（2017）豫01民终7401号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-10-31
案件名称
郭亚超、李娟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭亚超,李娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终7401号上诉人（原审被告、反诉原告）郭亚超，男，1978年8月2日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人杜孟孟，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人皇甫成伟，河南国银律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）李娟，女，1984年9月5日出生，汉族，住河南省新乡县。委托诉讼代理人彭建功，河南彭友律师事务所律师。委托诉讼代理人赵杰，河南彭友律师事务所律师。上诉人郭亚超因与被上诉人李娟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初7325号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2016年8月，李娟（乙方）与郭亚超（甲方）及居间人郑州房朝房地产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同一份，约定：甲方拥有位于管城××区航海东路××楼××号的房屋，所有权证号为10××09，所有权人郭亚超，建筑面积78.04平方米，乙方自愿购买甲方上述房产，成交价75万元。该房屋已设定抵押，抵押权人工商银行，抵押金额为10万元。乙方应于本合同签订时支付丙方居间服务费7500元及代办费2000元，支付甲方定金10000元，甲方同意该定金在办理房产过户手续前由丙方保管。合同第五条约定：该房屋有银行按揭抵押贷款，双方约定在本合同签订之日起10个工作日内由甲方预约解押，在银行允许解押10个工作日内由乙方出资解押，完成解押的10个工作日内由甲方注销他项权证。注销后10个工作日内，甲乙双方共同到相关部门办理网签、过户等相关手续。第十一条约定：甲方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权要回，丙方有权将定金直接交付乙方，除非三方达成新的协议）。2016年8月12日，李娟向居间人郑州房朝房地产经纪有限公司交付购房定金10000元，居间服务费及过户服务费9500元,8月18日，李娟向北京天下贷金融信息服务有限公司交纳评估费和金融服务费4029元。2016年8月19日，李娟夫妇与郭亚超夫妇到中国××储蓄银行郑州市分行中心支行办理上述房屋贷款的相关手续，郭亚超提供的房产证显示房屋坐落于管城××区航海东路××楼××号，建筑面积78.04平方米。双方签字认可的房地产买卖契约和首付款证明显示约定的成交价为75万元，首付款为184000元。郭亚超夫妇作出了房屋出售人声明，郭亚超、李娟双方在申请消费类贷款客户承诺书上签字。2016年9月11日，李娟告知郭亚超解押款10万元已经准备好，要求第二天去银行办理房屋解押手续，因郭亚超、李娟双方对首付款及解押款意见不一致，郭亚超明确表示因房屋涨价，该房屋不再出卖，合同中止履行。另查明，上述房屋的银行贷款郭亚超现已还清。原审法院认为，郭亚超与李娟所签房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。李娟于合同签订后支付定金，到相关银行办理银行按揭贷款审批，郭亚超也配合李娟到相关银行办理按揭贷款审批，应继续履行合同约定的其他义务。郭亚超辩称李娟未按合同约定履行合同，反诉要求解除合同，由李娟赔偿郭亚超违约金10000元，但未提供有力证据，而李娟提供的录音证据以及郑州房朝房地产经纪有限公司的情况说明显示郭亚超明确表示因房屋涨价，不再继续履约，存在违约行为，故对郭亚超的反诉请求，本院不予支持。本案审理中，李娟放弃合同中约定的按揭贷款方式付款，自愿采取一次性支付郭亚超房屋全款的方式支付，对郭亚超并无不利，本院予以确认。因李娟依据《房屋买卖合同》约定的第三人代为保管定金的方式支付郭亚超购房定金10000元，依据双方约定的房款总价75万元，李娟还应向郭亚超支付房款74万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律规定，判决：一、郭亚超应继续履行其与李娟于2016年8月签订的《房屋买卖合同》，并于本判决生效之日起十五日内协助李娟将位于管城××区航海东路××楼××号（房产权证号为10××09）的房屋过户至李娟名下，房屋产权过户相关费用由李娟负担；二、李娟在办理上述房屋产权过户登记手续当日一次性向郭亚超支付剩余房款74万元；三、郭亚超协助李娟办理完上述房屋所有权变更登记后十日内，将上述房屋交付李娟，并协助其将上述房屋的水电煤气账户过户至李娟名下；四、驳回郭亚超的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元，保全费4270元，反诉费75元，由郭亚超负担。郭亚超不服原审判决上诉称：一、本案纠纷系因李娟不愿按约支付首付款而产生，一审法院认定郭亚超违约是错误的。郭亚超为筹集钱款将本涉案房屋出售，与李娟签订房屋买卖合同后积极履行合同义务，但李娟仅向中介缴纳一万元定金后便不愿按照合同约定支付首付款、解压款等任何购房款，导致郭亚超无法正常办理解押及网签等程序，并且在双方的协商过程中，李娟多次表示并无购房意愿进而产生该纠纷。原审直接认定郭亚超因房价上涨而不再继续履行合同、存在违约行为显然是错误的。二、本房屋买卖合同已因李娟根本违约而解除，且李娟不具备购房条件，因此本房屋买卖合同不具有可履行可能性，一审法院判决继续履行合同是错误的。李娟户口系外地户口，也未缴纳社会保险及个人所得税，不满足郑州市人民政府出台的限购政策，因此本涉案合同即使没有解除也不具有继续履行的可能性，一审法院不顾案件事实直接判决本合同继续履行显然是错误的。请求二审撤销原判发回重审或改判驳回李娟的上诉请求，支持郭亚超的反诉请求。李娟答辩称：我提供有录音和中介都能证明郭亚超明确表示要涨价不卖房了，我为了买房，把老家宅基地都卖了，坚决要求郭亚超继续履行合同。我们签订合同包括约定的履行期间均是在限购政策出台前，如果不是郭亚超违约，全部都履行完毕了。且向我们这样情况的法院判决都支持了。请求二审法院予以维持。本院经审理查明与原审一致外，二审中郭亚超提供李娟交纳社保清单，证明李娟为外地户口，不符合连续交纳24个月社保，因此根据郑州市的限购政策的规定，李娟不具有购房资格。李娟质证认为对真实性无异议，但向法院提供常住人口登记表一份，证明本人已办理郑州市户口，具有购房资格。郭亚超质证认为不属新证据，李娟在原审中故意隐瞒其不具备购房资格，导致原审错误判决。本院认为：双方之间房屋买卖合同真实有效，郭亚超上诉称李娟为外地户口，未连续交纳社保24个月，不具备购房资格。但在本案审理过程中，李娟办理了郑州市户口，享有购房资格。郭亚超上诉称因李娟存在违约，导致合同无法履行，未提供充分证据证实，故其上诉理由，本院不予采信。原审判决实体处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由郭亚超负担。本判决为终审判决。审判长 张建军审判员 崔凤茹审判员 陈 赞二〇一七年八月三日书记员 黄莉敏 来自