（2017）新01民终2202号

裁判日期: 2017-08-03

公开日期: 2017-08-07

案件名称

与桑祝庆李瑞英房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

法院

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

所属地区

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

马兴群,桑祝庆,李瑞英

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终2202号上诉人（原审被告、反诉原告）：马兴群，男，1962年3月5日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区委托诉讼代理人：马威，男，1986年8月13日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区委托诉讼代理人：马力，男，1988年9月29日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区被上诉人（原审原告、反诉被告）：桑祝庆，男，1956年7月1日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区被上诉人（原审原告、反诉被告）：李瑞英，女，1959年6月11日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区上诉人马兴群因与被上诉人桑祝庆、李瑞英房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2016）新0105民初3386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马兴群的委托诉讼代理人马威、马力，被上诉人桑祝庆、李瑞英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马兴群向本院提出上诉请求称：1、请求撤销一审判决第一、四项，改判支持被上诉人向我方支付违约金54万元；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实理由：被上诉人主张解除合同已超过了一年的除斥期间。我方拖欠房租是因为被上诉人违约在先，被上诉人的房屋不符合商业用途，并且堵住了一、二楼向三楼的通道，不能通过消防验收，使我方无法办理营业手续，才导致我方不能支付房租，故被上诉人违约在先，我方并未违约。一审判决认定事实错误。故我方提起上诉。被上诉人桑祝庆、李瑞英答辩称，我方不同意上诉人的上诉请求。一、二楼通往三楼的通道设置了一个门，并未堵死，是上诉人要求将一、二楼与三楼隔开的。一审判决正确，应维持原判。被上诉人桑祝庆、李瑞英向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除双方的房屋租赁合同。2支付拖欠房屋租金480000元。3.支付拖欠房租利息35100。一审法院查明事实：2013年9月15日，桑祝庆、李瑞英为甲方、马兴群为乙方签订《房屋租赁合同》，约定将位于西虹东路181号住房3、4、5层，建筑面积约475平方米出租给乙方，乙方用于商业营运及合作市场开发经营，甲方不参与乙方经营管理，租期10年，乙方在合同期内不得超出国家法及法规的经营活动。合同租期为壹拾年（2013年1月1日至2023年10月1日）合同签订之日至9月18日前为甲方提供的免费装修时间，从10月1日开始收取房租。每年税后租金壹拾捌万元。十年不递增。租金交纳方式：合同签订时交纳房租壹拾捌万元。以后从第二年开始每年提前一个月一次交纳房租壹拾捌万元整。乙方从第二年租期开始提前一个月付清租金，若不能按时付款，如乙方延期超过30天不能付款，甲方有权解除合同，乙方还要承担违约金。乙方装修期间严禁破坏承重和结构，乙方要请有资质的设计和装修人员，并提前告知甲方方案，如造成大小事故，乙方承担全部责任。乙方承担全部改造装修材料费用及公费。合同到期和双方不合作时，乙方不得拆除其装修和已经安装墙体电气设备，应完好交予甲方，不得向甲方要任何费用，只可以拿走移动物品，否则造成损失由乙方承担。乙方的义务：乙方要按时交水、电、排污、垃圾、门前三包、取暖费、及其他费用。否则造成滞纳金、罚款由乙方自负。乙方按时交纳国家与地方各种税种及甲方要交的房产税及所得税。对国家日后在出台新的税种，乙方也要按时交纳。乙方经营中需要对房屋修缮、对老化的上下水、电气线路要及时保养更换，乙方承担全部经费，甲方有权督促乙方尽快修缮，对双回路电气，乙方要安排专业性强的电工操作。乙方租赁期间不得使用此房对外设定任何形式的抵押、担保，否则，由此造成的一切后果由乙方承担。甲方的义务：乙方办理营业执照需要房产证，甲方给予提供。乙方装修，甲方应提供楼房有关图纸及水电暖线路图。乙方办理装修证，安装消防设施证，甲方提供房产证。以上三条所需经费，由乙方承担。合同解除与变更：乙方30天不付清租金，除按天扣除违约金，甲方有权解除合同。违约责任：在本合同有效期内，双方均应严格完整的履行各自的义务，任何一方违反本协议的任何一条决定，无论是否已经给对方造成实际损失均构成违约，如造成违约按实际发生的损失赔偿对方。合同签订后，马兴群向桑祝庆、李瑞英交付了第一年度房租180000元。自2014年10月起马兴群再未支付租金。马兴群租赁与本案涉诉房屋东侧相邻的自建楼并开设郎曼时尚宾馆。该宾馆在双方签订合同之前，其五楼已与本案涉诉房屋五楼打通使两栋楼房在该层通道相连接。双方在签订合同后，经桑祝庆、李瑞英同意马兴群将其承租房屋第三层与该楼东侧相邻的朗曼时尚宾馆进行打通使两栋楼房在该层连接。本案涉案房屋的水电均从朗曼时尚宾馆接取使用。在本案涉诉自建房二楼至三楼处安装有一扇塑钢门，在二楼楼梯口处安装有一推拉门帘。