（2017）沪01民终4577号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-09-19
案件名称
上海珂瑞玛鞋业有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海珂瑞玛鞋业有限公司,上海甬沪实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终4577号上诉人（原审原告）：上海珂瑞玛鞋业有限公司，注册地上海市嘉定区马陆镇沪宜公路2581号，主要营业地上海市闵行区罗锦路169号。法定代表人：葛怀侠，经理。委托诉讼代理人：赵成华，该公司工作人员。上诉人（原审被告）：上海甬沪实业有限公司，住所地上海市闵行区虹梅路2975号25幢1009室。法定代表人：王元锋，董事长。上诉人上海珂瑞玛鞋业有限公司（以下简称珂瑞玛公司）与上诉人上海甬沪实业有限公司（以下简称甬沪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初12994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人珂瑞玛公司上诉请求：撤销一审判决第五项，改判支持其一审相应诉讼请求。事实和理由：1、由于甬沪公司不配合鉴定部门，装修现值的鉴定工作一再拖延，鉴定机构去鉴定时涉案厂房已经开始拆除，进入现场有危险，因此无法现场评估的责任在于甬沪公司。司法鉴定报告有三项结论组成，珂瑞玛公司已提供了图纸和照片，且装修是客观存在的，故鉴定报告中的后面两项结论认为没有照片，一审法院仅采纳鉴定报告的第一项结论，珂瑞玛公司均不予认同。同意一审法院对双方责任比例的认定，甬沪公司还应赔偿后两项鉴定结论中的装修现值损失的70%。2、国家供电法规定，不得高价转卖电。甬沪公司向珂瑞玛公司每月除了收取每度电价1.3元之外，还加收基本电费。甬沪公司每月收取的用水费亦高于国家定价。因此，甬沪公司应退回多收的水电费。上诉人甬沪公司上诉请求：撤销一审判决第二项的利息部分和第四项，依法改判。事实和理由：1、根据合同约定，押金是无息返还的，故不同意支付押金的利息；2、鉴定机构接受鉴定时，涉案厂房已被政府相关部门拆除，非甬沪公司原因，故导致装修灭失或无法现场评估的责任不应由甬沪公司承担。珂瑞玛公司提供给鉴定机构的图纸非其委托第三方装修而形成的图纸，系其在提起本案诉讼后自行制作的图纸，不具有真实性。鉴定机构根据珂瑞玛公司自行制作的图纸进行装修现值评估，依据不足。鉴定报告中存在价格做高和重复计算吊顶的问题。根据租赁合同的约定，甬沪公司已经做好吊顶，珂瑞玛公司不可能拆除以后重新吊顶，故鉴定报告中多计算了吊顶的装修损失。珂瑞玛公司实际使用系争厂房至2016年6月，鉴定报告计算折旧率至2016年4月，折旧率计算错误，还应减去2016年5月和6月的折旧费。上诉人珂瑞玛公司和上诉人甬沪公司均不接受对方的上诉请求。珂瑞玛公司向一审法院起诉请求：1、要求确认双方签订的《租赁合同》无效；2、甬沪公司退还珂瑞玛公司租赁押金30,752.80元，并按银行同期贷款利率的四倍偿付珂瑞玛公司自2016年6月12日起至判决生效之日为止的利息；3、甬沪公司退还珂瑞玛公司自2016年4月1日至6月30日的房租92,256.40元；4、甬沪公司退还珂瑞玛公司多收取的水电费21,000元；5、甬沪公司赔偿珂瑞玛公司搬场费5万元、停产停业损失138,500元；6、甬沪公司赔偿珂瑞玛公司装修损失621,280元。一审法院认定事实：2015年6月1日，甬沪公司作为出租方（甲方）、珂瑞玛公司作为承租方（乙方），双方签订一份《租赁合同》，约定，甲方将其合法拥有的XX路XX弄XX基地内南门XX幢XX楼的厂房出租给乙方；厂房建筑面积（包括公用面积在内）为1,385平方米；乙方在承租甲方上述工业厂房之前，已充分了解了该厂房的一些情况，乙方装修时要保证甲方的房屋结构不受损坏；乙方承租该厂房仅作为女鞋、服装特卖及办公使用；乙方的装修免租期为30天，自2015年6月1日起至2015年6月30日；租赁期限为两年，自2015年7月1日起至2017年6月30日止；2015年7月1日至2017年6月30日期间，租金为每平方米每天单价0.73元；电价1.30元/度,水价6.80元/吨；乙方支付押金30,752.80元；甲乙双方约定在2015年6月1日将厂房以现状情况下交房，甲方交付房屋状况：有吊顶、有窗、四周墙面未做腻子粉、未刷涂料、无隔间，三个楼梯未装门、地面为水泥地面。合同对其他事项作了约定。合同签订当天，双方交接了厂房，珂瑞玛公司按约支付了押金。珂瑞玛公司接收厂房后，对厂房进行了装修，之后又将部分厂房转租。2016年3月1日，珂瑞玛公司向甬沪公司支付了2016年4月1日至6月30日的租金92,258.40元。