（2017）新0109民初957号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-09-14
案件名称
王云生与孙红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
乌鲁木齐市米东区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王云生,孙红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第四百零二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0109民初957号原告（反诉被告）：王云生，男，汉族，1983年8月15日出生，现住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：霍云霞，新疆联恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙红，女，回族，1982年2月16日出生，现住乌鲁木齐市米东区。原告（反诉被告）王云生与被告（反诉原告）孙红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王云生的委托诉讼代理人霍云霞，被告（反诉原告）孙红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王云生向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠房屋租赁费150000元、利息23400元，合计173400元；2、诉讼费和邮寄费由被告承担。事实和理由：2013年10月1日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将其位于乌鲁木齐市米东区碱沟西路、面积350㎡的门面房出租给被告，租期为5年，自2013年11月1日至2018年10月30日。付款方式：第一年房租45000元，分两次支付，第一次支付25000元，第二次付款于2014年5月1日支付20000元；第二年房租65000元一次性付清；从第三年开始房租费按当年市场租房价格双方确定。同时约定承租方不得私自将出租方的房屋转租给他人，不得在房屋内进行非法活动，否则出租方有权收回房屋，后果承租方自负。合同签订后原告依约履行了合同，将门面房出租给被告，被告只支付了第一年25000元租金，剩余租金从2014年5月1日至2016年11月1日合计150000元至今未支付，原告多次催要租金，被告找种种理由拒付至今，为此原告提出上述诉讼请求。被告孙红辩称，我租原告的房子是事实，合同没有到期，我要求原告退还我的装修款20万元；房屋硬件设施由我来更换，费用由原告来承担；第三年的房租应该按照合同约定由双方协商确定，而不应该是原告单方面来确定；合同没有约定违约金，我方也不需要承担利息。反诉原告孙红向本院提出反诉请求：1、要求被反诉人赔偿装修款20万元；2、解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》；3、案件一切费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人签订了一份《房屋租赁合同》，租赁期限为2013年11月1日至2018年10月30日止，合同要求租赁期间承租方不得以各种理由退房，承租方使用房屋期间出租方不得以各种理由收回房屋。反诉人接手该房屋时，该房屋长期无人租用管理，处于荒废状态，设备老化不可使用，反诉人将电路、暖气管道及水管全部进行了更新更换，门窗生锈拿铁丝绑着，反诉人全部都进行了更换，致使前期维修与装修投资过大，加之近几年市场行情惨淡，本应在第二年该片区房租普遍下调的情况下，被反诉人反而不合理上涨房租，并于2016年上半年将反诉人正在经营的店面锁起来并贴告示，有任何业务让和他联系，致使反诉人无发正常经营运作，造成了极大的损失，并且被反诉人违反当初签订合同要求，故提起上述反诉请求。反诉被告王云生辩称，反诉原告的反诉请求不能成立，反诉原告没有经过我方同意私自转租，反诉原告违约；反诉原告装修期间没有经过我方同意，违反合同约定第四条，请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告（反诉被告）提交的授权委托书，证明王云生是484号和486号门面房的业主，王云生委托其舅舅于继文管理门面房的一切事宜。被告（反诉原告）对该授权委托书的真实性不清楚，不发表意见。本院依法对于继文进行询问，于继文认可该授权委托书是原告王云生向其出具的，并且将房子出租事宜交给其进行处理。本院就询问笔录组织原、被告双方进行质证。原告对该询问笔录中于继文的陈述无异议，认可真实性。被告对该询问笔录中于继文的陈述的真实性有异议，称当时租房子的时候于继文说是他的房子，当时房屋是明确不可使用的，是于继文让其进行装修，并称被告没有见过原告本人。因于继文本人认可其授权委托书是原告向其出具的，故本院对该组证据的真实性予以确认。2、原告（反诉被告）提交的证明及营业执照各一份，证明被告将原告的房屋转租给乌鲁木齐市米东区梅子缘花业，并且乌鲁木齐市米东区梅子缘花业的营业场所就是原告房屋的地址。被告对该组证据的真实性不予认可，认为办理营业执照需要房产证及租赁合同，被告未向第三方提供租赁合同，并称乌鲁木齐市米东区梅子缘花业只是其婚庆公司上的一部分业务。因该组证据是原告提交的原件，并且由乌鲁木齐市米东区梅子缘花业的印章，故本院对该组证据的真实性予以确认。3、原告（反诉被告）提交的房地产租赁契约一份，证明在同一时间、同一地段的房屋租赁费是65000元。被告对该份证据的真实性认可，但称其有证据证明房屋租赁费在2014年至2015年下调了15000元。因被告（反诉原告）未能提供证据证明其反驳意见，故本院对该组证据的真实性予以确认。4、原告（反诉被告）提交的谈话笔录一份，证明原告要求的租赁费比同地段房租要低。被告对该组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。根据法律规定，证人除确有困难不能出庭外，应当出庭作证，接受当事人的质询。本案中原告提交的谈话笔录，不符合法律规定，故本院对该组证据的真实性不予确认。