（2017）鄂0102民初846号

裁判日期: 2017-08-03

公开日期: 2017-09-23

案件名称

湖北世纪愿景商贸有限公司与周培华、武汉新华泰经济发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市江岸区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖北世纪愿景商贸有限公司,周培华,武汉新华泰经济发展有限公司,武汉地铁运营有限公司,湖北东慧通信网络投资集团有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款，第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

湖北省武汉市江岸区人民法院民事判决书（2017）鄂0102民初846号原告：湖北世纪愿景商贸有限公司，住所地武汉市江岸区胜利街128-134号新源大厦307室，营业地武汉市江岸区谌家矶大道72号。法定代表人：余剑，总经理。委托诉讼代理人：徐晓雪（一般授权代理），女，汉族，1992年12月27日出生，该公司品牌管理专员，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：周治国（一般授权代理），湖北珞珈律师事务所律师。被告：周培华，男，1961年3月31日出生，汉族，武汉新华泰经济发展有限公司法定代表人，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：曾雪萍（特别授权代理），男，汉族，1957年2月28日出生，住武汉市江岸区，系武汉中部置业集团有限公司推荐。被告：武汉新华泰经济发展有限公司，住所地武汉市江岸区惠济2路6号。法定代表人：周培华，总经理。第三人：武汉地铁运营有限公司，住所地武汉市硚口区京汉大道99号。法定代表人：王洪锐，总经理。委托诉讼代理人：祁嵩（一般授权代理），男，1987年9月2日出生，汉族，住该公司员工，住武汉市江岸区，第三人：湖北东慧通信网络投资集团有限公司，住所地武汉市东湖开发区东信路SBI创业街第2座9层901号。法定代表人：孙荣学，董事长。委托诉讼代理人：熊文颂（一般授权代理），男，1977年10月25日出生，汉族，该公司法务经理，住武汉市硚口区，原告湖北世纪愿景商贸有限公司（以下简称世纪愿景公司）诉被告周培华，第三人武汉地铁运营有限公司（以下简称地铁运营公司）、第三人湖北东慧通信网络投资集团有限公司（以下简称东慧通信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成由审判员罗松担任审判长，人民陪审员丁红霞、施红星参加的合议庭于2017年7月3日公开开庭进行了审理。因武汉新华泰经济发展有限公司与本案有法律上的利害关系，原告世纪愿景公司申请追加武汉新华泰经济发展有限公司（以下简称新华泰公司）为本案被告参加诉讼。经审查，本院依法追加新华泰公司为本案被告参加诉讼。本案于2017年7月10日再次公开开庭进行了审理，原告世纪愿景公司的委托诉讼代理人徐晓雪、周治国，被告周培华及其委托诉讼代理人曾雪萍，被告新华泰公司的法定代表人周培华，第三人地铁运营公司的委托诉讼代理人祁嵩，第三人东慧通信公司的委托诉讼代理人熊文颂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世纪愿景公司诉称，2015年2月1日，我公司与周培华签订《店面租赁合同》，约定由我公司承租位于武汉市江岸区黄埔路轻轨一号线黄埔路站一层门面（良品铺子旁），我公司按照合同约定于2015年6月30日缴纳2015年8月10日至2016年2月9日期间的租金。2015年8月，房屋所有权人地铁运营公司与承租人东慧通信公司发生租赁纠纷，并向我公司出具《武汉地铁运营公司工作联系函》通知我公司，地铁运营公司与东慧通信公司的租赁合同已经解除，并通知我公司如需继续租赁使用店铺必须同地铁运营公司重新签订店铺租赁合同，否则将要求我公司腾退商铺。我公司遂于2015年8月与地铁运营公司签订《武汉轨道交通一号线一期黄埔路站商铺物业租赁合同》，起租为2015年8月13日，并且我公司已经向地铁运营公司支付2015年8月13日起的租金。