审法院查明：2013年1月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定：原告向被告承租位于福州市××镇××号厂房，租赁期自2013年1月1日起至2016年1月1日，每月租金2800元（每月1日前支付）；原告向被告交付保证金2800元；若由于房屋土地等产权问题引起的纠纷，由被告自行处理，如导致原告无法生产，被告应双倍赔偿原告所缴保证金。合同签订当日，原告向被告交付了保证金2800元。另查明，上述厂房未取得建设工程规划许可证，于2015年5月13日被政府部门拆除。庭审中，被告确认原告的租金已交到2015年5月。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告出租给原告的厂房未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《厂房租赁合同》应属无效合同。租赁厂房于2015年5月13日被政府部门拆除，原告要求被告退还2015年5月份的全部租金，一审法院不予支持，但被告应退还原告租金1716元（2800元÷31天×19天）。由于租赁合同无效，双方在合同中约定的违约条款无效，原告要求被告赔偿双倍保证金，一审法院不予支持，但被告应退还原告保证金2800元。原告明知租赁厂房未取得建设工程规划许可证仍与被告签订合同，本身也有过错，故对原告要求被告支付利息的请求，一审法院不予支持。被告辩称保证金2800元已退还原告，但被告对其抗辩未提供相应的证据证明，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、被告陈良玉于本判决生效之日起十日内退还原告福建省连江县新天地建材有限公司租金1716元和保证金2800元；二、驳回原告福建省连江县新天地建材有限公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告福建省连江县新天地建材有限公司负担30元、被告陈良玉负担50元。被告负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，新天地建材公司作为缔约方，在约定本案讼争租赁合同过程中，未查明本案讼争房屋是否为合法建筑物，因此，该公司也应当就本案讼争合同的无效承担民事责任。本案诉争房屋未取得建设工程规划许可证，且业经行政机关予以拆除，因此陈良玉关于本案讼争房屋不是非法建筑的上诉理由不能成立。综上所述，福建省连江县新天地建材有限公司、陈良玉的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由福建省连江县新天地建材有限公司负担40元、陈良玉负担40元。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一七年八月三日法官助理 陈 奇书 记 员 段 薇 关注公众号“”