（2017）粤16民终450号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-09-18
案件名称
黄晓文、河源市永恒置业发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省河源市中级人民法院
所属地区
广东省河源市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄晓文,河源市永恒置业发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤16民终450号上诉人（原审被告）：黄晓文，男，汉族，1977年9月8日出生，公民身份证住址广东省紫金县。委托诉讼代理人：陈金云，广东贤贵律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珂，广东贤贵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河源市永恒置业发展有限公司。住所地：广东省河源市高新科技开发区科技大道东江御城*号楼*****号商铺。法定代表人：林溪，副总经理。委托代理人：曾锦，国信信扬（河源）律师事务所律师。委托代理人：温慧莹，国信信扬律师事务所律师。上诉人黄晓文因与被上诉人河源市永恒置业发展有限公司（下称永恒公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2016）粤1602民初2070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人黄晓文上诉请求：撤销一审判决，改判驳回永恒公司的诉讼请求，一、二审案件受理费由永恒公司负担。事实和理由：（一）双方签订的商品房买卖合同真实合法有效，双方应当按照合同的约定严格履行。双方均在商品房买卖合同上签名盖章，约定的内容是双方真实的意思表示，该合同已在河源市房地产管理局进行预售登记，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，充分说明合同是真实合法有效的，双方应按合同约定履行各自义务。（二）黄晓文已向永恒公司足额支付了购房款，没有违反商品房买卖合同的约定，一审认为违黄晓文违约，与客观事实不符。永恒公司分别于2013年10月22日和2014年1月15日向梁玉珍、杨君萍借款共1400万元。永恒公司又于2013年10月22日和2014年1月15日和黄晓文以及梁玉珍、杨君萍三方签订《协议书》，该《协议书》第三条约定:“鉴于甲方（永恒公司)向丙方(梁玉珍、杨君萍)借款，为保证双方权利，甲方及丙方一致同意，甲方欠丙方的借款到期后，如甲方未按期偿还丙方借款，且乙方(黄晓文)仍未支付甲方购房款的，甲方欠丙方的借款直接抵扣乙方所欠甲方购房款。抵扣后，乙方无需再支付甲方购房款。”该协议约定的还款期限已届满，但永恒公司仍未向梁玉珍、杨君萍偿还借款本息，由此说明《协议书》第三条约定已生效，永恒公司与黄晓文的债权己与永恒公司与梁玉珍、杨君萍的债务相互抵消。且永恒公司的原法定代表人曹雄也出具了《借款抵付房款确认书》，确认了黄晓文在永恒公司购买房产的购房款已支付完毕，黄晓文己完全履行了支付购房款的义务。因此，黄晓文已于20l4年4月26日和2014年4月27日支付了全部购房款，根据商品房买卖合同第七条的规定，只有在买受人(黄晓文)逾期超过60曰的情况下才能解除合同，但黄晓文已在约定的时间内足额支付了购房款，因此永恒公司请求解除合同，缺乏事实依据。（三）永恒公司在黄晓文完全履行付款义务后，没有按商品房买卖合同的约定交付房屋，其行为已经构成根本违约，黄晓文保留追究永恒公司违约责任的权利。综上，黄晓文请求判决驳回永恒公司的诉讼请求。被上诉人永恒公司辩称，（一）一审查明事实清楚，适用法律准确。双方签订的商品房买卖合同未违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。黄晓文认为“已通过借款抵扣房款”的抗辩理由，因其未提供真实有效的证据予以证明，一审不予采信正确。（二）黄晓文提出“已通过借款抵扣购房款”的上诉理由，与事实相悖，缺乏法律依据。永恒公司和梁玉珍、杨君萍签订的《借款担保合同》与永恒公司和黄晓文签订的商品房买卖合同，分属不同的法律关系，黄晓文主张已签订的《协议书》，抵扣两个法律关系之间的债权债务，缺乏法律依据。永恒公司于2013年10月22日与梁玉珍签订《借款担保合同》，永恒公司向梁玉珍借款1000万元。