（2017）粤1721民初425号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-08-11
案件名称
肖春妙与欧阳德维、陈泽贤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
阳西县人民法院
所属地区
阳西县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖春妙,欧阳德维,陈泽贤,阳西县农门盛世市场经营管理有限公司,陈颖华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第六条，第十七条第一款，第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1721民初425号原告：肖春妙，女，1975年12月22日出生，汉族，住广东省茂名市，被告：欧阳德维，男，1972年12月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：陈泽贤，男，1973年10月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：阳西县农门盛世市场经营管理有限公司，住所地：广东省阳西县富和新城F区（水果农贸市场）三楼。法定代表人：王民生。被告：陈颖华，女，1991年6月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告肖春妙与被告欧阳德维、陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司、陈颖华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖春妙到庭参加诉讼；被告欧阳德维、陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司、陈颖华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖春妙诉称，2014年7月15日，原告与被告签订了阳西富和新城F区一层204号《商铺买卖合同》，说明原、被告是有约在先的。原告于当天以转账及现金方式共支付173505元给被告，并按时供款共57132.69元，这就证明了双方已构成了买卖关系。《商铺买卖合同》第二条约定：“出卖人保证该商铺在此次交易中没有产权纠纷和债权债务纠份，如因此造成买受人损失的，由出卖人承担全部赔偿责任”。但事实是被告在2014年1月17日已把原告上述商铺抵押给梁培强了，证明被告利用合同欺骗了原告。《商铺买卖合同》第十一条约定：“本合同生效之日起计270个工作日内，由买卖双方共同向广东省阳西房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续”。但800多天过去了被告一直没办理房地产权证给原告，这就证明被告完全违背约定。2016年5月27日，原告按《商铺买卖合同》第十一条约定，递交了《解除合同催告书》给被告，签收入是该公司主管欧阳佩娟，但被告却违约一直没有答复原告。原告多次要求被告按《商铺买卖合同》的约定退回全部款给原告，但被告却置之不理，违反合同规定。签订《商铺买卖合同》时，被告故意隐瞒事实，没有告之该商铺的抵押情况，《商铺买卖合同》中的第二条已明确了商铺没有纠纷，却设计了合同中的第九条，以至原告错误地买下了该商铺，违反了《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，因此原告与被告所签的《商铺买卖合同》为无效合同。由阳西经侦科口供得知陈颖华与陈泽贤、欧阳德维同伙合谋恶意串通，被告以非法为目的，故意隐瞒事实。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，因此与陈颖华签订的《担保借款合同》是无效合同。他们恶意串通的目的是1、为顺利卖出“已被抵押的商铺”；2、获取高额的利息。这就是原告与陈颖华素不相识，却由被告指定剩余铺款要向陈颖华借款的原因了。《担保借款合同》存在虚假借款，原告与陈颖华签订的合同为无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。因被告互相串遁，请求解除并责令被告退回所交的铺款及利息作两部分处理，即出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还给担保权人和买受人。2016年3月通过报案得知欧阳德维是幕后老板，原告所购的铺款己全部归其占有，请求其退回铺款。阳西县公安局的口供足以证明被告的欺诈手段。阳西农门盛世市场经营管理有限公司的办公人员已不知去向，办公室已关门，他们故意逃避责任。据此，请求判令：一、被告将收受的购铺贷款和购铺款的本金和利息分别返还给担保权人和买受人（1、退回原告已付购铺款173505元、十期供款57132.69元、办理房产证费13305元以及违约金给原告，逾期不付，则按银行利息加倍计其迟延金；2、被告收到的购铺贷款170000元返还给陈颖华，由他们自行结清，与原告无关）；二、解除《商铺买卖合同》、《担保借款合同》、《商铺租赁合同》。被告欧阳德维、陈泽贤、阳西农门盛世市场经营管理有限公司、陈颖华不作答辩。经审理查明：2014年7月15日，原告（买受人）与被告陈泽贤（出卖人）签订了《商铺买卖合同》，约定：“原告向被告陈泽贤购买的阳西富和新城F区一层204号商铺的建筑面积为10.86平方米，房价总额为343505元；买受人于2014年7月15日前支付全部房价款的50%（包含定金），共173505元；余下房价款170000元向银行申请按揭贷款，由贷款银行直接拨入（转入）出卖人指定的银行账号；出卖人（或其委托代理人）应当于2017年10月1日前，以电话或书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按本合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用，自该商铺移交之日起，买受人正式拥有该商铺的使用权及收益权；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人在本合同生效后的100个工作日内办理该商品的注销抵押手续；本合同生效之日起计270个工作日内，由买卖双方共同向广东省阳西房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，在此情况下，买受人应当在本合同生效之日起计30个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的、需买受人提供的完整、真实的证件及资料；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除本合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除本合同通知到达且买受人配合出卖人办理完毕合同解除后续事宜之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计收违约金；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；本合同约定的合同解除条件成就时，买卖双方应当自合同解除条件成就之日起三个月内行使合同解除权”等内容。