地铁运营公司与东慧通信公司解除租赁合同后，周培华即已失去向我公司出租涉案房屋的权利。双方签订的《店面租赁合同》已实际无法履行。我公司于2016年9月致函周培华，要求返还2015年8月13日至2016年2月9日期间的租金，但周培华不予返还。另外，根据公司法第20条的规定及周培华的陈述，其系新华泰公司的隐名股东，股东滥用公司权力造成债权人损失的应当承担连带责任。为此，特依据相关法律规定，诉至法院，请求判令：1、解除世纪愿景公司与周培华签订的《店面租赁合同》；2、周培华返还租金153436元（2015年8月13日至2016年2月9日）及资金占用利息12661元（按年利率6%计算，从2015年8月13日起暂计至2016年12月31日），共计166097元。新华泰公司承担连带责任；3、周培华、新华泰公司负担本案诉讼费用。被告周培华辩称，1、世纪愿景公司的诉讼请求及事实和理由没有依据，应当驳回。世纪愿景公司请求判令解除双方之间签订的《店面租赁合同》不符合法律规定，根据合同法第96条的规定，应当提前做出解除合同的通知。2、世纪愿景公司与我签订的《店面租赁合同》在法律上是有效的。因为地铁运营公司在当年将商铺打包租赁给东慧通信公司后，东慧通信公司将其中的四间商铺转租给新华泰公司，地铁运营公司是完全清楚的。地铁运营公司给我及其他次承租人出具过办理工商执照的相关文件。我在庭后将提交反诉请求，请求继续履行租赁合同。3、我认为世纪愿景公司追加新华泰公司为被告的请求不合理。我请求法院向工商部门调取地铁运营公司出具给我及其他次承租人办理工商执照的资料。被告新华泰公司辩称，我公司不同意承担连带责任。周培华本人与新华泰公司没有关系，但我公司同意周培华以个人名义与世纪愿景公司签订《店面租赁合同》。第三人地铁运营公司述称，2004年我公司与东慧通信公司签订了租赁合同直到2015年8月，但东慧通信公司仅支付租金至2015年2月，有半年没有支付租金，基于此我公司依据合同约定向东慧通信公司发出解除合同函，双方合同就此解除。同时，我公司也告知了当时房屋的实际经营者。我公司和周培华没有租赁关系，我公司不清楚东慧通信公司租赁房屋后转了多少手。关于协商赔偿20万元的事情，我公司不予认可。我公司与周培华没有签订任何合同，跟他没有法律关系。在与东慧通信公司解除租赁合同之后，我公司与其他公司签订了房屋租赁合同，其中也包括世纪愿景公司及周培华。周培华陈述我公司出具办理工商执照的证明是在与东慧通信公司解除合同之后给的。我公司不认可东慧通信公司有转租权，即使有产权资料也不认可东慧通信公司有转租权。第三人东慧通信公司述称，涉案租赁房屋由我公司出租给新华泰公司，没有直接租给周培华，周培华作为新华泰公司的签约代表在合同上签了字，我公司也和新华泰公司解除了租赁合同。我公司不清楚世纪愿景公司与周培华之间的租赁纠纷，也不清楚为什么是以周培华个人名义签订的合同。本案所涉的两份租赁合同是有效的。我公司将4间商铺转租给新华泰公司及新华泰公司法定代表人将涉案商铺转租给世纪愿景公司的时间均以超过6个月，地铁公司是知晓转租的事情的。我公司与世纪愿景公司没有直接的关系，也没有向世纪愿景公司收取租金，因此我公司对于原、被告之间的纠纷不应承担任何责任。经审理查明：2004年11月26日，武汉市轨道交通有限公司（甲方）与东慧通信公司（乙方）签订《通信转接房租赁合同》。双方约定，甲方将轨道交通一号线一期工程十个车站站点的转接房及商业用房出租给乙方；商业用面积202.65㎡，商业面积用于商业用途；租赁期限从甲方正式将房屋交付乙方之日起至2026年6月30日止；如拖欠租金超过一个月、擅自将租赁房屋转让、转借、转租的，甲方可解除合同，收回房屋，乙方应承担一切责任，并赔偿甲方受到的损失。2007年5月30日，武汉地铁集团有限公司成立地铁运营公司。地铁运营公司的主要任务是负责运营管理和现有轨道衍生资源的经营管理。2011年3月4日，东慧通信公司（甲方）与新华泰公司（乙方）签订《租赁合同》。双方约定，甲方将轨道交通一号线一期工程黄埔路站、大智路站、循礼门站、太平洋站4个车站站点门面出租给乙方，计租面积共计200.02㎡；租赁期限从甲方正式将房屋交付给乙方之日起至2021年3月8日止；房屋月租金共计20002元，按季度支付；如拖欠租金超过一个月、擅自将租赁房屋转让、转借、转租的，甲方可解除合同，收回房屋，乙方应承担一切责任，并赔偿甲方受到的损失。