借款当日，双方签订的《协议书》第一条、第二条第一款及第三条约定：甲方（永恒公司）同意以1000万元的价格将位于河源市高新区科技道东江御城项目共58套房屋出售给乙方（黄晓文）；鉴于永恒公司向丙方（梁玉珍）借款1000万元整，该借款在2014年4月25日到期，为保证双方权利，甲方及丙方一直同意，甲方欠丙方的借款到期后，如甲方未按期偿还丙方借款，且乙方仍未支付甲方购房款的，甲方欠丙方的借款直接抵扣乙方所欠甲方购房款。抵扣后，乙方无需再支付甲方购房款。上述抵扣行为的发生不影响借款协议及本案合同中约定的违约及利息条款的履行。2014年1月15日，永恒公司与杨君萍签订《借款担保合同》，永恒公司向杨君萍借款400万元。同样于合同订立当日签订《协议书》，以400万元的价格出售位于河源市高新区科技道东江御城项目共19套房屋，其余约定与上述协议书内容大致相同。就两份协议书的签订目的而言，据条款约定，永恒公司与梁玉珍、杨君萍及黄晓文签订两份《协议书》的目的在于通过另行签订的商品房买卖合同保证两份《借款担保合同》的有效履行。即签订《广东省商品房买卖合同》并出售77套房屋的真实目的并非通过交易转让房屋所有权，而是为共1400万元的债权提供担保。双方由始至终都没有达成建立房屋买卖关系的意思表示，仅仅是通过购房款抵扣借款的方式保障借款交易安全。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。永恒公司与黄晓文签订的商品房买卖合同，实质是为《借款担保合同》的履行提供担保。基于商品房买卖合同成立的买卖关系和基于《借款担保合同》成立的借贷关系，是两个截然不同的法律关系。根据上述规定，借款债权的清偿不能通过要求履行基于担保目的商品房买卖合同来实现。黄晓文即便受让了永恒公司与杨君萍、梁玉珍之间的债权，也不能抵扣其在商品房买卖合同中应付的购房款。黄晓文要求将分属两个不同法律关系之间的债权债务抵扣，与上述法律规定明显相悖。黄晓文“以借款抵扣房款”的主张没有事实和法律依据。永恒公司已清偿了杨君萍、梁玉珍1400万元借款。2015年1月30日，曹雄、陈文娜（永恒公司股东）以个人名义与案外人黄巧娴、河源市博汇贸易有限公司签订《借款担保合同》，借得4500万，其用途为偿还永恒公司债务。合同第二条约定：甲乙双方一致同意借款先由甲方付至第三人监管账户，由第三人按照合同约定，将款项支付给乙方的债权人，用于偿还乙方所欠债务，债权人详见乙方确认的债权人及债权金额确认书。在该债权金额确认书，已列明通过第三方委托付款，向债权人李玉群，还款926万，该款最终的实际收款方是黄晓文，向债权人杨君萍支付528万，该款最终的实际收款人也是黄晓文。故此，永恒公司早已向该1400万元债权的受让人清偿了全部债务。黄晓文从未履行商品房买卖合同约定的付款义务，已构成根本违约。其提出以借款抵扣房款的主张没有事实和法律依据，不受法律保护。（三）黄晓文未支付购房款，未按商品房买卖合同第六条的约定履行付款义务。根据商品房买卖合同第七条的约定，永恒公司有权解除合同。综上，黄晓文的上诉理由缺乏事实和法律依据，一审判决正确。永恒公司请求驳回上诉，维持原判。永恒公司向一审法院起诉请求：1、解除永恒公司与黄晓文于2013年10月至2014年10月期间签订的位于河源市高新区科技大道北边、滨江大道东边“东江御城”项目共82套房的商品房买卖合同，2、黄晓文承担房屋价款10%的违约金1504080.6元。一审法院认定事实：永恒公司系位于河源市高新区科技大道北边、滨江大道东边东江御城商品房项目的开发商。2013年10月23日，永恒公司与黄晓文签订20份商品房买卖合同，约定黄晓文向永恒公司购买20套东江御城商品房，房号分别为：1-A-202、1-A-3011-A-302、1-A-303、1-A-402、1-A-1302、1-A-1402、1-A-1702、1-A-1703、1-A-1801、1-A-1802、1-A-1803、2-202、2-302、2-402、2-1302、2-1402、2-1602、2-1702、2-1802，付款方式为在2014年5月10日前一次性付清。2013年10月24日，永恒公司与黄晓文签订38份商品房买卖合同，约定黄晓文向永恒公司购买38套东江御城商品房，房号分别为：1-B-201、1-B-202、1-B-203、1-B-302、1-B-1302、1-B-1402、1-B-1502、1-B-1602、1-B-1701、1-B-1702、1-B-1801、1-B-1802、1-C-202、1-C-203、1-C-302、1-C-402、1-C-502、1-C-802、1-C-902、1-C-1002、1-C-1102、1-C-1202、1-C-1302、1-C-1402、1-C-1502、1-C-1602、1-C-1702、1-C-1801、1-C-1802、1-C-1803、2-203、2-1703、2-1801、2-1803、3-201、3-202、3-302、3-401，付款方式为在2014年5月10日前一次性付清。