被告阳西农门盛世市场经营管理有限公司在本次商铺买卖关系中，作为陈泽贤的委托代理人及保证人。签订《商铺买卖合同》后，原告于当日向被告阳西农门盛世市场经营管理有限公司支付了首期购铺款173505元以及契税、办证费用13305元。此外，原告与被告阳西农门盛世市场经营管理有限公司签订了《商铺委托租赁合同》，约定“原告将阳西富和新城F区水果农贸市场第一层204号商铺委托阳西农门盛世市场经营管理有限公司经营管理，由阳西农门盛世市场经营管理有限公司向原告支付委托经营收益；委托期限自2014年10月1日起至2024年9月30日止”等内容。2014年9月9日，原告（乙方即借款人、丙方即保证人）与被告陈颖华（甲方即贷款人）、陈泽贤（丁方即抵押人）签订了《担保借款合同》，约定：“本合同项下借款金额为170000元；借款期限为3年，自2014年9月9日起至2017年9月8日止（以借据为准）；本合同项下的借款用于借款人购买位于阳西富和新城F区（水果农贸市场）1-204号的商铺；乙方保证在每个还款日前偿还当期本息，相应的贷款本息及其他应付款项存入甲方在阳西农村信用合作联社银行开立的结算账户中（户名：陈颖华，账号：62×××37）；丁方自愿提供位于阳西富和新城F区（水果农贸市场）1-204号的商铺作抵押担保”等内容。签订《担保借款合同》后，被告陈颖华并没有借出170000元给原告肖春妙或被告陈泽贤。在2014年10月至2015年7月期间，原告以偿还贷款本息的方式分十期支付57132.69元至阳西农村信用合作联社户名为陈颖华62×××37的银行账户，该款项实际由陈泽贤支配使用。2017年2月28日，原告以被告没有在约定的时间内办理商铺过户手续等为由向本院提起诉讼。另查明，阳西富和新城F区1-204号商铺的登记权属人为陈泽贤。该商铺于2014年1月17日办理抵押登记手续（抵押期限为2014年1月17日至2015年1月16日），登记的抵押权人为梁培强。另，中国人民银行公布的2015年10月24日起六个月内的贷款年利率为4.35%。在诉讼中，原告肖春妙向本院提交一份《收据》（欧阳佩娟），载明“现今收到肖春妙的解除合同催告书一份；签收人：欧阳佩娟；2016年5月27日”，拟证明其在双方约定的解除合同的条件成就后，多次向被告主张解除合同，并主张返还购房款等款项。本院认为：阳西富和新城F区（水果农贸市场）1-204号商铺产权登记在被告陈泽贤名下，为被告陈泽贤的财产。签订《商铺买卖合同》的买卖双方当事人是肖春妙与陈泽贤，因而发生买卖合同关系的是肖春妙与陈泽贤。被告阳西农门盛世市场经营管理有限公司只是《商铺买卖合同》出卖方的代理人及保证人。原告与被告陈泽贤之间的《商铺买卖合同》合法有效，受法律保护。双方当事人应按合同约定全面履行。合同签订后，原告肖春妙依约履行了支付购铺款及契税、办证费用给被告的义务，但被告未能在合同约定的期限内为原告办理涉案商铺的交易过户手续，且逾期超过了30日，已构成违约，合同中约定“逾期超过30日后，买受人有权解除本合同”的条件已成就。因此，原告向被告发出《解除合同催告书》，要求解除双方签订的《商铺买卖合同》，符合解除合同的情形，本院应予确认。原告请求解除其与被告陈泽贤之间的《商铺买卖合同》，本院应予支持。原告与被告阳西农门盛世市场经营管理有限公司签订的《商铺委托租赁合同》以及原告与被告陈颖华签订的《担保借款合同》是基于原告与陈泽贤之间存在买卖商铺关系的前提而建立的，因商铺买卖关系已解除，《商铺委托租赁合同》、《担保借款合同》也应予解除。原告请求解除其与阳西农门盛世市场经营管理有限公司之间的《商铺委托租赁合同》以及其与陈颖华之间的《担保借款合同》，本院也应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。解除合同后，被告应当返还购铺款以及契税、办证费给原告。原告已支付给被告陈泽贤的购铺款包括首期款173505元及之后以还贷方式支付的57132.69元，一共230637.69元，还支付了契税、办证费用13305元。原告请求被告陈泽贤返还购铺款230637.69元及契税、办证费用13305元以及支付违约金，本院应予支持；但违约金应按合同约定的自被告收到解除合同催告书之日起第91天即2016年8月25日起以已收房款230637.69元为基数按银行同类贷款年利率4.35%计算。被告阳西农门盛世市场经营管理有限公司自愿作为涉案商铺买卖合同的担保人并在合同中约定承担一般保证责任，由于合同中没有明确约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十五条第一款“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月”的规定，被告阳西农门盛世市场经营管理有限公司应对被告陈泽贤返还购铺款、契税、办证费以及支付违约金的债务承担保证责任。由于被告欧阳德维并非《商铺买卖合同》的主体，根据合同相对性原则，原告请求被告欧阳德维对上述债务承担民事责任，理据不足，本院不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十七条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告肖春妙与被告陈泽贤于2014年7月15日签订的《商铺买卖合同》；二、解除原告肖春妙与被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司签订的《商铺委托租赁合同》；三、解除原告肖春妙与被告陈颖华于2014年9月9日签订的《担保借款合同》；四、被告陈泽贤应在本判决发生法律效力之日起十五日内，返还购铺款230637.69元及契税、办证费13305元以及支付违约金（违约金从2016年8月25日起至本院确定给付之日止以230637.69元为基数按银行同类贷款年利率4.35%计付）给原告肖春妙；五、被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司在被告陈泽贤不能履行上述债务本息时承担保证责任；六、驳回原告肖春妙的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7509.14元，由被告陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长 陈伟强人民陪审员 刘自统人民陪审员 许水仙二０一七年八月三日书 记 员 岑 嫦 更多数据：搜索“”来源：