（2017）云2626民初697号

裁判日期: 2017-08-03

公开日期: 2017-09-30

案件名称

丘北县上品天成小区业主委员会与黄银物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

丘北县人民法院

所属地区

丘北县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

丘北县上品天成小区业主委员会,黄银

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款，第七十八条第一款，第八十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第四十八条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条

全文

云南省文山壮族苗族自治州丘北县人民法院民事判决书（2017）云2626民初697号原告：丘北县上品天成小区业主委员会。负责人：郭开兵，男，汉族，1973年4月20日生，住云南省文山州丘北县，天成小区业主委员会主任。委��诉讼代理人：陈明祥，男，汉族，1980年11月14日生，住云南省文山州丘北县，天成小区业主委员会副主任。被告：黄银，女，汉族，1987年3月23日生，住云南省文山州丘北县，麻栗坡县司法局职工。委托诉讼代理人：刘雁飞，女，汉族，1962年11月3日生，住云南省文山州丘北县，黄银母亲。委托诉讼代理人：刘跃飞，女，汉族，1958年4月12日生，住云南省文山州丘北县，黄银姨妈。原告丘北县上品天成小区业主委员会与被告黄银物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丘北县上品天成小区业主委员会的负责人郭开兵及其委托诉讼代理人陈明祥、被告黄银的委托诉讼代理人刘雁飞、刘跃飞到庭参加诉讼。本案现��审理终结。丘北县上品天成小区业主委员会向本院提出诉讼请求：判令黄银向丘北县上品天成小区业主委员会支付两年物业管理费、车位使用费共计3297.5元。并承担本案诉讼费用。事实和理由：丘北县上品天成小区2015年3月之前由文山仁和物管公司进行管理，因仁和物管公司对上品天成小区的物业管理不当，引起小区业主的不满，文山仁和公司于2015年3月前退出物业管理。为了维护小区秩序，保障小区各方面的有序运行，天成小区多数业主协商，成立临时物管小组对小区物业进行管理，于2015年3月通过征求小区业主意见后正式成立新一届上品天成小区业主委员会，下设物管小组，对小区物业进行全方位的管理，并将小区管理事宜及收费情况进行公告。上品天成小区开展物业管理至今，为期两年，小区各项费用的开支均来源于向小区业主收取��物业管理费。黄银2015年、2016年均居住在该小区，经小区物业管理小组进行多次催缴，黄银至今未缴纳2015年、2016年物业管理费、车位使用费。黄银房产面积238.662平方，每平方每月收取0.45元的物管费，12个月，一年的物管费共计1288.75元，两年共计2577.5元。2015年黄银未缴40号车位使用费360元，共计3297.5元。综上，根据《中华人民共和国物业管理条例》第六十七条及《文山州物业管理暂行办法》第八十六条规定，特提起上述请求。黄银辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。一、原告不是具有物业管理资格的物业管理企业，不是法人单位，不具备本案诉讼主体资格。1.原告的产生不符合法定程序。依据《物业管理条例》规定，业主大会应在政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立，并由业主共同决定选举产生。但上品天成小区业主大会的召开、成立的整个过程没有人通知黄银参与。2.《物业管理条例》及《云南省物业服务收费管理实施办法》规定，物业服务企业应当具备相应资质。本案中，原告不具有物业管理资质，因此其不具备物业管理能力，亦即不具备本案诉讼主体资格。3.双方之间并未签订任何《物业服务合同》。二、原告没有收取物业费的资格，其主张收取物业费没有法律依据。1.物业费应由物业服务企业收取。原告不是物业服务企业。2.原告无权制定物业费收取标准。依照《物业管理条例》规定，业主大会议事规则、小区物业管理规约的制定和修改，选聘和解聘物业服务企业，应当召开业主大会经业主共同决定，而非业主委员会决定。物业服务费，在成立业主大会前实行政府指导价，成立业主大会后实行市场调节价，由业主大会与物��服务企业在物业服务合同中约定，并由物业服务企业报当地价格主管部门和住建部门备案，而非由业主委员会自行决定自己为物业服务企业，自己与自己签订物业服务合同，自行定价且不备案公示。综上，原告的收费行为没有法律依据，违反法律规定。三、原告收取车位费无事实及法律依据。黄银所使用的位于小区内第40号车位，是在与开发商签订购房合同时，由开发商附赠的。小区内所有别墅区住户都在购房时有附赠的车位，并由开发商按各家车牌号在车位上做好标注。黄银对该车位享有合法的权利。四、原告名为业主委员会，但未尽管理义务。