（2017）渝0110民初2424号

裁判日期: 2017-08-03

公开日期: 2018-02-11

案件名称

张发伦与廖美春租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市綦江区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张发伦,廖美春

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第五十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款

全文

重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0110民初2424号原告：张发伦，男，1952年3月28日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：张波（系原告张发伦之子），汉族，系四川玉高建筑设计有限公司工程师，住重庆市江北区。被告：廖美春，男，1964年1月10日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：喻祯洪，重庆渝綦律师事务所律师。原告张发伦与被告廖美春租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张发伦及其委托诉讼代理人张波，被告廖美春及其委托诉讼代理人喻祯洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张发伦向本院提出诉讼请求：（1）廖美春应按协议约定支付张发伦自2013年10月16日至2017年5月22日止的房屋占有使用费共计187824.5元；（2）廖美春支付张发伦违约金20000元。事实和理由：2013年6月16日，原告之子张波受委托与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其所有的坐落于綦江区打通镇XXX组的房屋第一层（建筑面积350平方米）租给被告使用，租赁期限从2013年10月16日至2023年10月16日止；每月租金5000元，从第二年开始每月的租金应在上一年的基础上递增5%，第二年租金应提前10天付清；双方中任何一方有违约情况发生的，应向守约方支付违约金20000元。合同签订后，被告支付了第一年租金，之后就长期非法占有房屋，从事非法经营，拒不依法按合同约定支付房屋占有使用费至今。因此要求被告在付清房屋占有使用费后并在2017年10月16日腾退返还房屋。被告廖美春辩称，第一、双方签订的租赁合同是事实，被告已经支付租金53000元，不是原告陈述的43000元。当时双方签订合同后，原告给予被告4个月的装修期，装修期间免租金，原告起诉租金计算时间有误，租金起算时间从2014年2月16日起计算。因此被告付清了2014年10月15日前的租金。第二、租赁合同签订后，被告在办理相关许可证件中，要求原告提供新房屋的产权证，由于原告拒绝提供新房屋的产权证，为此被告才没有继续向原告支付房屋占有使用费。第三、原告提供房屋产权证以及协助被告办理相关许可证，是原告租赁合同法定附属义务，由于原告没有履行法定附属义务，因此被告有权不支付租金，被告不存在违约行为。第四、由于双方在签订租赁合同时，该房屋没有规划许可证；原告在2015年和2016年取得规划许可证之后，原告没有按照规划许可证的规定修建房屋，修建的房屋超过了规划许可面积，原告的此行为违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，所以，双方签订的《房屋租赁合同》无效。第五、被告在签订合同时告知原告租用该房屋用于经营KTV歌城，并且在合同中约定原告提供动力电接入点，还约定了被告办理相关证件，而原告没有提供新房屋的产权证，导致被告无法取得相关经营许可证，因此被告没有支付房屋占有使用费的理由正当。第六、被告收到綦江区公安消防支队的回复后，明确要求原告提供该房屋建设合法手续及其产权证，以便被告用于办理消防许可证。原告知道后已积极采取了措施，办理了规划许可证，但是至今未办理该房屋权属证，致使被告不能够办理消防许可证。当时原告认可被告办理相关证件后才补交租金。因此被告未支付租金的理由正当，同时被告明确表示：若原告提供的合法建设手续能够办理消防许可证，则被告愿意按照合同约定据实支付租金给原告，且被告愿意继续履行合同。