被告（反诉原告）为支持其反诉请求，提供了以下证据：1、短信打印件7份，证实被告在生病住院期间原告锁房门，对外出租，房屋不是原告的，被告也一直是与于继文联系的。原告（反诉被告）对该组证据的真实性认可，但认为同时证实2016年11月8日被告还没有搬走，被告把房屋损坏。因原告（反诉被告）对该组证据的真实性予以认可，故本院对该组证据的真实性予以确认。2、被告（反诉原告）提交的照片打印件4张，证明于继文张贴的出租公告，收回房屋。原告（反诉被告）对二张张贴公告的照片打印件不予认可，其余照片打印件的真实性认可。在本院对于继文进行询问时，于继文认可二张张贴的公告是其所张贴，故本院对该组证据的真实性予以确认。3、被告（反诉原告）提交的三张收据，证明装修花费18.3万元。原告（反诉被告）对该组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，辩称三张收据是否用于涉案房屋装修尚不清楚，并且门窗收据没有日期。因被告（反诉原告）提交的证据不足以证实该笔款项用于其所租赁的房屋装修，故本院对该组证据的关联性不予确认。4、针对证人李红的证言，被告欲证明在其生病住院期间，证人帮忙打理公司，在打理期间，门被反锁，同时证明房屋没有损坏。原告对该证人证言不予认可，认为证人对被告具体什么时候住院以及什么时间帮忙打理都不清楚。因于继文在本院对其所做询问笔录中称其在2016年11月份就收回房子了，被告孙红已经把房子里的东西搬完了，当时房子前后门都没有锁，所以就把门锁了。故本院对证人证言的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月1日，于继文与被告孙红签订了《房屋租赁合同》，约定将位于乌鲁木齐市米东区碱沟西路门面房（350㎡）出租给被告，租赁期限为五年，自2013年11月1日至2018年10月30日止。第一年租金为45000元，分两次付款，第一次支付25000元，第二次付款时间是2014年5月1日，付款20000元。第二年房租是65000元，于2015年11月1日一次性付清。从第三年开始房租费按照当年市场租房价格双方协商确定。并且合同约定，在房屋租赁期间，房屋内基本设施等（水管、下水阀门及电、暖）损坏由承租方负责维修，承租方不得私自将出租方的房屋转租给他人，否则出租方均有权收回房屋。合同签订后，被告孙红向于继文支付25000元的房租，且于继文已将25000元租金转交给原告王云生，下剩租金至今未支付。另查明，2012年1月1日，原告王云生向于继文出具《授权委托》一份，内容为：王云生系米东区碱沟西路南侧门面房房主。王云生与于继文系亲戚关系，王云生因工作繁忙，委托于继文（王云生的舅舅）管理此门面房有关事宜。在管理此房期间享有以下权限：对外签订租赁合同，管理此房日常有关事宜，门面房维修，催要租金等权利。此权限期限从2012年1月1日至2019年12月30日，并由委托人王云生的签字、捺印。本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护。本案中被告孙红虽然是与案外人于继文签订的合同，但是在签订合同时于继文在其名字后面括号内写明了王云生，于继文是受本案原告王云生的委托负责出租、管理本案涉案房屋，并且案外人于继文在收取租金后转交给本案原告，故该《租赁合同》直接约束原告王云生与被告孙红。按照合同约定，被告孙红仅支付了第一年部分租金25000元，第一年下剩租金20000元及第二年租金65000元及第三年租金未支付。关于第三年租金，原告主张按照65000元计算，并提供了同期同地段的租赁契约予以证实，被告辩称根据合同约定应该协商确定第三年租金，但被告在辩论时称不同意支付房屋租金，故本院按照同时间、同地段租金65000元确定第三年租金。现原告王云生主张被告孙红支付150000元（20000元+65000元+65000元）房屋租赁费的请求，本院予以支持。关于利息，原告要求被告支付自2014年5月1日至2016年11月1日期间的利息，以150000元为基数，按照月息4.875‰计算。因被告孙红自2014年5月1日起至2016年11月1日止未按照约定支付房屋租赁费，应当承担延迟履行期间的利息。鉴于双方未对第三年房屋租赁费支付时间进行约定，根据法律规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，故第三年租金应在2016年11月1日支付。本院以中国人民银行同期贷款年利率计算，利息共计6027.25元（20000元×6.40%÷12个月×30个月+65000元×4.35%），本院予以支持。关于反诉，反诉原告孙红要求反诉被告王云生赔偿装修款20万元，因反诉原告不能提供证据证明装修款用在涉案房屋的装修上，并且也未提供证据证明原、被告之间关于装修事宜的约定，故本院对反诉原告孙红要求反诉被告王云生赔偿20万元装修费的诉讼请求不予支持。关于《房屋租赁合同》是否需要解除，因反诉被告现已实际收回房屋，故本院对反诉原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的反诉请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条第二款、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告孙红向原告王云生支付房屋租赁费150000元；二、被告孙红向原告王云生支付利息6027.25元（20000元×6.40%÷12个月×30个月+65000元×4.35%）；三、驳回反诉原告孙红要求反诉被告王云生赔偿装修款20万元的诉讼请求；四、原告王云生与被告孙红签订的《房屋租赁合同》于2016年11月1日解除；上述一至二项共计156027.25元，由被告孙红于本判决生效后十日内向原告王云生一次性支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3768元（原告已预交），原告诉请金额173400元，核定给付金额156027.25元，占争议金额的89.98%，由原告负担10.02%，即377.55元，被告负担89.98%，即3390.45元；反诉费2150元，邮寄费60元，由反诉原告孙红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院.(此页无内容)审 判 长 赵金龙人民陪审员 吕继学人民陪审员 邵明钦二〇一七年八月三日书 记 员 刘 颖 来自