（2016）浙1021民初5410号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-09-29
案件名称
曾淑婷与浙江渝汇置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
玉环县人民法院
所属地区
玉环县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾淑婷,浙江渝汇置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十条第一款；《中华人民共和国消费者权益保护法》：第二十九条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十一条
全文
浙江省玉环市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1021民初5410号原告：曾淑婷，女，1986年6月9日出生，汉族，现玉环市室1。委托诉讼代理人：曾国平（系曾淑婷父亲），1961年8月23日出生，住址同上。委托诉讼代理人：林法宝，玉环市坎门法律服务所法律工作者。被告：浙江渝汇置业有限公司，住所地玉环市坎门街道解放南路117号。法定代表人：吴建华，董事长。委托诉讼代理人：孙华兵，浙江泽大律师事务所律师。委托诉讼代理人：董猛，男，1966年3月24日出生，被告公司员工。原告曾淑婷与被告浙江渝汇置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月31日、9月28日及2017年4月26日、5月26日公开开庭进行了审理。期间经浙江渝汇置业有限公司申请，本院对诉争房屋的质量委托浙江建院建设检测有限公司进行鉴定。本案原告曾淑婷及其委托代理人曾国平、林法宝，被告浙江渝汇置业有限公司的委托代理人孙华兵、董猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾淑婷向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2010年1月16日订立的《商品房买卖合同》，由原告将位于本市坎门街道渝汇蓝湾国际81号的联体式低层住宅（6幢1单元）返还给被告，由被告返还原告购房款计人民币3119026元，并按日万分之四标准赔偿原告自2012年2月23日起至判决确定退还购房款之日止的损失；2、判令被告赔偿原告房屋鉴定费120000元，并按日万分之四标准赔偿原告自支付费用之日（2012年8月3日）起至判决确定支付赔偿款之日止的损失；3、判令被告赔偿原告代收产权办理费96045元、房屋登记费240元、土地登记代理费150元、代收保险费15696元、二期产权代办手续费200元、代理费200元、物业管理费2208元、建筑垃圾清理费554元，合计人民币115293元；4、本案诉讼费用由被告负担；5、保留另案提起装修等损失赔偿诉讼的权利。庭审期间，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告于2010年1月16日订立的《商品房买卖合同》；2、由原告将诉争的位于本市坎门街道渝汇蓝湾国际81号的联体式低层住宅（6幢1号房）返还给被告；3、由被告返还原告购房款计人民币3119026元。关于利息损失、鉴定费、房屋登记费等损失将于法院确定解除合同之后另行诉讼。事实和理由：原、被告于2010年1月16日订立了一份《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于本市坎门街道渝汇蓝湾国际81号的联体式低层住宅（6幢1单元）。2011年5月5日，房屋交付。随后原告对房屋进行装修并于2012年1月入住。2012年5月24日领取房产证。2012年3月，原告开始发现地下室西侧构件及墙体发生裂缝等损害，即告知被告采取相应补救措施。但被告却以原告的房屋系邻屋在装修过程中改造部分构件导致损害，其无责任为由拒绝，导致损害加剧。