第七、由于被告没有支付租金的时间是从2014年10月16日之后，而该部分租金是在被告明确要求原告提供相关产权手续，协助被告办理消防许可证的情况下才未支付。原告提供的房屋产权证是法定的附属义务，该义务只能由原告履行。在原告未履行的情况下，被告有权根据合同先履行的原则抗辩支付租金。综述，被告有权不向原告支付房屋占用费，不存在违约。现在被告愿意在原告主动赔偿被告装修损失1087497元后，才将该房屋腾退返还给原告，但不在本案中一并解决被告损失问题。本院经审理认定事实如下：张发伦系綦江区打通镇XXX组村民。2006年7月11日，张发伦向原重庆市綦江县打通镇人民政府及其打通村民委员会等递交了綦江县打通镇XXX组农村村民建造住宅用地报批表，该报批表上载明：“户主张发伦家庭人口为4个人，原基面积120平方米，原房面积120平方米，建房用地理由为年久失修，建房用途为住宅，申请占原基地120平方米，建筑面积480平方米，四至界畔：前至院坝，后至竹林，左至石滩，右至荒坝”。2006年9月1日，原重庆市綦江县人民政府作出綦土农（2006）2132号《关于农村村民申请建房用地的批复》，该批复内容为：“同意打通镇XXX组村民张发伦使用集体土地120平方米，作为该村民建住宅用地”。之后，张发伦将其所有的位于綦江区打通镇XXX组石木结构房屋（土地使用权面积206.10平方米，楼层1-1，建筑面积165.16平方米）部分拆除，重新在拆除的原宅基地上修建砖混结构房屋。2013年5月8日，廖美春到綦江区打通镇打通街上准备租房时，看见张发伦在綦江区打通镇XXX组修建的砖混结构房屋一栋（共计四楼一底；第一层、第二层为通间框架结构，每层建筑面积约350平方米；第一层楼右侧旁有上楼层楼梯下方的通道；第二层楼右侧旁有往上楼层的楼梯，第二层楼后面有卫生间以及往左侧方向下楼的楼梯；第三层以上为砖混结构，每层有住房4套；该栋房屋右侧和前方均与重庆松藻煤电有限责任公司家属区相邻，该房后面与山体相邻）即将竣工。廖美春没有要求张发伦出示许可修建房屋审批手续等资料的情况下，以口头方式与张发伦达成协议，租赁张发伦的该栋房屋第一层，同时向张发伦交纳租房定金3000元，当即张发伦向廖美春出具收条，该收条内容：今收到廖美春租底楼一层的定金3000元。2013年6月16日，张波在綦江区文龙街道城区与廖美春签订了《房屋租赁合同》，该合同内容：“现经张波、廖美春充分了解、协商，一致达成如下租房合同：（1）坐落于綦江区打通镇XXX组房屋第一层（装修情况为毛坯房，面积350平方米）出租给廖美春使用，租赁期限为十年，自2013年10月16日起至2023年10月16日止。（2）租金及交纳时间：每月5000元，廖美春应每十二个月付一次，先付后住。廖美春应于张波交付房屋时，将第一次房租付给张波；廖美春在第二次及以后付租金应提前十天付清，若逾期三天未交付清租金，则张波有权收回廖美春租赁的房屋，且不退还租房押金。廖美春应于签合同时付给张波押金10000元，到期结算，多余归还；自租赁期起，从第2年开始每年的月租金在上一年的基础上递增5%。（3）其他约定事项：双方应提供真实有效的身份证等证件；张波提供完好的房屋、设施、设备，廖美春应注意爱护，不得破坏房屋结构及设施、设备，廖美春装修过程中严禁在结构柱及结构梁上进行开孔及挖线槽等，否则应对破坏部位按价赔偿，如有导致严重安全后果，则廖美春对后果全面负责赔偿；水、电、煤气、电话、网络、有线电视、卫生费等费用都由廖美春按时付清；张波仅提供该房屋给廖美春，廖美春不得私自转租、改变使用性质或供非法用途。租房后，廖美春应立即自行办好各类手续。若发生非法事件，廖美春自负后果。在租赁期限内，张波确需提前收回房屋时，应当事先征询廖美春的同意，给廖美春造成损失的，应当予以赔偿。签订合同后，双方都不得提前解除。租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任；张波提供动力电接入点。（4）违约责任：双方中任何一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金20000元，损失超过违约金，须另行追加赔偿。若廖美春的确因为各类原因无法继续租赁该房屋，须提前解除合同，应提前三个月告知张波，并结算清各类费用，张波收回该房屋，对于租房押金，张波不予退还廖美春”。2013年8月23日，廖美春通过银行汇款方式向张波交纳至2014年10月15日止的租金40000元和押金10000元。