在该份合同的尾部，“乙方”处盖有新华泰公司公章、“签约代表”处有周培华签名。2015年2月1日，世纪愿景公司（甲方）与周培华（乙方）签订《店面租赁合同》。双方约定，租赁场地名称为武汉市江岸区黄埔路轻轨一号线黄埔路站一层门面；用于经营周黑鸭系列产品销售；乙方同意将位于武汉市江岸区黄埔路轻轨一号线黄埔路站一层门面（良品铺子旁），面积约为40平方米提供给甲方使用；该房屋第一年每月租金为26000元，第二年每月租金为27000元，第三年每月租金为28000元，第四年每月租金为29000元，第五年每月租金为30000元，租金总额为1680000元；房屋租金半年付（提前45天支付），乙方收款后应提供给甲方有效的收款凭证；本合同的租赁期限为五年，各项费用计算日从2015年2月10日至2020年2月9日止。《店面租赁合同》签订当日，世纪愿景公司向周培华个人支付了2015年2月10日至2015年8月9日期间的房租。2015年6月30日，世纪愿景公司又向周培华个人支付了2015年8月10日至2016年2月9日期间的房租156000元。合同履行至2015年8月11日，地铁运营公司向世纪愿景公司发出《工作联系函》，内容载：基于东慧通信公司的欠租行为，我司作为出租方根据确实、充分的事实依据和法律依据，已解除了与东慧通信公司之间的《通信转接房租赁合同》。现因贵方所经营使用的房屋，属于《通信转接房租赁合同》项下的租赁物范围。《通信转接房租赁合同》解除后，贵方无权再继续使用。鉴于上述情况，为保护贵方合法权益，我司特将以下事宜告知贵方，请贵方做好相应准备：1、……；2、如贵方需继续使用房屋的，我司同意将与贵方协商一致后，另行签订租赁合同。未协商一致的，贵方应立即腾退，并向我司返还所使用的房屋；3、……；4、鉴于《通信转接房租赁合同》已解除，贵方与第三方之间的租赁合同亦应终止履行。贵方应与第三方进行租赁合同终止后的清理工作，贵方的相关损失（如有）由责任方承担；5、……。2015年8月12日，东慧通信公司签收地铁运营公司邮寄的《关于解除通信转接房租赁合同的函》。世纪愿景公司为继续在该租赁门面经营，与地铁运营公司（甲方）签订了《武汉轨道交通一号线一期黄埔路站商铺物业租赁合同》。双方约定，甲方同意乙方将承租房屋用于经营周黑鸭系列产品；租赁物总建筑面积40平方米；租赁期限自2015年8月13日起至2018年8月12日止。2015年8月13日为租金计算起始日（计租日）；第一、二、三租赁年度的月租金标准均为650元（月×平方米），月租金26000元。合同还对租金支付方式、时间及相关费用、改造、装修、甲乙双方的权利和义务、合同变更和终止等进行了约定。2016年9月，世纪愿景公司向周培华邮寄函件，要求其返还2015年8月13日至2016年2月9日期间的租金153436元，但该邮件被退回。2015年11月17日、2016年3月31日，世纪愿景公司分两次向地铁运营公司支付了2015年8月13日至2016年2月9日期间的房租，合计156000元。2016年3月，因轨道交通建设，世纪愿景公司与地铁运营公司终止了双方之间的租赁合同。世纪愿景公司要求周培华返还租金未果后，向本院提起诉讼。另查明，新华泰公司成立于1997年4月7日，股东为杨芳（持股70%）、胡心宇（持股30%），周培华任该公司执行董事兼总经理。新华泰公司目前的经营状态为吊销。周培华在庭审中自认“我是隐名股东，其他人帮我代持。我是公司的实际控制人及法定代表人。”并陈述“与世纪愿景公司签订的《店面租赁合同》是代表个人所签。世纪愿景公司将租金汇入我个人账户，我给东慧通信公司的租金也是通过我个人账户支付的。”新华泰公司表示“同意周培华与世纪愿景公司签订合同的行为。”上述事实，有经过庭审举证、质证的《通信转接房租赁合同》（地铁运营公司与东慧通信公司）、《武汉地铁集团有限公司武地铁[2007]5号》文件、《租赁合同》（东慧通信公司与新华泰公司）、《店面租赁合同》（世纪愿景公司与周培华）、《中国工商银行业务回单》、《工作联系函》、《关于要求返还轻轨一号线黄浦路站一层门面租金的函》、顺丰速运单、《武汉轨道交通一号线一期黄浦路站商铺物业租赁合同》（地铁运营公司与世纪愿景公司）、中国工商银行业务回单（2份）以及双方当事人的陈述等证据在案佐证，并经本院查证核实。