2014年1月14日，永恒公司与黄晓文签订19份商品房买卖合同，约定黄晓文向永恒公司购买19套东江御城商品房，房号分别为：1-A-602、1-A-1102、1-A-1501、1-A-1603、1-B-1001、1-B-1201、1-B-1301、1-B-1501、1-C-703、1-C-1003、1-C-1103、1-C-1201、1-C-1203、2-201、2-1101、3-402、3-502、3-602、3-1402，付款方式为在签订合同之日一次性付清。2014年10月16日，永恒公司与黄晓文签订5份商品房买卖合同，约定黄晓文向永恒公司购买5套东江御城商品房，房号分别为：5-B-702、5-B-802、5-B-902、5-B-1002、5-B-1102，付款方式为在签订合同之日一次性付清。上述82份商品房买卖合同均约定买受人如未按约定期限付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。上述82套商品房均在河源市不动产登记中心办理了预售登记，总价款为15040806元。合同签订后，黄晓文至今未向永恒公司支付购房款。一审法院认为，永恒公司与黄晓文签订的商品房买卖合同，不违反法律强制性规定，应合法有效，双方应按合同约定履行义务。永恒公司主张黄晓文未按约定支付购房款，黄晓文则抗辩梁玉珍、杨君萍借给永恒公司的借款1400万元，已抵作黄晓文应付的购房款。根据“谁主张，谁举证”的原则，黄晓文提供的证据均为复印件，在庭审中未能提供证据进行核实，永恒公司又不予认可，因此对黄晓文提供的证据，不予采信。对黄晓文的上述抗辩理由，不予采纳。据此，黄晓文至今未按合同约定支付购房款，属于违约行为，应承担相应的违约责任。永恒公司请求解除商品房买卖合同，并请求黄晓文支付违约金1504080.6元，符合双方合同的约定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项之规定，判决：（一）解除永恒公司与黄晓文分别于2013年10月23日、2013年10月24日、2014年1月14日、2014年10月16日签订的82份商品房买卖合同，合同约定的商品房均位于河源市高新区科技大道北边、滨江大道东边的东江御城项目，对应的房号分别为：1-A-202、1-A-301、1-A-302、1-A-303、1-A-402、1-A-1302、1-A-1402、1-A-1702、1-A-1703、1-A-1801、1-A-1802、1-A-1803、2-202、2-302、2-402、2-1302、2-1402、2-1602、2-1702、2-1802、1-B-201、1-B-202、1-B-203、1-B-302、1-B-1302、1-B-1402、1-B-1502、1-B-1602、1-B-1701、1-B-1702、1-B-1801、1-B-1802、1-C-202、1-C-203、1-C-302、1-C-402、1-C-502、1-C-802、1-C-902、1-C-1002、1-C-1102、1-C-1202、1-C-1302、1-C-1402、1-C-1502、1-C-1602、1-C-1702、1-C-1801、1-C-1802、1-C-1803、2-203、2-1703、2-1801、2-1803、3-201、3-202、3-302、3-401、1-A-602、1-A-1102、1-A-1501、1-A-1603、1-B-1001、1-B-1201、1-B-1301、1-B-1501、1-C-703、1-C-1003、1-C-1103、1-C-1201、1-C-1203、2-201、2-1101、3-402、3-502、3-602、3-1402、5-B-702、5-B-802、5-B-902、5-B-1002、5-B-1102；（二）黄晓文应在判决生效后十日内向永恒公司支付违约金1504080.6元。案件受理费18436元，由黄晓文负担。黄晓文二审提供新的证据主要有：1.曹雄出具的《借款抵付房款确认书》，内容为确认黄晓文在永恒公司购买77套房产的购房款已用梁玉珍、杨君萍的借款支付完毕，但没有落款时间。2.永恒公司的工商登记信息，证明永恒公司的法定代表人于2015年5月12日由曹雄变更为林溪。3.梁玉珍、杨君萍、永恒公司、曹雄、陈文娜于2015年2月9日签订的《补充协议》，第六条约定：永恒公司同意用其物业继续偿还所欠梁玉珍、杨君萍的借款本金1400万元。永恒公司二审提供新的证据主要有：第一组证据永恒公司已向黄晓文还款1454万元的相关证据。第二份证据曹雄于2017年4月17日作出的《说明书》，内容为黄晓文向法院提供的《借款抵付房款确认书》是假的。