（2017）津01民终4271号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2018-07-20
案件名称
陈立坤、马平分商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈立坤,马平分,陈欣怡,天津开发区正信房地产有限公司,招商银行有限公司天津南门外支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终4271号上诉人（原审原告）：陈立坤，女，汉族，1972年5月17日出生，住天津市南开区。委托诉讼代理人：胡秋明，北京市丰友律师事务所律师。上诉人（原审原告）：马平分，男，汉族，1948年3月11日出生，天津市广播电视台退休干部，住天津市河西区。委托诉讼代理人：胡秋明，北京市丰友律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈欣怡，女，汉族，1998年10月25日出生，学生，住天津市河西区。委托诉讼代理人：胡秋明，北京市丰友律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津开发区正信房地产有限公司，住所地天津市开发区欣园新村1号402室。法定代表人：冯晖，董事长。委托诉讼代理人：刘强，天津华声律师事务所律师。原审第三人：招商银行有限公司天津南门外支行，住所地天津市和平区南门外大街57号、59号。主要负责人：刘海娇，支行行长。委托诉讼代理人：徐博，男，该支行员工。上诉人陈立坤、马平分、陈欣怡因与上诉人天津开发区正信房地产有限公司、原审第三人招商银行有限公司天津南门外支行商品房销售合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民重字第0010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈立坤、马平分、陈欣怡上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判天津开发区正信房地产有限公司赔偿陈立坤、马平分、陈欣怡购房款利息，其中1800000元自2007年9月28日起按银行8年贷款利率给付至天津开发区正信房地产有限公司全额退还该款之日止，另2000000元自2007年12月26日起按银行同期贷款利率给付至天津开发区正信房地产有限公司全额退还该款之日止；2.撤销一审判决第六项，改判天津开发区正信房地产有限公司赔偿陈立坤、马平分、陈欣怡租金损失，按照每月20000元的标准，给付自2008年1月1日起至天津开发区正信房地产有限公司全额退还购房款且全额赔偿各项损失之日止。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，陈立坤、马平分、陈欣怡的上诉请求应予支持。天津开发区正信房地产有限公司辩称，不同意陈立坤、马平分、陈欣怡的上诉请求，案涉合同未达到解除条件，不存在赔偿问题。天津开发区正信房地产有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回陈立坤、马平分、陈欣怡的全部诉讼请求；2.诉讼费用由陈立坤、马平分、陈欣怡负担。事实和理由：陈立坤、马平分、陈欣怡请求解除合同,无事实及法律依据,不应得到支持。陈立坤、马平分、陈欣怡辩称，不同意天津开发区正信房地产有限公司的上诉请求，涉诉房屋存在严重的质量问题，一审判决解除合同正确。招商银行有限公司天津南门外支行述称，同意一审法院判决。陈立坤、马平分、陈欣怡向一审法院起诉请求：1.解除原、被告订立的南开区阳光壹佰新城东南侧浅水湾花园42-1-01天津市商品房买卖合同；2.被告退还购房款3800000元，并以重置市场同类一手房价格为标准赔偿原告因退房造成的房屋增值损失8260000元；3.被告赔偿原告装修押金3000元、清除垃圾费1675元、维修基金38000元，共计42675元；4.被告一次性赔偿原告办理产权证时花费的房屋契税114000元、图纸资料费20元、房屋所有权登记费80元、代收抵押登记费80元、住房所有权（抵押）登记费80元、陈立坤住房所有权（抵押）登记费80元、房屋权属证书工本费20元，以上共计114360元；5.被告赔偿原告实际损失购房款3800000元利息，其中1800000元自2007年9月28日起按银行8年贷款利率给付至实际给付之日止，另2000000元自2007年12月26日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日止；6.被告赔偿原告租金损失，按照每月20000元的标准，自2008年1月1日起计算至被告全额给付上述二至五项款项之日；7.被告承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：1.本案在（2010）南民初字第0092号案件审理中，依原告申请对诉争房屋外墙多处开裂、内墙多处存在渗水点等问题进行工程质量鉴定，依法委托相关部门进行了鉴定。