本院认为：武汉市轨道交通有限公司与东慧通信公司签订的《通信转接房租赁合同》，合法有效。武汉地铁集团有限公司作为轨道衍生资源的权利人，将现有轨道衍生资源交由地铁运营公司经营管理，前述合同的权利义务由地铁运营公司继受。东慧通信公司将涉案商铺转租给新华泰公司，新华泰公司法定代表人周培华又将涉案商铺转租给世纪愿景公司，均合法有效。理由如下：1、地铁运营公司与东慧通信公司、东慧通信公司与新华泰公司签订的租赁合同中均约定“擅自将租赁房屋转让、转借、转租的，可解除合同”，而并未将转租行为约定为无效；2、2015年8月11日，地铁运营公司向世纪愿景公司发出《工作联系函》。至此时，地铁运营公司已知道涉案商铺的实际使用人并非东慧通信公司。此后的六个月内，地铁运营公司并未向有权机关确认合同无效；3、周培华与世纪愿景公司签订的租赁合同。周培华确认合同一方为个人，新华泰公司亦同意周培华以个人名义签订租赁合同。此后，周培华收取、支付租金均通过自己的账户完成，与新华泰公司无涉。新华泰公司与周培华之间应属转租关系；4、东慧通信公司收取的租金一直是由周培华通过个人账户支付。按正常财务制度，东慧通信公司应当知道商铺使用人并非新华泰公司，而东慧通信公司并未在法律规定期限内向有权机关确认合同无效。综上，东慧通信公司与新华泰公司、新华泰公司法定代表人周培华与世纪愿景公司签订的租赁合同，均合法有效。因东慧通信公司欠付租金，地铁运营公司于2015年8月12日向东慧通信公司发函解除双方间的租赁合同。东慧通信公司在法定时间内未提出异议，双方间的租赁合同已于2015年8月12日解除。合同解除后，东慧通信公司与新华泰公司之间、新华泰公司与周培华之间、周培华与世纪愿景公司之间的租赁合同，再无继续履行的合同依据。故世纪愿景公司要求解除与周培华签订的《店面租赁合同》，本院予以支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”世纪愿景公司与地铁运营公司重新签订租赁合同，并按约支付了2015年8月13日至2016年2月9日期间的房租156000元。根据前述规定，周培华向世纪愿景公司收取2015年8月13日至2016年2月9日期间的房租156000元，已无事实根据和法律依据，应当返还。周培华应向世纪愿景公司返还的租金为153456元（156000元÷184天×181天）。现世纪愿景公司仅主张153436元，本院予以照准。世纪愿景公司向地铁运营公司支付的租金并未超过其应付的租金数额，故世纪愿景公司要求周培华支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。周培华并非新华泰公司股东，新华泰公司同意周培华以个人名义与世纪愿景公司签订《店面租赁合同》，且周培华收取、支付租金均未通过新华泰公司，故本案的民事责任应由周培华承担。世纪愿景公司要求新华泰公司承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。周培华在本案庭审辩论终结后向本院提交书面反诉状，就该反诉请求可在本案判决发生效力后再行主张。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第一百一十条第一项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告湖北世纪愿景商贸有限公司与被告周培华在2015年2月1日签订的《店面租赁合同》；二、被告周培华于本判决生效之日起三日内向原告湖北世纪愿景商贸有限公司返还租金153436元；三、驳回原告湖北世纪愿景商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3622元、邮寄费60元、公告费260元，合计3942元，由原告湖北世纪愿景商贸有限公司负担120元，被告周培华负担3822元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审　判　长　　罗　松人民陪审员　　丁红霞人民陪审员　　施红星二〇一七年八月三日书　记　员　　周　郴关注微信公众号“”