（2017）鲁0212民初1676号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-11-27
案件名称
王以勋与环宇（青岛）发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市崂山区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王以勋,环宇（青岛）发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
山东省青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0212民初1676号原告王以勋。委托诉讼代理人王少文。系原告之子。被告环宇（青岛）发展有限公司。法定代表人蔡友藏，职务董事长。委托诉讼代理人戴喜凤，系山东中青律师事务所律师。原告王以勋与被告环宇（青岛）发展有限公司（以下简称环宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王以勋及其委托代理人王少文、被告环宇公司委托代理人戴喜凤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王以勋诉称，原告与被告环宇公司于2008年2月29日签订了编号为25774的《商品房买卖合同》，被告应该协助原告办理房屋过户登记手续。该房屋已经完成了初始登记，具备办证条件，且该楼座多数业主已经办理了不动产权证书。原告按约定支付了房款，被告理应协助原告办理产权过户登记，但被告拒不办理，为此原告诉至法院，请求判令：1、被告环宇公司立即履行双方签订的《商品房买卖合同》，按约定为原告办理青岛市x房屋的产权过户登记手续；2、案件受理费由被告承担。被告环宇公司辩称：1、涉案房屋的实际产权人是青岛青建控股有限公司（以下简称青建控股公司），被告作为房屋顶名人无法确认本案原告是否购买涉案房屋、是否已向青建控股公司缴纳购房款以及本案房屋是否一房两卖。请求本案追加青建控股公司作为第三人参与诉讼。2、若涉案房屋是青建控股公司出售，青建控股公司至今未依法缴纳销售房屋的相关税费，而且经向崂山区政府及税务部门落实，目前涉案房屋所在的温哥华小区已欠6千多万税费。涉案房屋能否办理房产证，责任在于青建控股公司，与本案被告无关。法院无权在本案中判令环宇公司为青建控股公司垫付售房相关税款，剥夺环宇公司的诉权及抗辩权。3、涉案房屋买卖合同系青建控股公司与购房人签订，环宇公司仅是在涉案房屋能办理房屋产权过户登记时予以配合，环宇公司没有直接的义务配合原告办理过户手续。4、被告的委托律师从未敲诈原告。先前是有购房人将开发商应该交给环宇公司的售房相关税费自愿代替开发商交给环宇公司，环宇公司确认收已收到该部分税费，环宇公司委托律师办理房屋产权过户登记手续。综上，本案应当追加青建控股公司参与诉讼或驳回原告的诉讼请求。当事人各方举证、质证情况：原告王以勋为证明其主张，向本院提交了以下证据：商品房买卖合同书一份，预售购房款收据一份，证明原告购买了涉案房屋，与被告签订购房合同且一次性交纳了全部房款。针对原告所提出的上述证据，被告发表质证意见如下：第一、涉案房屋的开发商是青建控股公司，青建控股公司以被告的名义出售该房屋并与购房人签订合同，被告对房屋出售之事并不知情，被告也不认识原告。开发商青建控股公司不到庭，被告无法确认青建控股公司是否将涉案房屋卖给原告并将房屋交付给原告，无法确认合同、交房协议和收据的真实性。被告对售房合同上的公章申请鉴定该份售房合同上的“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章”字样的公章是有专项用途的，不得用于出售房屋使用，而且该公章不在被告处控制，被告提交的证据三可予以证明该事实，这也再次证明被告对出售合同之事毫不知情，本案应追加青建控股公司参与诉讼；售房合同最后一页，出卖人一栏中的委托代理人不是被告的员工，该合同中的公章也与同楼座的其他案件中的售房合同明显不一样，被告无法确认合同的真实性。收据中的公章的字样也是有专项用途，该收据也与同楼座的其他案件中的收据明显不一样，我们需要庭后落实。第二、房屋产权人青建控股公司已经将涉案房屋交付给购房人并以被告的名义与购房人签订交房协议书，原告没有交房协议，证明原告有可能不是真实购房人，为查明案件基本事实，原告是否是适格当事人，应当追加青建控股公司到庭参与诉讼。被告环宇公司为证明其主张，向本院提交以下几组证据：证据一、环宇公司与青岛建设集团置业有限公司（以下简称青建置业公司）于2002年8月2日签订的《合作开发合同》一份、公司变更登记审核表一份。证明：1、青建置业公司于2009年5月8日变更为青建控股公司。2、《合作开发合同》第二部分“合作形式及内容”第1、第4、第5条，证明青建置业公司是涉房屋真实产权人，环宇公司仅是为其顶名的事实。证明青建置业公司以环宇公司名义自己安排人员对外销售涉案房屋，与购房人签订《商品房买卖合同》，并实际收取购房款的事实。证明本案应当追加青建置业公司参与诉讼查明其是否将涉案房屋卖给原告，查明原告是否是适格当事人。3、《合作开发合同》第6页第8条，青建置业公司应承担销售房屋的相关税金，证明青建置业公司是否缴纳售房税费直接决定涉案房屋能否办理房屋所有权过户登记。综上，证明青建控股公司是涉案房屋真实产权人，被告仅是顶名。涉案房屋能否办房屋产权过户登记是由青建控股公司决定的，本案应当追加青建控股公司参与本案诉讼。证据二、承诺书三份。青岛建设集团零零一工程有限公司是青建控股公司的旗下的公司，青岛建设集团零零一工程有限公司出具的这三份“承诺书”证明被告并不是7、8、11、15号楼的所有权人，先前房屋出现纠纷，是开发商以被告的名义自行处理或委托被告出面应诉，实际上由其自行处理，并承担法律后果。