2010年3月22日、5月25日天津元旭工程咨询管理有限公司对原告申请鉴定内容出具《司法鉴定意见书》及《质量司法鉴定补充意见》，共总结出13项诉争房屋的质量问题。经质证，被告对该鉴定意见内容没有异议，但认为该质量问题是可以通过维修达到合格的，该鉴定不能证明涉诉合同具备法律规定的解除条件。因被告对该鉴定意见的内容没有异议，然被告一直未履行维修义务，导致房屋质量问题至今未得到修复。故对该《司法鉴定意见书》及《质量司法鉴定补充意见》中关于质量问题的内容予以确认。２.本案在（2010）南民初字第0092号案件审理中，依原告申请对诉争房屋市场价格进行了评估，天津市瑞尔继文房地产土地评估咨询有限公司于2010年8月11日出具《房地产估价报告》，估价时点确定为二零一零年七月二十一日,结论为：确定估价对象在估价时点的公开市场价值为：房地产总价9060000元（单价：27000元/平方米）。该评估报告中显示“本报告有效期为一年，自报告完成之日起计算”。庭审中被告认为评估机构选取的实例是诉争房屋周边的三处小区房产的出售价格，不能提供诉争房屋相关成交价格的客观证据，该报告目前早已超过有效期。因被告未向法庭提交出足以推翻该报告的证据证实其主张,故对该评估报告出具的评估时点的房产价值，予以确认。3.原告在办理入住手续时，向诉争之房所在的物业公司交纳了维修基金等相关费用共计42675元，办理产权证所支出相关费用共计114360元。经质证，被告对发生的费用不持异议，但主张该费用应由原告自行承担。经核实，对原告为办理房屋入住应缴纳的费用42675元及为办理产权证所支出的费用114280元，予以确认。4.关于原告向法庭提交证据，证明涉诉房产同类房屋租赁价格，以此向被告主张每月20000元租金损失，经被告质证，认为该证据不具有真实性、客观性。因该证据不能证实原告损失已实际发生，故对该证据不予采信。5.原告向法庭提交2009年2月24日原告陈立坤与第三人招商银行股份有限公司天津南门外支行签订的《个人贷款借款合同》，约定贷款金额1950000元，还款方式，等额本金，月供7065.22元，至2011年8月前剩余贷款本金1750000元,予以确认。一审法院认为，本案争议焦点为，第一，原、被告签订的《商品房买卖合同》是否可以依法解除。关于原、被告签订的《商品房买卖合同》是否超过了法律规定的除斥期间的问题，2009年1月21日原告办理入住手续，2009年2月26日三原告在天津市国土资源和房屋管理局，办理天津市不动产登记，权利人为陈立坤、马平分、陈欣怡。2009年11月30日三原告起诉被告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。依据原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》第八条商品房质量及保修责任，甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺，未达到国家标准和承诺的，甲方应承担责任。虽被告提供证据证实，2009年6月18日被告出具了诉争之房的维修方案，但不能证实该维修方案已经送达原告及原告接受认可该维修方案。后被告收到天津市消费者协会2009年9月17日出具的投诉调查函载明：“就陈立坤所购浅水湾花园42-1-01房屋质量检测的有关问题进行调查。”被告的履行迟延，未及时承担维修义务，导致原告不能入住。即被告违反合同义务，给原告造成入住的困难，如严格且不合理地限制原告的解除权，长期无法实现合同的购房目的，会显失公平。依据天津元旭工程咨询管理有限公司对原告申请鉴定内容出具的《司法鉴定意见书》及《质量司法鉴定补充意见》，共总结出13项诉争房屋存在的质量问题，虽未说明存在房屋主体结构质量问题，但所列举的质量问题，已表明房屋存在严重的质量瑕疵，对此被告负有房屋质量瑕疵担保责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案解除权发生之日应认定为原告办理入住手续之日。即原告的解除权行使没有超过法律规定的解除权期限。综上，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求，依法照准。第二，合同解除后，原告因签订合同而产生的费用是否应予以返还。依据相关法律规定，合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。关于原告请求被告退还购房款3800000元，以重置市场同类一手房价格为标准，赔偿原告房屋增值损失8260000元一节。依据2010年8月11日出具的《房地产估价报告》，确定诉争之房市场价值9060000元，报告有效期一年，以2011年8月11日诉争之房价值9060000元为标准，支持退还原告购房款3800000元及房屋增值损失5260000元，共计9060000元。原告主张的超出房屋价值9060000元的部分，因没有事实和法律依据，不予支持。原告请求赔偿房屋维修基金等共计42675元及原告办理产权证支出等共计114280元的请求，应予支持。