2013年9月26日，廖美春开始对该栋房第一层整体进行装饰、装修，即将该栋房第一层门窗封闭，室内夹断成10间，作为KTV包房使用，大门为两扇卷帘门；擅自在该第一层后面搭建了彩钢棚盖砖墙房屋一间，可以从该房后面进出；廖美春使用不锈钢钢条将该房第一层右侧旁从花台处包括唯一通道在内围筑，并用钥匙关锁，还在此通道内堆放啤酒瓶等物品。2014年1月25日，綦江区打通村村民委员会及其楼上组在张发伦申请办理预制房五层（每层350平方米）的权属证上签署同意的意见。2014年1月26日，廖美春开始对外经营三十九度五歌城。2014年2月25日18时20分，綦江区文化广电新闻出版局执法人员对廖美春经营的三十九度五歌城进行巡查，发现廖美春经营违规，违规内容为：该场所涉嫌擅自从事娱乐场所经营活动，处理意见为：责令停业，按要求完成行政许可手续后方能经营。2014年3月4日，廖美春及其兄弟廖美涛向重庆市工商行政管理綦江区分局、重庆市国家税务局等单位申请营业执照、缴税注册，2014年4月，重庆市工商行政管理綦江区分局、重庆市国家税务局等分别向廖美涛颁发了营业执照、税务登记证，该证载明：名称为綦江区三十九度五歌城，类型为个体工商户，经营场所为重庆市綦江区打通镇XXX组，经营者为廖美涛，组成形式为个人经营，经营范围为KTV娱乐服务（依法需经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2014年6月16日，綦江区公安消防支队执法人员对綦江区三十九度五歌城进行消防监督检查时，发现廖美涛经营的綦江区三十九度五歌城未经消防安全检查擅自投入使用、营业。因廖美涛的行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款的规定，綦江区公安消防支队于2014年6月26日作出綦公（消）行罚决字（2014）0056号行政处罚，决定：给予廖美涛经营的綦江区三十九度五歌城责令停产停业，并处罚款9500元。当即，廖美涛交纳罚款9500元。当天就向綦江区公安消防支队递交申请三十九度五歌城（地址綦江区打通镇楼上组）投入使用和营业前消防安全检查申报表、营业执照、依法取得的建设工程消防验收或者竣工验收消防备案的法律文书复印件、消防安全制度和应急疏散预案、场所平面布置图、员工岗前消防安全教育培训记录复印件。当即，綦江区公安消防支队向廖美涛出具了綦公消安凭字（2014）第252号消防安全检查申请受理凭证和受理编码1406260044号通知书，约定：廖美涛于2014年7月3日后到綦江区行政服务中心领取办理结果。而张发伦、廖美涛没有向本院举示綦江区公安消防支队此次办理结果。2014年8月1日，廖美涛向重庆松藻煤电有限责任公司交纳消防水搭接费1050元、保证金5000元，合计6050元。2014年9月2日，綦江区公安局打通派出所作出（2014）第00039号责令改正通知书，限三十九度五歌城（廖美涛）于25个工作日将歌城消防审批完结的资料报送打通派出所，否则停止经营。2014年9月10日，廖美涛又向綦江区公安消防支队递交申请三十九度五歌城（地址綦江区打通镇楼上社）投入使用和营业消防安全检查申报表、营业执照、依法取得的建设工程消防验收或者竣工验收消防备案的法律文书复印件、消防安全制度等预案、场所平面布置图、员工岗前消防安全教育培训记录复印件，当天綦江区公安消防支队向廖美涛出具了綦公消安凭字（2014）第378号消防安全检查申请受理凭证和受理编码1409100067号通知书，约定：廖美涛于2014年9月17日后到綦江区行政服务中心领取办理结果。2014年9月17日，綦江区公安消防支队向廖美涛作出不予批准通知书，决定：对廖美涛申请的公众聚集场所开业前的消防安全检查，不予批准投入使用、营业，并将申请材料退回；不予批准的理由如下：到现场检查，其主体建筑不合法，属违章乱建；如对本决定有异议，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。之后，廖美涛等人对此决定没有申请行政复议或提起行政诉讼，廖美涛时有对外经营三十九度五歌城。2014年10月15日，綦江区文化广电新闻出版局执法人员又对廖美涛经营的綦江区三十九度五歌城进行巡查，发现该场所未经许可擅自从事文化娱乐场所经营活动，责令停止营业。当天，綦江区公安局打通派出所对三十九度五歌城（廖美涛）作出（2014）第10036号责令改正通知书，责令改正：三十九度五歌城（廖美涛）未通过消防验收。2014年10月17日，廖美春向綦江区公安局打通派出所交纳罚款500元。