因此，本案纠纷应当追加开发商青建控股公司参与诉讼，以查明案件事实。证据三、环宇公司与包括青建控股公司在内的8家开发商签订的《协议书》一份。证明：1、刻有“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章”、“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目财务专用章”的两枚公章是于2005年4月8日之后启用。2、协议书第一条的内容，证明这刻有“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章”字样的公章是只能用于温哥华花园未完项目开发手续、银行按揭贷款、后续建设及竣工验收等相关手续的办理。超出此用途产生的纠纷与被告无关。3、涉案房屋的楼座是由青建控股公司实际施工建设，归其所有，并由其出售，并与购房者签订商品房买卖合同合同，刻有“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章”字样的公章不在环宇公司控制之下。环宇公司对涉案房屋的销售及房款事宜并不知情，因此，本案必须追加青建控股公司参与诉讼，以查清涉案房屋能否办房屋产权过户。证据四、（2011）青民一终字第208号民事判决书一份。证明温哥华花园内的房屋存在一房被二卖的情况，一处房屋有两个购房人主张权利。涉案房屋能否办理产权过户登记，需查明原告对涉案房屋是否享有权利。被告仅是涉案房屋的顶名权利人，被告对涉案房屋的销售并不知情。为查明案件事实防止出现错误判决，恳请贵院追加青建控股有限公司参与本案诉讼。针对被告提交的上述证据，原告发表质证意见如下：我不知道被告所说的这些，我只知道我买的是本案被告的房子。经审理查明，原告王以勋于2008年2月29日与被告环宇公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买由被告开发的温哥华花园第11号楼2单元11层1101号房屋，房屋总价款为人民币631029元。合同签订后，原告按照合同的约定履行了交付购房价款的义务，被告于2008年5月向原告交付房屋。又查明，2002年8月2日，环宇公司与青建置业公司签订《合作开发合同》，合同第二条“合作形式及内容”约定，青建置业公司以环宇公司名义对外销售并签订售房合同，销售收入存入环宇公司为青建置业公司开设的专用账户。合同第三条“付款及结算方式”约定，工程综合竣工验收后，环宇公司与青建置业公司进行财务结算，环宇公司按照房产部门确权后面积进行楼面地价及营业税金结算，结算后环宇公司将销售收入扣除楼面地价款、营业税及建设费用后款额作为青建置业公司在该项目中的收益。再查明，2005年4月8日，环宇公司与青建置业公司等8家单位签订《协议书》，协议书约定，环宇公司及包括青建置业公司在内的8家单位各派一名代表成立“温哥华花园项目工作小组”，刻制新印鉴，即“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章”、“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目财务专用章”用于温哥华花园未完项目开发手续、后续建设及竣工验收等相关手续。且“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目财务专用章”由环宇公司派专人保管，专职负责盖章事宜。另查明，崂山区人民法院受理多起购房人起诉环宇公司商品房预售合同纠纷，要求被告承担未按期交付房屋的违约责任，崂山区人民法院均判决认定购房人与环宇公司签订的商品房买卖合同合法有效，上述判决均已生效。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《青岛市房地产开发企业预收购房款收据》，被告提交的《合作开发合同》、《协议书》以及当事人陈述等在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，双方均应全面履行，否则应承担相应的违约责任。虽然该《商品房买卖合同》所盖公章系“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章”，但是原告作为善意第三人，有理由相信涉案房屋的出卖人是本案环宇公司。被告已经交付房屋，且具备办理房产权属证书的条件，原告提出被告予以协助办理房屋产权过户手续等请求后，被告托辞不办构成违约，应当承担继续履行的违约责任。关于环宇公司申请公章鉴定的请求，本院认为，环宇公司已经认可存在“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章”，所做鉴定结果不影响《商品房买卖合同》效力的认定，因此本院不予支持。关于被告环宇公司申请追加青建置业公司即现在的青建控股公司作为第三人参加本案诉讼的请求，本院认为，根据被告提交的《合作开发合同》可知，被告环宇公司已授权案外人青建控股公司以其名义对外售房、签订售房合同，因此对于环宇公司只是顶名的主张不予支持。且本院认为本案的判决结果与案外人青建控股公司无法律上的利害关系，因此对于环宇公司申请追加青建控股公司作为本案第三人的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定,判决如下：被告环宇（青岛）发展有限公司于本判决生效之日起十日内，就位于青岛市x房屋协助原告王以勋办理房屋权属证书。案件受理费100元，由被告环宇（青岛）发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 蔡爱华审判员 孙 未审判员 朱翠玮二〇一七年八月三日书记员 曹雁如 百度搜索“”