(2017)苏1002民初2168号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-10-24
案件名称
2168上海顺达物业管理有限公司扬州分公司与吴立余物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
扬州市广陵区人民法院
所属地区
扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海顺达物业管理有限公司扬州分公司,吴立余
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》:第八十四条第一款,第一百零八条;《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第一条;《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百五十七条,第一百六十二条
全文
江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1002民初2168号原告:上海顺达物业管理有限公司扬州分公司,住所地在扬州市解放南路28号5幢。负责人:王建林,该分公司经理。委托诉讼代理人:曹明,该分公司员工。被告:吴立余,男,1966年3月10日出生,汉族,住扬州市。委托诉讼代理人:刘建云,扬州市广陵区东南法律服务所法律工作者。原告上海顺达物业管理有限公司扬州分公司(以下简称上海顺达物业扬州公司)与被告吴立余物业服务合同纠纷一案,本院于2017年5月9日立案受理后,依法适用简易程序并启用小额诉讼程序,实行独任审判,于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告上海顺达物业扬州公司的委托诉讼代理人曹明、被告吴立余的委托诉讼代理人刘建云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海顺达物业扬州公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即向原告支付2014年9月28日至2017年2月28日期间的物业服务费6674元;2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告吴立余系蓝海现代城小区15幢111室业主,该房屋建筑面积为92.06平方米,原告上海顺达物业扬州公司与被告吴立余签订物业服务合同,原告为被告所在的小区提供物业管理服务,但被告自2014年9月28日起拖欠物业管理费共计6674元,经原告催要,被告仍不支付,故原告提出如上之诉。被告吴立余辩称:我们门前广场未经全体业主或三分之二业主同意,原告就擅自设为公共停车场出租牟取利益;我是基于门面房前有停车位才购买该房的,而原告未经业主同意就擅自将本属于我的停车位修建成花坛;我的门面房前路灯长期不开或损坏多年,被告不予修理;我的门面房前杂草丛生,垃圾遍地,无人管理;我的门面房前路面严重损坏,原告不予修理,影响正常通行;朝南的铁门为消防通道,长期被锁住,保安亭、监控探头形同虚设,存在安全隐患;原告对业主装修时间没有进行规定,已发生多次装修噪音扰民纠纷;我的门面房前有外来车辆乱停乱放,原告不予管理;我的房屋有一面墙外是共用楼梯过道,该楼梯渗水造成我的墙面腐蚀损坏。本院经审理查明:上海顺达物业扬州公司系扬州市“蓝海现代城”的物业服务企业,吴立余系该物业商业用房15幢111室的业主,其房屋建筑面积为92.06平方米。2012年9月28日,上海顺达物业扬州公司与吴立余签订《物业管理服务协议》,约定了非住宅的物业管理费用按建筑面积每月每平方米2.5元的标准,由物业公司向业主收取,并约定交纳费用的时间为交房时预收一年,以后每半年预收费一次,每半年第一个月的15日前缴费。吴立余自2014年9月28日至今欠交物业管理费,经上海顺达物业扬州公司催交仍未交纳。另查明,2010年4月8日,扬州市物价局扬价服备字[2010]14号对蓝海现代城小区非普通住宅物业服务费标准的回复意见为“非普通住宅由你公司与业主协商确定,并签订服务协议”。上述事实,有原被告的当庭陈述、原告提交的《物业管理服务协议》、扬州市物价局备案回复表等证据证实。本院认为:原告上海顺达物业扬州公司与被告吴立余签订的《物业管理服务协议》对双方均具有约束力,双方均应按合同约定履行各自的义务。吴立余理应按照该协议及相关规定向为其提供物业服务的上海顺达物业扬州公司交纳物业费。关于被告辩称原告擅自出租公共广场作为停车场的问题,因双方签订的《物业管理服务协议》约定的内容是“甲方(上海顺达物业扬州公司)不得改变本物业的公用部位、公用设施设备的使用功能、利用本物业共用部位的经营收入由甲方统一管理,并单独建账,用于弥补物业管理费用的不足,直至业主大会成立,重新商洽”,并未有规定和约定公共广场不能作为停车位使用,且出于秩序管理之需设置公共停车场具有合理性与必要性,故不宜将该停车场的存在视为原告改变公共广场使用功能,但原告利用共用部位对外来车辆进行管理收费的收支情况应当向包括被告在内的全体业主进行公示说明;关于被告辩称原告擅自将业主停车位改建为花坛的问题,本院认为,被告房屋前的空地并不当然就是被告的停车位,原告对此进行绿化管理并无不妥;关于被告所辩称的因公共楼梯渗水造成其房屋墙面腐蚀损坏问题,被告提交的证据不能证明原告应对该损害后果承担法律责任,且原告在庭审中对被告的该抗辩予以否认,故本院对被告的该抗辩意见不予采纳;至于被告的其他抗辩意见,因证据不足无法确认其真实性,即便有证据证明存在一些被告所述的情形,也是属于物业管理服务中存在的一般性瑕疵(当然原告应对瑕疵问题注意改进并做好与业主的沟通工作),不能成为拒交物业费的正当理由。原告主张被告未交2014年9月28日至2017年2月28日期间的费用,被告对此点在本案中未提异议,故经本院对照合同所约定的交费标准计算,被告所欠交的物业服务费金额应为6674.35元(2.5×92.06×29=6674.35),被告主张6674元,本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条,国务院《物业管理条列》第四十二条第一款,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定,判决如下:被告吴立余于本判决生效后十日内向原告上海顺达物业管理有限公司扬州分公司支付自2014年9月28日至2017年2月28日期间的物业服务费6674元;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,依法减半后为25元,由被告吴立余负担(因该费用已由原告向本院预交,故被告应在本判决生效后十日内将该款直接给付原告)。本判决为终审判决。代理审判员 涂霞二〇一七年八月三日书 记 员 时曼 关注公众号“”