（2017）皖0603民初739号

裁判日期: 2017-08-03

公开日期: 2017-10-31

案件名称

杨坤、李明君等与淮北宏基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

淮北市相山区人民法院

所属地区

淮北市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨坤,李明君,淮北宏基房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条，第十八条第一款

全文

安徽省淮北市相山区人民法院民事判决书（2017）皖0603民初739号原告：杨坤，男，1973年7月24日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。原告：李明君，女，1970年12月24日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。上述两位原告的共同委托诉讼代理人：朱安君，淮北市辰光法律服务所法律工作者。上述两位原告的共同委托诉讼代理人：张学顺，淮北市辰光法律服务所法律工作者。被告：淮北宏基房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区相山南路303号。法定代表人：赵培忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：向亚勇，安徽北方之光律师事务所律师。原告杨坤、李明君与被告淮北宏基房地产开发有限公司（以下简称宏基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月8日公开开庭进行了审理。原告杨坤、李明君的委托诉讼代理人朱安君、张学顺到庭参加诉讼；被告宏基公司经本院传票传唤，无正当理由拒不参加诉讼。后因案情复杂，本案于2017年4月26日裁定转为普通程序，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告杨坤、李明君的委托诉讼代理人朱安君、张学顺到庭参加诉讼，被告宏基公司的委托诉讼代理人向亚勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨坤、李明君向本院提出诉讼请求：1、依法判决宏基公司返还杨坤、李明君多支付的购房款108763元及利息45680（以108763元为基数，按中国人民银行同类贷款基准利率从2010年2月9日至2017年2月9日的利息）合计154443元，剩余利息继续支付至还清之日止；2、依法判决宏基公司返还杨坤、李明君多支付的住宅专项维修资金36000元（17600元+18400元）及其利息15372元（以3.6万元为基数，按中国人民银行同类贷款基准利率从2010年2月9日至2017年2月9日的利息）合计51372元，剩余利息继续支付至还清之日止；3、判令宏基公司承担逾期办理产权过户的违约金874336元；4、诉讼费用由宏基公司负担。事实和理由：我们双方在2010年2月9日签订两份房屋买卖合同，由我以单价3211.6元每平方米、3044.46元每平方米的价格分别购买其开发的翰邦国际广场13#14层1401号房、1402号房。1401号房屋面积286.46平方米，总价92万元；1402号房屋面积289.05平方米，总价88万元。同时约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案房屋买卖合同签订后，我们依约支付全部房款。宏基公司于2010年2月9日向我交付房产。后我发现房屋面积有误差，经安徽省测绘产品检测站实测该1401号房屋面积为273.51平方米，比合同面积少12.95平方米；该1402号房屋面积为275.98平方米，比合同面积少13.07平方米。我多付购房款108763元，后经协商宏基公司愿意返还我多支付的以上房款及利息。但宏基公司未按合同约定办理产权证，直到2016年6月8日才给予提供办理过户的相关材料，宏基公司延迟办理房产过户截至2016年6月8日逾期5年4个月，应承担逾期利息。综上，为维护本人合法权益，特提起诉讼。宏基公司辩称，1、对于杨坤、李明君请求返还的多支付的购房款项无异议，但要求支付利息缺乏事实基础，按照双方签订的买卖合同约定，产权面积与合同面积在3%以上的进行补偿，在2016年签订的补充协议中，宏基公司已经将产权面积与合同面积差的补充款约定到了补充协议内，已经据实折算，超过的部分双方已经按照合同约定在房屋的单价中得以体现，故杨坤、李明君要求返还多支付购房款项的利息不应被支持；2、对于住房专项维修资金无异议，但对要求支付利息有异议，该款属于代收的费用，宏基公司在提交办理产权证的时候已经交给了管理部门；3、对逾期办理产权证的违约金款项有异议，宏基公司已经在约定期限内将办理产权证的资料报给产权登记部门进行了备案，后因宏基公司与房管部门双方对于测绘面积的报告产生歧义，导致到2016年才得出双方均认同的测绘报告，故宏基公司没有违反规定，即使宏基公司违反了相关约定，杨坤、李明君也应按照合同约定的条款主张权利，结合双方在买卖合同中第15条明确约定，如杨坤、李明君申请退房，宏基公司按照相应房款及比例支付损失，杨坤、李明君没有选择退房，约定中办理按揭贷款的购房人在接到出卖人的通知后30日内不来办理产权证的责任，其他未作约定，故杨坤、李明君主张逾期办理产权证的违约金，不符合双方合同约定。