桑祝庆、李瑞英将该自建楼的一、二层租与第三人使用。一审法院认为,本案的争议焦点是双方的租赁合同是否应当解除，马兴群是否应当承担给付桑祝庆、李瑞英房租48万元及利息35100元的责任。桑祝庆、李瑞英是否因当向马兴群支付违约金54万元的责任。本诉部分。双方签订的房屋租赁合同是双方当事人之间真实意思的表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定，马兴群30天不付清租金，桑祝庆、李瑞英有权解除合同。马兴群未按合同约定支付租金，因此桑祝庆、李瑞英有权解除合同。对于马兴群认为双方在合同中约定了解除合同的期限，桑祝庆、李瑞英未在约定的期限内行使解除权，该权利消灭的辩解意见，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。双方在租赁合同中关于“乙方30天不付清租金，除按天扣除违约金，甲方有权解除合同”的约定是当事人约定的解除合同的条件，该条件成就时，解除权人可以解除合同，并未对解除权行使期限进行约定。因此当约定解除合同的条件成就时，桑祝庆、李瑞英有权解除双方的合同。故马兴群的此项辩解意见，一审法院不予采信。对于马兴群以桑祝庆、李瑞英房屋性质无法办理相关证件及桑祝庆、李瑞英将房屋通往一、二层通道堵死致使马兴群无法使用房屋的辩解意见。双方合同约定，桑祝庆、李瑞英的义务为“乙方办理营业执照需要房产证，甲方给于提供。乙方装修，甲方应提供楼房有关图纸及水电暖线路信息。乙方办理装修证，安装消防设施证，甲方提供房产证”，马兴群称桑祝庆、李瑞英房屋性质不能进行办理相关证件，但在其已向桑祝庆、李瑞英在支付了一年的租金以后仍然占有使用该房屋。且马兴群在本案涉案房屋东侧租赁自建房经营“朗曼时尚宾馆”，马兴群所租赁的本案涉诉房屋有两层已经与该“朗曼时尚宾馆”走廊打通相连通，且本案涉诉房屋的水电均接自“朗曼时尚宾馆”。对其关于租赁桑祝庆、李瑞英房屋是要单独经营宾馆的辩解意见，马兴群在两栋相邻且部分楼层已经打通后通道连接的情况下同时经营两个宾馆的辩解意见与日常宾馆经营方式不符。且马兴群提交的证据亦不能证明桑祝庆、李瑞英将涉案房屋的二层与三层之间堵住不能正常通行的事实。因此对于马兴群上述的辩解意见一审法院不予采信。因此马兴群应按合同约定向桑祝庆、李瑞英支付2014年10月至判决之日期间932天的租金459616元（年租金180000元÷365天/年×932天=459616元）。桑祝庆、李瑞英主张要求马兴群支付租金利息的诉讼请求，因利息是贷款人根据贷款合同取得的法定孳息，因此桑祝庆、李瑞英此项主张没有事实及法律依据，一审法院不予支持。二、反诉部分。马兴群以桑祝庆、李瑞英无法按照合同约定给其办理安装消防设施证要求桑祝庆、李瑞英承担违约金的诉讼请求，因双方合同约定桑祝庆、李瑞英的义务为在马兴群办理相关证件时提供房产证及相应图，并没有给马兴群办理相关证件的义务，因此桑祝庆、李瑞英不存在违约的事实。马兴群所提交的证据不能证明桑祝庆、李瑞英将涉案房屋的二层与三层堵死的事实。故对于马兴群的反诉请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，对于桑祝庆、李瑞英起诉要求解除双方的房屋租赁合同关系，要求马兴群支付房屋租金的合理部分，一审法院予以支持。对于桑祝庆、李瑞英要求马兴群支付租金利息的诉讼请求，一审法院不予支持。对马兴群要求桑祝庆、李瑞英承担违约金54万元的反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除桑祝庆、李瑞英与马兴群之间的房屋租赁合同；二、马兴群支付桑祝庆、李瑞英2014年10月至判决之日的房屋租金459616元；三、驳回桑祝庆、李瑞英要求马兴群支付租金利息35100的诉讼请求；四、驳回马兴群要求桑祝庆、李瑞英承担违约金540000元的反诉请求。二审中当事人未提供新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为：本案二审的争议焦点是桑祝庆、李瑞英是否存在违约行为，是否应承担违约责任。当事人承担违约责任以违反合同义务为前提。本案中，桑祝庆、李瑞英与马兴群在《房屋租赁合同》中约定甲方即桑祝庆、李瑞英的义务是在乙方即马兴群办理营业执照需要房产证时予以提供。乙方装修，甲方提供楼房有关图纸及水电暖线路图。乙方办理装修证、安装消防设施证，甲方提供房产证。故桑祝庆、李瑞英的合同义务是在必要时向马兴群提供房产证及相关图纸。而马兴群在本案中主张桑祝庆、李瑞英未办理消防手续构成违约。本院认为，双方在合同中并未约定由桑祝庆、李瑞英负责办理消防手续，故办理消防手续并未桑祝庆、李瑞英的合同义务，马兴群向桑祝庆、李瑞英主张违约责任无事实及法律依据，本院不予支持。马兴群又称，桑祝庆、李瑞英向其提供的房屋系自建房，不符合商业用途，故桑祝庆、李瑞英构成违约。对此，本院认为，在双方签订合同之前，马兴群已租赁与涉案房屋相邻的房屋做宾馆，并且与涉案房屋的三楼已打通连接，故马兴群对涉案房屋的状态及性质应是完全明了了，在马兴群明知涉案房屋的状态及性质的情况下，马兴群与桑祝庆、李瑞英签订《房屋租赁合同》并交纳了一年的租金，现马兴群以房屋不符合约定用途为由主张违约责任无事实依据，本院不予支持。另外，对于合同的解除，马兴群认为桑祝庆、李瑞英已超过了行使解除权期限，故合同不应解除。本院认为，合同约定如乙方延期超过30天不支付租金，甲方有权解除合同。该约定约定了合同解除的条件，但并未约定合同解除的期限，并且马兴群拖欠房租的违约行为处于持续状态，故桑祝庆、李瑞英有权在马兴群始终处于违约的情况下主张合同解除权。马兴群的该项上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，马兴群的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元（马兴群已预交），由马兴群负担。本判决为终审判决。审判长　黎　剑审判员　王　宏审判员　黄淑梅二〇一七年八月三日书记员　马恒雯 关注微信公众号“”