之后，廖美涛仍然时有对外经营三十九度五歌城。2014年12月30日19时10分，綦江区文化广电新闻出版局执法人员再次对廖美涛经营的綦江区三十九度五歌城进行巡查，发现该场所涉嫌未经许可擅自从事娱乐场所经营活动，现场检查：相关安全制度未上墙，无日常安全检查记录，要求责令停止营业。之后，廖美涛仍然对外经营綦江区三十九度五歌城。2015年7月1日，张发伦向綦江区打通镇人民政府交纳配套费18500元（185平方米×100元/平方米）后，綦江区打通镇人民政府向张发伦补颁发打通字第（2015）48号乡村建设规划许可证，该证载明：建设单位（个人）为张发伦，建设项目名称为住宅，建设位置为XXX组，建设规模为300平方米，附图及附件名称：该栋房屋右侧为公路，左侧为人行路；长度为20米，宽度为15米。2015年10月8日，张波向本院提起诉讼，要求廖美春支付2014年10月16日至2015年10月份止的房屋租金共计63000元及其违约金20000元，本院以（2015）綦法民初字第07984号立案受理。2015年10月28日，廖美春向本院提起诉讼，要求确认张波与廖美春于2013年6月16日签订的《房屋租赁合同》无效，同时张波赔偿廖美春的经济损失1295000元，本院以（2015）綦法民初字第08864号立案受理。2015年10月29日，因张发伦委托重庆市建设工程质量检验测试中心对其修建的坐落于綦江区打通镇XXX组房屋结构进行安全性鉴定，重庆市建设工程质量检验测试中心作出编号002补P4101001500398D检测报告，鉴定结论：张发伦住宅建筑整体安全性等级评定为B级，满足安全使用要求。2015年12月24日，由于张波和廖美春分别向本院递交撤诉的申请，本院分别作出（2015）綦法民初字第07984号、第08864号民事裁定，准许张波和廖美春撤回起诉。2016年8月23日，张波向本院提起诉讼，要求廖美春支付2014年10月16日至2016年10月份止的房屋占用费共计1291500元，廖美春付清房屋占用费后立即停止非法经营，并恢复原状。本院以（2016）渝0110民初6675号立案受理。2016年9月23日，綦江区打通镇人民政府又向张发伦补颁发打通乡字第（2016）144号乡村建设规划许可证，该证载明：“建设单位（个人）为张发伦，建设项目名称为农村住宅，建设位置为XXX组，建设规模为60平方米，附图及附件名称：扩建补办”。无图纸注明。2016年10月13日，因张波向本院递交撤诉的申请，本院作出（2016）渝0110民初6675号民事裁定，准许张波撤回起诉。之后，廖美春还是继续在该房屋内经营綦江区三十九度五歌城，其没有向张波或张发伦支付房屋租金至今。本案在审理中，本院工作人员询问綦江区打通镇人民政府工作人员，答复情况：张发伦修建的该房面积超行政许可建设面积100%以上，綦江区人民政府按照有关规定没有向张波或张发伦颁发该栋房的权属证。庭审中，张发伦变更第一项诉讼请求，要求从2013年10月16日至2017年5月22日止的房屋占有使用费共计187824.5元，已扣除廖美春预付的房屋占有使用费43000元。经计算：2014年10月16日至2015年10月15日的房屋占有使用费63000元；2015年10月16日至2016年10月15日的房屋占有使用费66150元；2016年10月16日至2017年5月22日的房屋占有使用费41867.46元，合计171017.46元。另廖美春表示张波、张发伦赔偿廖美春的装修损失后再腾退返还房屋。另查明，2011年9月8日，因政府实施两证合一的政策期间，张发伦申请更换其原房屋的房屋权属证、集体土地使用证，原重庆市綦江县国土资源和房屋管理局重新向张发伦颁发了207房地证2011J字第33717号房屋权属证，该证载明：权利人为张发伦，坐落于綦江县打通镇XXX组，土地所有权类型为拨用，房屋结构为石木，房屋用途为住宅，土地使用权面积为206.10平方米，楼层为1-1，房屋建筑面积为165.16平方米。庭审中，本院工作人员询问綦江区打通镇人民政府工作人员，答复情况：若该房全部不存在，该权属证已失效；若该房部分不存在，该权属证部分失效。又查明，廖美涛曾于2007年10月16日在重庆市九龙坡区西彭镇渝西交易城经营重庆市九龙坡区三十九度五歌城。2015年11月20日前，廖美涛已注销该歌城的营业执照。再查明，2013年10月22日，曾琴向綦江区公安局消防支队递交申请，要求在张发伦的位于綦江区打通镇XXX组房屋第二楼层经营畅游网吧。