为查明原因，原、被告于2012年5月3日达成一份《协议书》，约定就诉争房屋出现损害的原因等问题，共同委托浙江瑞邦工程检测有限公司进行鉴定。浙江瑞邦工程检测有限公司于2012年5月21日出具了三份检测报告，但均未查明真正原因，后在此基础上出具了编号为RB2012HG-TZ-0003号《房屋结构安全鉴定评估报告》，认定被鉴房结构安全性评定为Csu级，安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）要求，显著影响整体承载，需采取相应措施。鉴定后，原告多次要求被告先行采取加固等补救措施，再行协商损失赔偿事宜。被告却告知原告通过诉讼处理此案。诉讼期间，审判人员到现场勘查后，要求被告对房屋采取加固处理。被告委托杭州圣基建筑特种工程有限公司进行“加固”。原告要求对“加固”后的房屋安全性进行鉴定，杭州市危房鉴定中心受托派人到现场，勘查后认为杭州圣基建筑特种工程有限公司“加固”方案不当，因被告拒付鉴定费而未进行鉴定。期间，杭州圣基建筑特种工程有限公司进行了二次“加固”。原告再次要求对二次“加固”后的房屋安全性进行鉴定，但遭到被告拒绝，现房屋仍在倾斜开裂中。2015年2月9日，双方在诉讼期间，经法院主持达成一份《诉讼协议书》，约定由原告先行撤诉；待维修、监测、鉴定等事项完成后，如协商不成，再提起诉讼；撤诉后重新起诉前，涉及维修、监测、鉴定等事项，双方共同邀请本案主审法官进行居中调解等。但此后，被告再也未履行该协议义务。综上，原告认为，被告出卖给原告的房屋存在着主体结构及其他严重质量问题，故请法院支持原告的诉讼请求。浙江渝汇置业有限公司(以下简称渝汇公司)辩称：1、诉争房屋的地基基础已于2009年5月19日经玉环县建设工程质量监督站检测合格，2011年1月16日又经竣工验收备案。因此，在2011年5月5日交付原告使用前是符合交付条件的。原告在房屋交付后即开始装修，并于2012年1月入住使用至今（除地基基础加固期间短暂搬离外）。故原告诉称交付后至今不能使用与事实不符。2、诉争房屋墙体开裂、瓷砖脱开、楼面梁开裂、门框变形等损害结果，并非是诉争房屋基础存在问题引起的。而是由于原告及该幢连体式低层住宅其他五户业主违法违章拆除承重立柱、在剪力墙开洞改门、开挖地下室破坏桩基承台地梁等行为改变了主体结构的受力路径，造成桩基基础不均匀沉降引起的。并且原告及其他五户业主对于相应的损害后果是明知的，并以承诺书的形式表明其愿意承担因此造成的一切损害后果。3、原告第一次起诉期间及撤诉后，被告已经按照原告要求和法院的裁定履行了加固修复义务。现原告又以同样的事实和理由提出解除合同、赔偿损失的请求，违反了民事诉讼“一事不再理”原则，应予驳回起诉。4、其他五户业主的破坏性装修行为是引起地基基础不均匀沉降的最主要、最直接的原因，原告仅起诉渝汇公司不当。5、根据原、被告于2015年2月9日签订的《诉讼协议书》，原告只能在诉争房屋维修、监测、鉴定事项完成后，如协商不成，才能再行提起诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对于以下事实无异议：1、原、被告于2010年1月16日订立了一份《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于本市坎门街道渝汇蓝湾国际81号的联体式低层住宅（6幢1单元）。购房款计人民币3119026元。2、2011年5月5日，房屋交付。随后原告对房屋进行装修。2012年5月24日领取房产证。原告也按约支付了购房款。3、原告入住后，发现房屋出现墙体裂缝等问题，为查明原因，原、被告及6单元其他业主于2012年5月3日达成一份《协议书》，约定就诉争房屋出现损害的原因等问题，共同委托浙江瑞邦工程检测有限公司进行鉴定，鉴定的主要内容是房屋目前的状态和存在问题，以及鉴定费由原告先行垫付等。4、浙江瑞邦工程检测有限公司于2012年6月6日出具了建筑物倾斜观测报告、回弹法检测混凝土抗压强度检测报告、混凝土结构构件钢筋配置检测报告等三份检测报告。