2016年3月28日，上海市A公司在内的XX村工业区内各租赁户发出《通告》，主要内容为：经认定，XX路XX号、XX路XX号XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX号建筑物、构筑物均未获得相关审批手续，属违法建筑，应予拆除；涉及区域内的全部租赁户即日起应立即搬离。2016年6月上旬，当地村委会停止对涉案房屋的水电供应。同月11日，珂瑞玛公司搬离涉案厂房。次日，政府相关部门拆除了涉案房屋。珂瑞玛公司向一审法院申请证人刘某1、何某出庭作证。证人刘某1陈述，涉案厂房由珂瑞玛公司委托其于2015年6月进行装修，耗时四十余天。装修内容包括吊顶、粉刷墙面、铺设地板、钢化玻璃分隔房间等。装修工程款共计50余万元。证人何某陈述，张慕工业区内的厂房由珂瑞玛公司装修，做了吊顶、铺设了地板并作了隔间，装修好后将一部分转租给了证人，证人又进行了二次装修。2016年3月政府通知要求即日搬离。证人于6月10号后搬离。经珂瑞玛公司申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对涉案厂房装修的现值进行司法鉴定。由于厂房已被拆除，故该单位依据珂瑞玛公司提供的装修图纸、现场照片等有关工程资料进行审价，并向一审法院提供了《关于闵行区张慕工业区XX路XX弄XX号南6幢2楼厂房装修现值的鉴定报告》，鉴定意见为：一、依据珂瑞玛公司提供的装修图纸及现场照片鉴定的装修造价：经计算，该部分装修造价为355,448元，其现值为308,901元。二、依据珂瑞玛公司提供的装修图纸鉴定的装修造价：经计算，该部分装修造价为129,449元，其现值为112,497元。三、关于展柜项目：由于该项目无装修图纸，无法予以鉴定，提请法院裁定。该项委托制作安装合同金额为23万元，经计算现值为199,881元。一审法院认为：涉案厂房未经行政规划，更无产权登记，不属于合法建筑，建筑物本身不受法律保护。因违法建筑而签订的租赁合同，由于合同标的物的违法性，合同亦无效。故珂瑞玛公司、甬沪公司签订的《租赁合同》无效。甬沪公司将违法建筑对外出租，而珂瑞玛公司在签订合同时亦未对建筑物的合法性进行必要的审查，故对于合同无效，双方均有过错。合同无效，甬沪公司收取的珂瑞玛公司的租赁押金30,752.80元则应予返还。珂瑞玛公司要求甬沪公司偿付自2016年6月12日起按银行同期贷款利率的四倍支付押金的相应利息，缺乏依据。但鉴于涉案房屋于2016年6月12日被拆除，珂瑞玛公司已无法正常使用，甬沪公司仍占有珂瑞玛公司的押金，缺乏依据，应当及时退还珂瑞玛公司，但甬沪公司未能及时退还，故一审法院认定，自2016年6月13日起至判决生效之日为止，按银行同期贷款利率，由甬沪公司支付珂瑞玛公司的相应利息损失。珂瑞玛公司已向甬沪公司支付了截止2016年6月30日的房屋使用费，但涉案厂房于6月12日拆除。按珂瑞玛公司所述，2016年6月9日涉案厂房已被停止水电的供应，珂瑞玛公司自该日起不能正常使用房屋，因此，自该日起，甬沪公司应当退还珂瑞玛公司的使用费。珂瑞玛公司承租的厂房面积为1,385平方米，参照双方约定的每平方米每天单价为0.73元标准，甬沪公司应退还使用费为1,385平方米X22天X0.73元=22,243.10元。珂瑞玛公司要求甬沪公司退还水电费差额的诉讼请求，缺乏相关依据，一审法院不予支持。关于珂瑞玛公司主张的搬场费、停产停业费损失主张没有法律依据，一审法院不予支持。关于珂瑞玛公司的装修费损失，由于涉案厂房已被拆除，对于珂瑞玛公司的装修范围、装修内容和金额，珂瑞玛公司、甬沪公司存在较大分歧。从双方签订的合同中所记载的甬沪公司交付房屋的现状可见，房屋除有吊顶外，基本处于毛坯状态，结合证人陈述可证实，珂瑞玛公司对房屋确实进行了装修。虽然珂瑞玛公司提供的图纸、照片的证明力不强，但由于厂房被拆除，一审法院结合证人证言，认定珂瑞玛公司提供的现场照片可反映装修的基本状况。在现场已被拆除的情况下，司法鉴定单位只能结合装修图纸、照片来对装修的现值进行审价。一审法院参照司法鉴定单位的司法鉴定结论来确定珂瑞玛公司的装修造价及现值。司法鉴定结论分三个部分，一是有装修图纸和照片，二是有装修图纸但无照片，三是无装修图纸亦无照片仅有一份委托制作安装合同。一审法院认为，装修的现值评估，起码应当有装修图纸和现场照片来确认，故对于司法鉴定单位出具的报告中第一项结论，一审法院予以采纳，即有装修图纸和照片的装修现值为308,901元。对于报告第二项和第三项的鉴定结论，一审法院不予采纳。一审法院认定，珂瑞玛公司的装修现值为308,901元。由于装修已随厂房一并折除，故一审法院综合考虑双方就合同无效的过错责任大小，由双方按三七的责任比例分担此项损失，由甬沪公司赔偿珂瑞玛公司装修损失216,230.70元。