（2017）辽0114民初4332号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-10-23
案件名称
辛丽与刘丽娟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市于洪区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
辛丽,刘丽娟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十七条
全文
辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0114民初4332号原告：辛丽，女，1961年6月13日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：易秀石，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：刘丽娟，女，1982年8月13日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告辛丽诉被告刘丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辛丽的委托代理人易秀石到庭参加诉讼，被告刘丽娟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告腾空房屋，将房屋交付给原告；3、判令被告向原告支付房屋租金105,227元及利息3,636.35元（租金自2015年11月1日起开始计算，暂计算至2017年3月31日，其余租金计算至实际交房之日止；利息自2015年11月11日起，暂计至2017年3月31日，其余利息计算至判决确定的给付之日止）；4、判令被告向原告支付物业费15,453元（物业费自2011年11月起暂计算至2017年6月30，其余物业费计算至实际交房之日止）；5、判令被告赔偿房屋恢复原状的修理费用10,000元（暂按照10,000元主张，最终以鉴定结论为准）；6、判令被告承担本案诉讼费。以上各项暂总计为133,640.51元。事实与理由：原告将位于沈阳市于洪区南阳湖街81号2门一层、二层商铺出租给被告。2012年7月31日，原、被告就一、二层商铺分别签订两份《商铺租赁合同》。合同约定：租赁期限自2011年11月1日起至2019年10月31日止。租金总额共计485,076元，租金按季度支付，每季度10号前分别交纳当季度租金。原告按照合同约定将房屋交付给被告，但被告未按合同约定履行交付租金的义务，自2015年11月1日起开始拖欠租金至今，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告未到庭亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2012年7月31日，原、被告签订《商铺租赁合同》两份，约定被告自原告处租赁位于沈阳市于洪区南阳湖街81号第一、二层第2号商铺。该商铺的所有权人为原告的儿子纪辛辰，纪辛辰向本院出具《情况说明》一份，记载其同意其母亲辛丽以个人名义将该房产进行出租，如承租方欠付租金，辛丽有权以其个人名义提起诉讼。两份租赁合同记载的租赁期限为：自2011年11月1日起至2019年10月31日。合同第三条约定：租赁期限内，被告须按月按时缴纳物业服务费。合同约定第一层商铺租赁期间的租金总额为363,552元，第二层商铺租赁期间的租金总额为121,524元。并约定租金为按季度交纳，于每季度10号前交纳当季的租金。合同第三条第五款约定，被告在签订合同时，向原告分别支付租赁合同保证金17,027元（第一层）及5,692元（第二层）。双方并约定，上述保证金在被告没有任何违约行为的前提条件下，在本合同终止且被告依约交回该商铺之日起15天内无息退还给原告。若租赁期满或本合同终止时，存在被告拖欠原告租金等违约情况的，原告有权将该保证金先行冲抵被告拖欠的租金，不足部分原告有权继续追偿。另查明：原告自认，合同签订后，被告支付了部分租金，自2015年11月1日开始拖欠租金。并拖欠物业服务费用。碧桂园物业服务中心出具的《证明》显示，被告租赁的涉案商铺面积为227.25平方米，月物业费为227.25元，自2011年11月至2017年6月30日，共计拖欠物业费15,453元（227.25x68个月）。以上事实，有原告当庭陈述，原告提供的《商品房买卖合同》《商铺租赁合同》、情况说明、《证明》等证据在卷佐证，经开庭审理，本院审查，本院予以认定。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院对原告提供的证据依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。原、被告之间签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约定履行合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现被告自2015年11月开始便拖欠租金，经多次催要仍不给付，符合法律规定的解除合同的条件，故原告要求解除双方签订的《商铺租赁合同》之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当给付原告拖欠的租金至租赁房屋实际腾退之日。被告并应承担违约责任，给付逾期利息。依照双方合同约定的租金计算方式，自2015年11月1日至2017年3月31日原告起诉之日，被告累计拖欠租金合计99,227元；自2011年11月至2017年6月，拖欠物业费15,453元。因被告在原告处交纳两层商铺的履约保证金总计22,719元，依照双方合同约定，在合同终止时该履约保证金冲抵租金，故被告应支付原告2015年11月1日至2017年3月31日的租金76,508元（99,227元-22,719元）。2017年4月1日开始至被告实际腾退租赁房屋之日的租赁使用费，按照下列标准计算：2017年4月1日至2017年10月31日，两层商铺每月交纳租金6,079元（1,523+4,556），2017年11月1日至2018年10月31日，两层商铺每月交纳租金6,444元（1,614+4,830）；2018年11月1日至2019年10月31日，两层商铺每月交纳租金6,830元（1,711+5,119）。被告应承担逾期给付的利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率分段计算。2016年1月31日，以本金17,208元为基数，2016年4月31日，以本金17,208元为基数，2016年7月31日，以本金17,208元为基数，2016年10月31日，以本金17,208元为基数，2017年1月31日，以本金18,237元为基数，2017年3月31日，以本金12,158元为基数。按照上述计算方式计算的截止2017年3月31日的利息为3,636.35元。2017年4月开始，因原告已诉请解除合同，故被告不再给付利息。关于原告主张的房屋恢复原状的修理费用10,000元，原告未提供相应的证据证明，待该笔费用实际发生后，原告可以另行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第二百一十二条、第二百二十七条、之规定，判决如下：一、解除原告辛丽与被告刘丽娟于2012年7月31日签订的两份《商铺租赁合同》；二、被告刘丽娟于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告辛丽截止到2017年3月31日的房屋租金76,508元，逾期利息3,636.35元，以上两项合计80,144.35元；三、被告刘丽娟于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告辛丽2017年4月1日开始至实际腾退租赁房屋之日止的租赁使用费，按照下列标准计算：2017年4月1日至2017年10月31日，两层商铺每月交纳租金6,079元，2017年11月1日至2018年10月31日，两层商铺每月交纳租金6,444元；2018年11月1日至2019年10月31日，两层商铺每月交纳租金6,830元；四、被告刘丽娟于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告辛丽自2011年11月至2017年6月的物业费15,453元；2017年7月至实际腾退房屋之日止的物业费，按照每月227.25元的标准计算；五、驳回原告辛丽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,972.81元，由被告刘丽娟承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 付冬梅人民陪审员 王 君人民陪审员 侯锡洋二〇一七年八月三日书 记 员 李雪威 来自：