并于2012年7月13日出具了编号为RB2012HG-TZ-0003号《房屋结构安全鉴定评估报告》，认定被鉴房结构安全性评定为Csu级，安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）对Asu级的要求，显著影响整体承载，需采取相应措施。5、2012年8月20日，原告以渝汇公司以及6幢其他四位业主为被告，向本院提起诉讼。诉讼期间，本院于2012年10月17日作出（2012）台玉民初字第1173号民事裁定书，裁定由被告渝汇公司采取必要措施对渝汇.蓝湾国际6单元排屋进行加固修复，防止不均匀沉降的继续发展，确保主体结构的安全。6、本院裁定作出后，被告渝汇公司委托相应公司对诉争房屋进行了二次维修加固。7、2015年2月9日，原、被告达成诉讼协议（其中甲方为原告，乙方为被告），主要内容为：一、考虑到诉讼时间较长，尤其是其中的维修、监测、鉴定等非审判用时过长，甲方将在申请全额退回诉讼费后先行撤诉。二、待本案的维修、监测、鉴定等事项完成后，如协商不成，甲方将再行向玉环县人民法院提起诉讼。由于现审判组织对案情比较了解，届时，双方将共同要求2012台玉民初字第1173号案件的主审法官继续审理本案。三、本案撤诉后，新的案件立案前，涉及维修、监测、鉴定等事项的，双方将共同邀请本案主审法官进行居中协调并服从其程序上的安排。四、本案撤诉后，甲方有关退房、赔偿的诉讼时效因为维修等事项产生中断的效果。8、2015年3月9日，原告申请撤诉，本院裁定予以准许。9、2016年8月5日，原告以维修加固后的房屋主体结构仍然存在严重质量问题且被告拒绝对安全性进行鉴定为由，再次诉至本院。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本案争议焦点就是维修加固后的诉争房屋基础工程和主体结构质量是否合格。原告认为维修加固后的诉争房屋基础工程和主体结构质量不合格，主要依据就是本案诉讼过程中，经被告申请，本院就维修加固后的诉争房屋基础工程和主体结构质量是否合格，委托浙江建院建设检测有限公司进行鉴定，鉴定结果为Csu级，即房屋地基基础不能满足安全要求。被告认为，本案维修加固后的诉争房屋基础工程和主体结构质量合格。主要理由是：一、浙江建院建设检测有限公司的鉴定报告不合理。二、本案应当通过沉降观测来确定基础工程和主体结构质量是否合格。而城建测量队的沉降观测证明诉争房屋地基沉降是稳定的。本案诉讼过程中，由于维修加固后的诉争房屋基础工程和主体结构质量是否合格是本案的关键事实，为查明事实，现将有关证据情况予以详细罗列、分析：一、关于浙江建院建设检测有限公司的鉴定报告、鉴定过程及双方意见。1、2016年10月25日，经本院释明，被告申请对维修加固后的诉争房屋基础工程和主体结构质量进行鉴定。本院予以准许。2、2016年10月25日，本院将司法鉴定决定书的草稿交双方当事人征询意见。鉴定要求为：（1）对位于本市坎门街道渝汇蓝湾国际81号的联体式低层住宅六幢一单元（以下简称诉争房屋）之房屋地基基础工程及主体结构质量是否合格进行鉴定；（2）若诉争房屋地基基础工程及主体结构质量合格且不存在严重影响正常居住使用的质量问题。对其是否存在其他质量问题进行鉴定；（3）若诉争房屋地基基础工程及主体结构质量合格但存在其他质量问题，对该问题形成原因、需承担责任方、双方责任比例进行鉴定。3、原告对于该司法决定书草稿的意见是：（1）应当明确本次是再次鉴定；（2）应当增加设计、施工环节对房屋安全性影响的鉴定；（3）应当对加固之后，桩基基础仍然脱离承台的原因进行鉴定；（4）鉴定机构应当说明加固不能改变房屋地基基础工程及主体结构质量。4、被告对于该司法决定书草稿的意见是：（1）第一项鉴定要求应当明确为：对加固后的81号联体式低层住宅六幢一单元之房屋地基基础及主体结构质量是否合格进行鉴定；（2）出于节约鉴定时间及费用成本之考虑，不同意第2项及第3项鉴定要求。5、2016年11月1日，本院向本院司法鉴定科出具司法鉴定决定书，鉴定要求未变。由司法鉴定科对外委托鉴定。