一审法院遂判决：一、上海珂瑞玛鞋业有限公司与上海甬沪实业有限公司于2015年6月1日签订的《租赁合同》无效；二、上海甬沪实业有限公司于判决生效之日起十日内退还上海珂瑞玛鞋业有限公司租赁押金30,752.80元，并支付自2016年6月13日起至判决生效之日为止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；三、上海甬沪实业有限公司于判决生效之日起十日内退还上海珂瑞玛鞋业有限公司房屋使用费22,243.10元；四、上海甬沪实业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海珂瑞玛鞋业有限公司装修损失216,230.70元；五、驳回上海珂瑞玛鞋业有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,337.89元，减半收取计6,668.94元，由上海珂瑞玛鞋业有限公司负担4,801.64元，上海甬沪实业有限公司负担1,867.30元。司法鉴定费12,000元,由上海珂瑞玛鞋业有限公司负担3,600元，上海甬沪实业有限公司负担8,400元。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，珂瑞玛公司申请证人刘某2出庭作证，证明系争厂房经常停电、证人转租了其中的一间进行了装修，珂瑞玛公司的装修损失是客观存在的。甬沪公司质证表示，证人的陈述不符合事实，证人转租房屋用作仓库，没有进行装修，且不合法、不具有关联性，不予认可。本院认为，证人陈述其转租其中的一间并进行了装修，结合珂瑞玛公司一审提供的照片等证据，证人证言具有一定可信度，但珂瑞玛公司主张的装修损失金额还须结合其他证据进行认定。本院另查明，鉴定报告中载明：现值=建造造价除以（折旧年限－已使用年限），折旧年限按7年计算为84个月，已使用年限从2015年6月算至2016年4月共11个月，308,901元=355,448元÷84个月×（84个月－11个月）。本院认为，关于装修损失的争议。一审法院根据珂瑞玛公司的申请委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对涉案厂房装修的现值进行司法鉴定。由于涉案厂房已被拆除，珂瑞玛公司向鉴定机构提供了装修图纸和现场照片，甬沪公司虽对珂瑞玛公司提供资料的真实性不予认可，但其未提供反驳证据，故鉴定机构只能根据珂瑞玛公司提供的资料进行鉴定，并出具了包括三部分鉴定结论的鉴定报告。一审法院采纳鉴定报告中的第一项结论，本院予以认同。甬沪公司上诉主张，鉴定报告计算折旧率至2016年4月，折旧率计算错误，还应减去2016年5月和6月的折旧费。因珂瑞玛公司实际于2016年6月11日搬离，故现值折旧应算至该日，故第一项结论中的装修现值应为303,400元[355,448元÷84个月×（84个月－12.3个月）]。双方对一审法院认定的责任比例分担均无异议，甬沪公司应赔偿珂瑞玛公司装修损失212,380元（303,400元×70%）。珂瑞玛公司要求甬沪公司赔偿鉴定报告的后两项结论所涉的现值损失，甬沪公司关于重复计算项目和做高价格的意见，均缺乏依据，本院不予采纳。关于水电费的争议。虽然甬沪公司和珂瑞玛公司的租赁合同因为租赁标的违法而无效，但双方关于水电费的约定，是双方真实意思表示，甬沪公司按照约定收取水电费，并无不当。珂瑞玛公司要求退还水电费差价的上诉请求，本院不予支持。关于押金的利息损失。虽然双方在合同中约定无息退还押金，但甬沪公司没有及时退还，理应承担相应的利息损失的赔偿责任。一审法院根据珂瑞玛公司的请求，判决至判决生效之日止，并无不当。综上所述，珂瑞玛公司和甬沪公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决关于装修损失的判决主文认定有误，本院依法予以纠正，其他判决主文正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初12994号民事判决第一、二、三、五项；二、变更上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初12994号民事判决第四项：上海甬沪实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海珂瑞玛鞋业有限公司装修损失人民币212,380元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13,337.89元，减半收取计6,668.94元，由上海珂瑞玛鞋业有限公司负担4,801.64元，上海甬沪实业有限公司负担1,867.30元。司法鉴定费12,000元,由上海珂瑞玛鞋业有限公司负担3,600元，上海甬沪实业有限公司负担8,400元。二审案件受理费13,337.88元，由上海珂瑞玛鞋业有限公司负担9,603.28元，上海甬沪实业有限公司负担3,734.60元。本判决为终审判决。审 判 长 叶 兰代理审判员 严佳维审 判 员 钱文珍二〇一七年八月三日书 记 员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 来源：百度“”