关于原告请求赔偿购房款3800000元利息，其中1800000元自2007年9月28日起按银行8年贷款利率计算至实际给付之日止；另2000000元自2007年12月26日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日止一节，因原告主张1800000元为首付款利息，其损失部分已在其房屋增值损失中予以赔偿，属重复主张，对此不予支持。另原告主张2000000元银行贷款利息，依据原告提供银行还款单据，证实自2011年8月前原告剩余贷款本金为1750000元，故应以2011年8月12日至2013年6月15日，2015年4月16日至应赔偿之日止，以剩余贷款本金1750000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计息赔偿原告利息损失。其中2013年6月16日至2015年4月15日期间，因三原告的原因导致无法审理的后果，期间的利息应由三原告自行负担。原告主张赔偿租金损失，按照每月20000元的标准。自2008年1月1日至被告全额给付诉讼请求2-5项款项之日。因原告未向法庭提交其实际已经支出该项费用的证据，故对原告的该项主张不予支持。关于原告陈立坤的主体资格问题，虽原告陈立坤与原告马平分于2013年8月29日在天津市河西区民政局签订离婚协议书，约定诉争之房的财产分配，但该约定系二原告之间对财产的处分权利，对此本案不予涉及。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十五条、第九十七条、第一百一十一条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告陈立坤、马平分、陈欣怡与被告天津开发区正信房地产有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》；二、本判决生效后十五日内，被告天津开发区正信房地产有限公司返还原告陈立坤、马平分、陈欣怡购房款3800000元，并赔偿三原告房屋增值损失5260000元，共计9060000元，原告陈立坤、马平分、陈欣怡将坐落于天津市南开区阳光壹佰新城东南侧浅水湾花园42-1-01号房屋交付被告天津开发区正信房地产有限公司，并配合被告办理相关所有权转移手续，所需费用由被告天津开发区正信房地产有限公司承担；三、本判决生效后十五日内，被告天津开发区正信房地产有限公司自2011年8月12日至2013年6月15日及自2015年4月16日至本判决确定的赔偿之日止，以剩余贷款本金1750000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计息，赔偿原告陈立坤、马平分、陈欣怡利息损失；四、本判决生效后十五日内，被告天津开发区正信房地产有限公司赔偿原告陈立坤、马平分、陈欣怡办理入住时交纳的装修押金3000元、清除垃圾费1675元、维修基金38000元，共计42675元；五、本判决生效后十五日内，被告天津开发区正信房地产有限公司赔偿原告陈立坤、马平分、陈欣怡办理产权证的房屋契税114000元、图纸资料费20元、房屋所有权登记费80元、代收抵押登记费80元、三人住房所有权（抵押）登记费80元、房屋权属证书工本费20元，共计114280元；六、驳回原告陈立坤、马平分、陈欣怡其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74800元，其他费用140元，上诉案件受理费76319元，共计151259元，由原告陈立坤、马平分、陈欣怡负担37815元，被告天津开发区正信房地产有限公司负担113444元。鉴定费38000元，评估费25150元，共计63150元，由被告天津开发区正信房地产有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据天津元旭工程咨询管理有限公司出具的《司法鉴定意见书》及《质量司法鉴定补充意见》，涉诉房屋存在多处质量问题，一审法院据此解除双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》，且依据案件实际情况确定损失数额，无不当，本院应予维持。天津开发区正信房地产有限公司的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。对陈立坤、马平分、陈欣怡关于租金损失的上诉主张，陈立坤、马平分、陈欣怡未能就其主张的损失已实际发生提供证据加以证明，故对其主张本院亦不予支持。综上所述，陈立坤、马平分、陈欣怡、天津开发区正信房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计96436元，由上诉人陈立坤、马平分、陈欣怡负担21216元，上诉人天津开发区正信房地产有限公司负担75220元。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝莉代理审判员 张玉洁代理审判员 尹 来二〇一七年八月三日书 记 员 仇 维附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”