6、本院司法鉴定科后经过法定程序委托浙江建院建设检测有限公司进行鉴定。7、2016年12月12日浙江建院建设检测有限公司向本院司法鉴定科提出鉴定检测方案，并请转交原、被告。其中对检测依据、司法鉴定内容、检测内容和方法、原被告辅助工作、检测费用和时间安排予以载明（检测费用58000元，如需出庭每次差旅费2000元，书面答疑不收费）。8、被告于2016年12月20日对鉴定检测方案提出如下意见：(1)方案中应增加对房屋基础沉降进行观测的数据分析；（2）方案中应附检测费用明细清单。9、2016年12月30日，浙江建院建设检测有限公司发出现场检测通知，定于2017年1月5日现场检测，并如期进行了检测。10、2017年2月20日，浙江建院建设检测有限公司将鉴定报告初稿提交给本院，并由本院转交给原、被告征求意见。该鉴定报告初稿中认定诉争房屋地基基础不能满足安全要求，整体安全等级为Csu级。11、原告对于该鉴定报告初稿的意见为：（1）报告认定装修时凿出两处门洞不符合事实，装修时只开了一个洞，房屋交付时原来就有一个门洞作为通道；（2）报告认定粉刷层裂缝及墙体面砖掉落与地基基础无关不当。12、被告对于该鉴定报告初稿的意见为：（1）鉴定机构未对诉争房屋进行基础沉降观测，仅凭现场开挖检测，不能作出诉争房屋地基基础安全等级的正确结论；（2）鉴定报告把已经作为废桩的2号桩、3号桩的质量问题作为评定地基基础安全性的依据也是错误的。13、浙江建院建设检测有限公司于2017年3月14日针对原告异议出具书面回函，载明：粉刷层裂缝为非结构性裂缝，该部位为应力集中位置，易产生裂缝，同时与使用环境、自身材料收缩、温度变形、墙体拆洞等有关，故与基础无关。14、浙江建院建设检测有限公司于2017年3月14日针对被告异议出具书面回函，载明：（1）根据《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-2015中4.3.2条中的第3款：“基础的种类和材料性能，可通过查阅图纸资料确定。当资料不足或资料基本齐全但可信度不高时。可开挖个别基础检测┈”。该房子经过二次基础加固后，地下室仍产生二条斜裂缝，这二条斜裂缝与基础沉降有关，所以我公司采用开挖个别基础的方式进行地基基础的检测并不违反《民用建筑可靠性鉴定标准》规范要求，并且通过该方式的检测确实发现了地基基础存在的一系列的问题。（2）根据《渝汇蓝湾国际二期6号排屋后续补桩工程技术方案》，加固设计时仅原基础中1号、2号桩按失效桩考虑，原基础中3号桩并不是按照失效桩考虑。而通过现场检测发现3号桩桩顶与承台出现脱开现象，故我公司认定3号桩也为失效桩。根据设计，6号楼单桩承载力430KN，该承台下原1号、2号、3号三根桩的总承载力为1290KN。而加固的钢管桩单桩承载力为250KN，三根总承载力为750KN。由于加固的三根钢管桩的总承载力仅为原三根预应力混凝土管桩总承载力的0.58。原三根桩中应有两根桩有效，该承台才能满足设计要求。在检测过程中发现该房屋地下室墙体出现包角斜裂缝，也说明该角部基础不稳定仍有沉降产生。故把2号、3号桩作为有质量问题来考虑。15、浙江建院建设检测有限公司随即于2017年3月作出正式质量检测报告（落款日期仍然为2017年1月23日）。认定诉争房屋地基基础不能满足安全要求，整体安全等级评为Csu级。16、本院于2017年4月26日第三次开庭审理本案，被告申请王擎忠作为证人，叶江作为有专门知识的人到庭就有关情况进行说明：（1）王擎忠，浙江圣基建筑特种工程有限公司法定代表人（诉争房屋二次加固的公司）。其证言主要内容为，其所补的钢管桩实际能承载1000千牛，为了保守起见取值250千牛。3号桩是有效的，只是因为加入的3根钢管桩将承台抬起，才导致3号桩现在脱离没有利用。补桩的时候不考虑原先设计的承载力，要考虑实际的荷载。（2）叶江，男，1977年7月3日出生，具有岩土工程高级工程师资格。其意见主要内容是，单纯用承载力复核来验证地基安全性不够客观、科学，最好还是结合地基变形的原始数据来判断，包括沉降、倾斜的跟踪动态观测。