2013年11月29日，綦江区公安局消防支队向曾琴颁发綦公消安检字（2013）第0020号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，该证载明：场所名称为綦江区畅游网吧，消防安全责任人为曾琴，地址为綦江区打通镇XXX组，使用性质为公共娱乐场所，场所所在建筑名称为綦江区打通镇民建房，场所所在层数为第二层，场所建筑面积为297平方米，现有消防设施：应急照明，消防电梯、安全出口（2个）、灭火器种类、型号和实有数量（ABC4KG干粉灭火器4具）。随即，曾琴就在张发伦的位于綦江区打通镇XXX组房屋第二楼层（原、被告争议房屋的楼上）经营畅游网吧。以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的张发伦出具的收条、《房屋租赁合同》、綦江区文化市场巡查记录、行政处罚决定书，被告提供的照片、收据、发票等证据予以证明，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律的保护。目前我国的法律、行政法规没有明确规定农村集体土地上的房屋竣工后，不准将农村集体土地上的房屋出租给他人使用。因此，张发伦将其所有的房屋第一楼层出租给廖美春使用，在内容上和形式上并不违反我国法律法规的强制性规定。根据双方的陈述，廖美春与张发伦以口头方式达成了房屋租赁协议，再与张波签订了书面的《房屋租赁合同》，显然该合同系双方当事人真实意思的表示，根据合同的相对性，张波与张发伦都有向廖美春催收租金的权利。现在本案争议焦点如下：（一）廖美春与张波、张发伦签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题。首先，根据双方举示的《房屋租赁合同》来看，廖美春在租房时要求张发伦提供动力电使用，因此张发伦、张波事前知晓廖美春租房目的是廖美春经营KTV娱乐行业等耗电量较大的行业，不是普通家庭的居住使用。其次，当地政府批准同意张发伦在集体土地上建房面积为120平方米。至本案一审法庭辩论终结前张发伦只取得了建设面积360平方米工程规划许可证。实际上，张发伦修建的房屋占地面积为350平方米左右，建设面积共计1700平方米左右，显然完全超过审批占地面积120平方米和建设面积360平方米的100%以上。因此，綦江区国土资源和房屋管理局按照相关规定至今没有向张发伦颁发该栋房屋的权属证。综述，根据我国《合同法》第五十二条规定的合同无效情形如下：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本院对廖美春辩称其与张发伦、张波之间的房屋租赁合同无效的意见予以采纳。（二）是否支持原告要求被告支付房屋占有使用费187824.5元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，由于张发伦与廖美春签订的《房屋租赁合同》无效，故本院对张发伦要求廖美春支付房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。只是房屋占有使用费应从2014年10月16日至2017年5月22止，金额共计171017.46元，扣除廖美春预交押金10000元后，确认实际金额为161017.46元。（三）是否支持张发伦要求廖美春支付违约金20000元的诉讼请求。由于张发伦、张波至今没有将新房屋的权属证交与廖美春办理消防许可证，其存在违约，廖美春没有向张发伦、张波交纳房屋占有使用费，其也存在违约。因此本院对张发伦要求廖美春支付违约金20000元的诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告廖美春在本判决生效后十日内支付原告张发伦自2014年10月16日至2017年5月22日止的房屋占有使用费共计161017.46元，已扣除廖美春预交的押金10000元；二、驳回原告张发伦的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2081元，由原告张发伦负担221元（已交纳），被告廖美春负担1860元，被告廖美春在本判决生效后二日直接向本院交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员　　黎伟二〇一七年八月三日书记员　　瞿涛 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