本院经审理认定事实如下：2010年2月9日，宏基公司与杨坤、李明君签订《商品房买卖合同》两份，分别约定：宏基公司将淮北市相山区长山路翰邦国际广场13号楼14单元01号房屋（建筑面积共286.46平方米，其中套内建筑面积为235平方米）以每平方米3211.62元的价格（总价款为92万元）出售给杨坤、李明君，将翰邦国际广场13号楼14单元02号房屋（建筑面积共289.05平方米，其中套内建筑面积为237.12平方米）以每平方米3044.46元的价格（总价款为88万元）出售给杨坤、李明君；买受人于2010年2月9日前支付部分房屋价款50万元、65万元，剩余38万元、27万元房款办理按揭贷款；出卖人应当在2010年2月28日前，将具备商品房经验收合格条件的并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；出卖人应当在将商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起90日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。2010年2月8日，杨坤向宏基公司支付1402室的住宅专项维修资金17600元，2010年2月9日，杨坤向宏基公司支付1401室的住宅专项维修资金18400元。合同签订后，2010年3月15日，宏基公司将涉案房屋交付给杨坤、李明君，由杨坤、李明君向相关物业服务企业交纳了物业费。杨坤、李明君未办理银行按揭贷款，而于2010年5月28日直接向宏基公司支付1401室购房款92万元和1402室购房款88万元，并由宏基公司开具销售不动产统一发票。后杨坤、李明君与宏基公司于2016年6月签订《商品房买卖合同补充协议》两份，约定：杨坤、李明君购买的位于相山区相山中路5号帝景翰园12幢1401、1402室商品房已签订编号为97548、97549的《商品房买卖合同》，该合同已在市房管局备案；合同约定建筑面积分别为286.46平方米、289.05平方米，单价分别为3211.62元、3044.46元，总房款分别为92万元、88万元；依据原合同约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，现经安徽省测绘产品测绘站实测该商品房产权登记面积分别为273.51平方米、275.98平方米，单价分别为3211.62元、3044.46元，总房款分别为864419元、826818元。宏基公司于2016年6月8日为杨坤、李明君开具房款分别为864419元、826818元的增值税发票。2016年6月23日，杨坤、李明君为办理房屋产权证向淮北市相山区物业管理办公室缴纳1401室住宅专项维修资金17288元及1402室住宅专项维修资金16536元，共计33834元。宏基公司于2016年6月24日为杨坤、李明君办理了涉案两套房屋的不动产权登记。后杨坤、李明君要求宏基公司退还支付的购房款108763元及重复缴纳的住宅专项维修资金36000元，以及要求宏基公司承担逾期办证的违约责任无果，遂起诉至本院。另查，宏基公司于2011年6月因其提供的办理房产登记的测绘材料（由宏基公司委托上海市杨浦区房地产测绘所测量房屋面积）不被淮北市房地产管理局（以下简称市房管局）认可而向淮北市人民政府申请行政复议，后经协调，宏基公司于2011年8月12日撤回行政复议。市房管局产籍监理处与宏基公司达成由安徽省测绘产品质量监督检验站（以下简称省测绘站）对涉案房屋进行面积测量的共识。后省测绘站于2014年9月7日出具房屋建筑面积测绘技术报告书。以上事实，有杨坤、李明君提交的《商品房买卖合同》及发票2份、维修资金收据2张、住宅专项维修资金收据2张、《商品房买卖合同补充协议》2份、购房发票两张、物业管理公司收据2份、房屋历史明细2份，宏基公司提交的关于请求办理帝景翰园二期工程总产证的函及邮寄存根、测绘报告、行政复议申请书、行政答辩状、淮北市人民政府行政复议案件受理表、淮北市房管局“关于帝景翰园二期工程办理初始登记问题的答复”、帝景翰园分户产权资料领取记录、房屋建筑面积测绘技术报告书，以及当事人陈述在卷予以证明，本院予以认定。本院认为：杨坤、李明君与宏基公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约定履行。关于多交付的购房款的问题。根据双方签订的商品房买卖合同约定，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。杨坤、李明君购买的1401号房屋面积286.46平方米，总价92万元；1402号房屋面积289.05平方米，总价88万元。