如小区内公共区域长期无人打扫，小区内流水有人清洗拖把，常年散发恶臭，业主门口路灯损坏无人维修，擅自将小区内绿地改建成停车位，侵占业主原有的车位面积。综上，原告不具有物业管理资质和能力、条件，也未��行物业管理行为，未尽管理义务，反而破坏小区规划绿地，损害业主合法权益，其诉讼请求无事实和法律依据，请驳回原告的起诉。丘北县上品天成小区业主委员会为证明其主张提供下列证据：1.关于聚秀社区上品天成小区选举成立新一届业主委员会的报告。用以证明小区业主委员会成立的合法性。经质证，被告方对第一组无异议，但是认为从未知晓该事情。本院经审查认为，该组证据能证明上品天成小区选举成立新一届业主委员会，并经聚秀社区和丘北县房管所盖章确认，依法应予以采信。2.通知。关于收费的公示，用以证明小区管理收费的依据。经质证，被告方有异议，从不知道这个通知，也不知道原告将该通知公示在何处。本院经审查认为，该通知能证明业主委员会委托小区莫某、��某、张某三位委员组成物业管理小组暂时负责小区物业管理事务，并制定了物业管理费用收取标准，依法予以采信。3.丘北县锦屏镇上品天成小区管理实施办法。用以证明小区管理范围。经质证，被告方有异议，不认可该证据。本院经审查认为，该证据能证明小区管理小组制定管理实施办法，对小区管理范围作了规定，依法应予以采信。4.通知（六份）。用以证明已经通过发通知向被告催收费用的情况。经质证，被告方有异议，从没有收到该通知，不认可该通知。本院经审查认为，该组证据能证明小区业主委员会对未缴纳物管费的小区业主进行了通知，依法应予以采信。5.2015年收费公示情况，6.2016年收费公示情况。用以证明小区费用收支情况。经质证，被告方认为车位是买房附赠的，对于收取该车位费无依据，双方没有签订过任何协议，以前从未知道管理收费的情况，该证据是临时制定的，不认可。本院经审查认为，该组证据是小区管理小组单方制作，从目前原告方所提供的证据无法查实其费用收支是否正确，故不予采纳。7.证人莫某出庭作证称，小区业主委员会按照文山小区物业管理办法于2015年3月份成立，现在小区由业主自主管理，证人是管理小组成员，其他成员还有副组长徐某，会计张某。管理小组主要负责小区卫生，保安、车辆安排、环境绿化等；这些事情请工人来处理，管理小组只是监督；管理小组进行管理是经过小区业主选举、成立业主委员会、报社区、城建备案并经业主委员会请来的；工资（莫某2000元/月、张某1700/月、徐某1700/月）是通过小区业主委员会讨论大会上公布；黄银家是否参见年会不清楚，但是��家都通知了。2015年当时入住有281户，没有交费的有30户左右，有25户没有装修入住，至今还没有交2015年物管费的只有黄银、陈丽两家；2016年原来有30多户没有交，后来经过做工作，现在别墅还有7户（包括黄银、陈丽）未交。按文山小区管理实施办法管理，也参照小区具体情况，制作出实施办法进行管理；催收方式有电话通知、上门服务、纸条通知等，通知后都在小区内进行公示（前大门和后大门、消防门、路道口都有）。通知已经送达黄银了本人，还打过小区收费册薄预留电话；管理小组没有取得物管资质证。天成小区业主委员会成立的时候，管理方式征求了小区业主意见，当时印了300多份，大多数业主同意自主管理。经质证，被告认为原告成立业主委员会其不清楚，也不认可；黄银也从未见过征求意见表，也不清楚什么时候开过会，证��也没有取得物管资质；双方之间没有签订过任何服务合同。8.证人徐某出庭作证称，其是管理小组的副组长；根据管理规定、实施办法等，主要对小区绿化、道路、卫生等进行管理；物管费有时是证人收，有时是出纳收。小区从2015年3月开始由小区业主自主管理，具体管理事项等都已经在小区张贴公示。证人对黄银家进行过催收，催收在小区内都进行过公示。其管理时间为2015年-2017年，参照小区业主委员会制定的办法管理，该管理办法公示过了，在小区三道门口都张贴过，征求意见时其参与了，但是2015年征求意见的那次记不得了。经质证，被告认为对于证人说的都不知道。9.证人张某出庭作证称，其是物业小组的成员，负责财务，关于收费通知，未交费的都将通知张贴到业主门上。管理小��成立之前，其参与了征求业主意见。2015年的物管费，现在只有陈丽和黄银家没有交；2016年有10多家没有交（包含陈丽、黄银家）；小区业主委员会是2015年成立，证人一直参与管理，收支一直进行公示，每次都是莫某签字后进行公示；证人参与过催收管理费，被告家的也进行催收了，有时业主不在家将催收的通知放进门里，黄银在麻栗坡工作，证人没有亲自向黄银催收过；小区管理范围按照管理办法实施的；委员会制定管理办法并进行公示，收费办法也公示过，小区收费标准未别墅（单体和连排）都是每平方0.45元。经质证，被告方认为对证人证言不清楚。本院经审查认为，对以上三位证人证言，能与其他证据相互印证小区成立了管理小组，成员为组长莫某、副组长徐某、会计张某。管理小组根据管理实施办法对小区物业进行管理，小区大部分业主交纳了物业管理费。对三位证人证言予以部分采信。黄银为证明其答辩理由向法庭提交下列证据：。1.照片3张。用以证明原告未经业主同意将小区内的绿化改为停车位。经质证，原告方认为对情况认可，但是来源不认可，小区车位改动情况存在，但是车位属于公摊面积不属于任何人，并且现在小区业主车辆接近400张，这种做为了让业主方便停放车辆。本院经审查认为，原告方认可改动车位情况，对该证据依法予以采信。