第三组证据永恒公司和梁玉珍、杨君萍的委托人马志安于2015年4月14日签订的《债转股协议书》等相关证据，该协议第一条约定：梁玉珍、杨君萍的债权本金1400万元，梁玉珍、杨君萍同意将债权本金1400万元折合股金换取曹雄持有永恒公司的股份。第六条约定该协议生效条件。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院审理查明:一审查明事实基本属实，本院予以确认。另查明：黄晓文在一审开庭后已向一审法院提供了永恒公司向梁玉珍、杨君萍借款共1400万元及永恒公司与黄晓文以及梁玉珍、杨君萍三方签订的《协议书》等证据原件给一审法院核对。还查明：永恒公司于2013年10月22日和2014年1月15日分别和黄晓文以及梁玉珍、杨君萍三方签订的《协议书》，该协议第三条约定：黄晓文用永恒公司向第三人梁玉珍、杨君萍借款1400万元来支付购房款。2015年2月9日，梁玉珍、杨君萍、永恒公司、曹雄、陈文娜又签订《补充协议》，该协议第六条约定：永恒公司同意用其物业继续偿还所欠梁玉珍、杨君萍的借款本金1400万元。2015年4月14日，永恒公司和梁玉珍、杨君萍的委托人马志安签订《债转股协议书》，该协议第一条约定：梁玉珍、杨君萍的债权本金1400万元，梁玉珍、杨君萍同意将债权本金1400万元折合股金换取曹雄持有永恒公司的股份。第六条约定该协议生效条件。本院认为,本案争议的问题是商品房买卖合同约定的购房款是否支付或通过第三人借款支付。本院作如下评判：黄晓文在一审开庭后已向一审法院提供了永恒公司向梁玉珍、杨君萍借款1400万元及永恒公司与黄晓文以及梁玉珍、杨君萍三方签订的《协议书》等证据原件给一审法院核对，一审法院认为黄晓文在庭审中未能提供证据原件进行核实，对黄晓文提供的抗辩证据不予采信错误。黄晓文认为其已用永恒公司向第三人梁玉珍、杨君萍借款1400万元支付了商品房买卖合同约定的购房款。其主要证据是永恒公司于2013年10月22日和2014年1月15日分别和黄晓文以及梁玉珍、杨君萍三方签订的《协议书》，该协议第三条约定用永恒公司向第三人梁玉珍、杨君萍借款1400万元来支付购房款。因在该《协议书》签订后，2015年2月9日，梁玉珍、杨君萍、永恒公司、曹雄、陈文娜又签订《补充协议》，该《补充协议》第六条约定：永恒公司同意用其物业继续偿还所欠梁玉珍、杨君萍的借款本金1400万元。2015年4月14日，永恒公司和梁玉珍、杨君萍的委托人马志安签订《债转股协议书》，该《债转股协议书》第一条约定：梁玉珍、杨君萍的债权本金1400万元，梁玉珍、杨君萍同意将债权本金1400万元折合股金换取曹雄持有永恒公司的股份。根据上述先后三份协议约定，可以证实黄晓文、永恒公司、梁玉珍、杨君萍最终没有一致达成黄晓文用永恒公司向第三人梁玉珍、杨君萍借款1400万元来支付商品房买卖合同约定的购房款的意思表示，即2013年10月和2014年1月的《协议书》约定用1400万元借款来支付商品房买卖合同约定的购房款；《补充协议》又约定永恒公司同意用其物业继续偿还所欠梁玉珍、杨君萍的借款1400万元；《债转股协议书》又约定1400万元债权折合股金换取曹雄持有永恒公司的股份。因此，本院认定黄晓文没有支付商品房买卖合同约定的购房款。按商品房买卖合同的约定，一审判决解除商品房买卖合同正确。涉及永恒公司与梁玉珍、杨君萍的借款问题另行解决。商品房买卖合同虽约定出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。但因黄晓文与永恒公司签订商品房买卖合同后，黄晓文、永恒公司、梁玉珍、杨君萍又签订《协议书》、《补充协议》、《债转股协议书》，该三份协议均涉及82份商品房买卖合同约定的购房款问题，均没有约定黄晓文需向永恒公司支付违约金，视为各方变更了对违约金的约定，即变更为黄晓文无需向永恒公司支付违约金。综上所述，一审判决解除商品房买卖合同正确，应予维持；一审判决黄晓文向永恒公司支付10%的违约金不当，予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、(二)项的规定，判决如下：一、维持广东省河源市源城区人民法院（2016）粤1602民初2070号民事判决第一项；二、撤销广东省河源市源城区人民法院（2016）粤1602民初2070号民事判决第二项；三、驳回被上诉人河源市永恒置业发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费18436元，由被上诉人河源市永恒置业发展有限公司负担。二审案件受理费18436元，由上诉人黄晓文负担。本判决为终审判决。审判长 邹建忠审判员 曾少平审判员 邓天仕二〇一七年八月三日书记员 黄纯花 微信公众号“”