17、考虑到本案的涉及问题较为专业，且当事人尤其是被告方对于鉴定意见有较大异议，本院书面通知鉴定人出庭。出庭前已经将第三次庭审记录交由鉴定人审阅。本案于2017年5月26日进行了第四次公开开庭审理。开庭时仅原、被告双方当事人及其委托代理人对鉴定人提出发问并由鉴定人答复，无其他证人或者具有专门知识的人到庭发问。鉴定人的主要答复内容为：（1）针对原告发问，其答复上部结构的粉刷层裂缝与地基基础无关，地下室墙体裂缝是地基沉降不稳定造成的。（2）针对被告发问，其答复，本次鉴定也考虑了变形，也考虑了地基承载力的验算。地下室墙体贯穿性裂缝以及钢结构锈蚀严重也是作为评定地基基础不能满足安全要求的依据。18、庭审中被告要求鉴定机构提供荷载力的计算。鉴定机构于2017年5月29日向本院提供。19、被告于2017年6月12日对于鉴定机构提供的荷载力计算结果提出书面异议，认为该计算错误。二、关于玉环市城建测量队的测量报告。1、2016年5月9日，原被告共同委托玉环市城建测量队对诉争房屋进行变形测量。玉环市城建测量队于2016年5月30日对建筑物进行了实地踏勘和布点。于2016年6月6日至2016年9月10日进行了沉降观测，并出具了变形测量报告。其中Z1至Z4共4个观测点，在2016年9月10日观测时沉降数据明显超出合理区间。2、被告于2016年9月26日向本院出具情况报告，认为其中Z1至Z4观测点变化异常，可能遭人为破坏，申请确定新的观测点并延长观测期限三至六个月。3、2017年4月20日，被告提供玉环市城建测量队新的沉降观测成果表，该表增加了2016年11月23日及2017年3月15日两次观测，观测数值属于合理指标。本院认为，本次鉴定，鉴定机构人员具备相关资质，且鉴定程序合法。从鉴定结论的内容来看，根据《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-2015，判断地基基础能否满足安全要求，要结合地基承载力、钢结构的锈蚀程度等多方面予以判定。目前被告仅以沉降观测数值属于合理区间，以及鉴定人的承载力计算有误等理由，尚不足以反驳鉴定人所做的鉴定结论。故本院认定诉争房屋的地基基础不能满足安全要求。本院认为，诉争房屋在2010年竣工，按照法律规定，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。现诉争房屋的地基基础不能满足安全要求，故原告要求解除房屋买卖合同的请求本院予以准许。关于被告以业主的装修行为是引起地基基础不均匀沉降的原因为由，主张原告还应起诉其他住户的要求，没有相关证据支持，本院不予采纳。被告主张原告在维修、检测、鉴定事项未完成前不能提起诉讼，不符合诉讼协议书的本意。且住宅是特殊的商品，在地基基础安全性存在争议的情况下，即使诉讼协议约定不得起诉，为了保障公民人身安全及社会公共利益，法院可以受理案件并通过审理确定地基基础及主体结构质量是否合格。据此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十条，浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条的规定，判决如下：一、解除原告曾淑婷与被告浙江渝汇置业有限公司于2010年1月16日签订的商品房买卖合同；二、由原告曾淑婷于判决生效后一个月内返还给浙江渝汇置业有限公司位于玉环市坎门街道渝汇蓝湾国际81号的联体式低层住宅（6幢1号房）；三、由被告浙江渝汇置业有限公司于判决生效后一个月内返还给原告曾淑婷购房款计人民币3119026元。案件受理费31752元（原告预交33635元），鉴定费58000元（被告预交），鉴定人差旅费2000元（被告预交），因鉴定产生的基础开挖费用3000元（被告预交），合计人民币94752元，由被告浙江渝汇置业有限公司负担（此款于判决生效后七日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长 孙 宾人民陪审员 黄哲鹏人民陪审员 董伯艺二〇一七年八月三日书 记 员 叶晨燕 来源：