2.照片2张。用以证明小区公共区域绿化缺失，无人管理，满地落叶无人清扫。经质证，原告方认为证据来源不清不认可。本院经审查认为，该照片能证明小区情况，依法予以采信。3.照片3张。用以证明公共区域内卫生差，满地落叶无人清扫。经质证，原告方认为证据来源不清不认可。本院经审查认为，该照片能证明小区情况，依法予以采信。4.照片2张。用以证明公共区域内水塘原本清澈透明，因无人管理，经常有人在内清洗拖把等，导致水塘变脏，散发恶臭。经质证，原告方认为证据未做来源说明，不认可，但是小区的确存在证据反应的情况，原告方没有尽到监督责任。本院经审查认为，该照片能证明小区卫生情况，依法予以采信。5.照片4张。用以证明公共区域内路灯已坏多时，无人修理、更换，原本的三盏路灯，现在只亮一盏。经质证，原告方认为，不客观真实，小区90%的灯是好的，本院经审查认为，该照片能证明小区部分路灯损坏情况，依法予以采信。6.照片2张。用以证明公共区域道路已坏��时，无人修理。经质证，原告方认为，证据反映的情况的确存在，正因为存在这种情况，所以委员会收取车位费来维修养护，原告方一直在维修。本院经审查认为，该照片能证明小区道路情况，依法予以采信。7.照片3张。用以证明原告侵害业主合法权益，业主车位宽度为黄线标注，原告未经业主同意将其缩短至红线标注，擅自缩小业主车位面积。经质证，原告方不认可证明观点。本院经审查认为，该照片不能全面反映被告方主张的情况，依法不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月1日起至2014年12月31日止，上品天成小区物业管理服务一直由文山州仁和物业管理有限公司提供。2015年3月7日上品天成小区业主大会重新选举成立新一届小区业主委员会，并报丘北县锦屏镇聚秀社区居民委员会和丘北县房地产管理所备案，业主委员会主任为郭开兵，副主任为陈明祥、张洪路。小区业主委员会委托小区业主莫某、徐某、张某组成物业管理小组，暂时具体负责上品天成小区物业管理事务，其中，莫某任组长，徐某任副组长，张某任会计。物业管理小组按下列标准收取相关费用：每个车位每年360元，复式楼每户每月每平方米0.35元，别墅楼每户每月每平方米0.45元，商铺每户每月每平方米0.5元。并制定了小区管理实施办法，对小区管理和维修工作、公共绿化的养护和管理、车辆管理、公共秩序等作了规定。管理小组对小区进行了大部分管理，但也存在小区卫生打扫不彻底、水塘未清理干净、路灯坏了未及时更换、路面破损等问题。小区大部分业主同意由物业管理小组进行物业管理并交纳了物业管理费及车位费。黄银于2011年向开发商购买丘北县上品天成小区8号院4号楼，装修完毕后入住，房屋建筑面积为239.11平方米。黄银至今未向小区业主委员会交纳2015年、2016年物业管理费及车位费。本院认为，首先，关于丘北县上品天成小区业主委员会的诉讼主体资格问题。公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。本案上品天成小区业主委员会经重新选举成立后已报丘北县锦屏镇聚秀社区居民委员会和丘北县房地产管理所备案，业主委员会作为其他组织，具备诉讼主体资格。其次，关于物业服务费及车位费的收取问题。依照《中华人民共和国物权法》规定，业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案上品天成小区大部分业主同意业主委员会��托的由本小区业主组成的物业管理小组进行物业管理，并交纳了物业服务费，不违反法律规定。物业管理小组并非物业服务企业，法律并未规定其需要具备管理资质。物业管理小组对上品天成小区进行了物业服务，小区内的业主已接受了物业管理小组的物业服务，并且大部分业主已按时交纳了物业服务费。黄银作为小区业主，应当尊重业主委员会及大多数业主的决定，按时交纳物业服务费。另外，考虑到物业管理小组并非专业服务企业，在进行物业管理服务时，存在小区卫生打扫不彻底、水塘未清理干净、路灯坏了未及时更换、路面破损等问题。综合以上因素考虑，由黄银承担物业服务费的80%为宜。黄银的房屋建筑面积为239.11平方米，每个月0.45元，两年共计2582元。黄银辩称车位是购买房屋时所赠送，但无相应证据予以证明，对其辩称不予支持。车位费每年360��，两年共计720元。以上共计3302元，承担80%为2642元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、第八十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《物业管理条例》第七条规定，判决如下：由黄银于本判决生效后十日内支付丘北县上品天成小区业主委员会2015年、2016年物业服务费、车位费共计2642元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由黄银负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副��，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员　　阮永美二〇一七年八月三日书记员　　刘海浪关注公众号“”