现经安徽省测绘产品测绘站实测该商品房产权登记面积1401室面积为273.51平方米（比合同面积少12.95平方米，少4.52%）、1402室面积为275.98平方米（比合同面积少13.07平方米，少4.52%），单价分别为3160.47元、2995.93元，总房款分别为864419元、826818元。故1401室误差3%内的差额部分为27600元，超过3%的部分差额为13990.45元，双倍差额为27981元，合计应为55581元。1402室误差3%内的差额部分为26400元，超过3%的部分差额为13391元，双倍差额为26782元，合计应为53182元。1401室及1402室合计房款差额为108763元。该108763元系按照双方合同约定及法律规定计算的结果，双方并根据该减少价款从新核定了购房单价。该款项应从宏基公司于2016年6月8日为杨坤、李明君开具房款分别为864419元、826818元的增值税发票之日起合理期限（15日）内予以退还，否则应承担逾期付款责任，现至今没有退款，应支付相应逾期付款利息，即在2016年6月23日起按照年利率6%的标准向杨坤、李明君支付逾期付款利息。综上，截至2017年2月9日，宏基公司应返还杨坤、李明君房价款108763元、利息4096元，合计112859元，并按照本金108763元年利率6%的标准从2017年2月10日起继续计算利息至本金实际返还之日止。关于多交付的住宅专项维修资金的问题。2010年2月8日，杨坤向宏基公司支付1402室的住宅专项维修资金17600元，2010年2月9日，杨坤、李明君向宏基公司支付1401室的住宅专项维修资金18400元，共计36000元。宏基公司收到上述36000元并未交至相关管理机构。2016年6月23日，杨坤、李明君为办理房屋产权证再次向淮北市相山区物业管理办公室缴纳1401室住宅专项维修资金17288元及1402室住宅专项维修资金16536元，共计33834元。故宏基公司多收取杨坤、李明君住宅专项维修资金36000元应当予以退还，并从杨坤、李明君第二次交付款项之日即2016年6月23日起按照年利率6%的标准向杨坤、李明君支付逾期付款利息。综上，截至2017年2月9日，宏基公司应返还杨坤、李明君住宅专项维修资金36000元、利息1356元，合计37356元，并按照本金36000元年利率6%的标准从2017年2月10日起继续计算利息至本金实际返还之日止。关于逾期办证违约金问题。双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在将商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，宏基公司于2010年3月15日将涉案房屋交付给杨坤、李明君。2016年6月8日始为杨坤、李明君开具房款增值税发票，以至2016年6月23日杨坤、李明君另行缴纳住宅专项维修资金，至此宏基公司才将办理产权登记的资料准备完毕，距房屋交付已经有六年之久。宏基公司称因其与市房管局就涉案房屋面积测量标准发生争议进行处理，因解决争议导致的逾期办证其不应承担违约责任。但市房管局与宏基公司双方共同认可的省测绘站于2014年9月7日已经就涉案房屋出具了房屋建筑面积测绘技术报告书。此后宏基公司就应积极办理房产登记手续，但宏基公司于2016年6月8日始为杨坤、李明君开具房款增值税发票，宏基公司对此显然存在懈怠行为，应当对逾期办理房产证承担违约责任。基于双方对逾期办证违约金的未作明确约定，故应按照法律规定的标准计算违约金。综合宏基公司逾期办证的时间，本院酌定其向杨坤、李明支付违约金18.9万元。综上，宏基公司向杨坤、李明君支付逾期办证违约金18.9万元，应返还杨坤、李明君房价款108763元、住宅专项维修资金36000元（合计144763元），利息5452元，并按照本金144763元年利率6%的标准从2017年2月10日起继续计算利息至本金实际返还之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：一、被告淮北宏基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨坤、李明君逾期办证违约金18.9万元；二、被告淮北宏基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告杨坤、李明君房价款108763元、住宅专项维修资金36000元，利息5452元，并按照本金144763元年利率6%的标准从2017年2月10日起继续计算利息至本金实际返还之日止。三、驳回原告杨坤、李明君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14521元，由原告杨坤、李明君负担8521元，被告淮北宏基房地产开发有限公司负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审　判　长　　陈永战人民陪审员　　乐可洁人民陪审员　　刘玉成二〇一七年八月三日书　记　员　　张　莉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。微信公众号“”