（2017）浙0205民初1595号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-09-29
案件名称
戚忠刚、宁平等与宁波锦冠房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市江北区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戚忠刚,宁平,宁波锦冠房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《城市房地产开发经营管理条例》：第三十一条第一款
全文
宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0205民初1595号原告：戚忠刚，男，1969年9月27日出生，汉族，住宁波市海曙区。原告：宁平，男，1970年4月12日出生，汉族，住宁波市鄞州区。两原告共同委托诉讼代理人：亢俊云，浙江民理律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：任筱雯，浙江民理律师事务所律师。被告：宁波锦冠房地产开发有限公司（统一社会信用代码：9133020078043196XA）。住所地：宁波市江北区宁慈公路庄桥四路车站旁。法定代表人：朱建华［港澳证件号码：H337555（4）］，该公司董事长。委托诉讼代理人：范军武，浙江和义观达律师事务所律师。委托诉讼代理人：严君，浙江和义观达律师事务所律师。原告戚忠刚、宁平诉被告宁波锦冠房地产开发有限公司（以下简称锦冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戚忠刚、宁平及两原告共同的诉讼代理人亢俊云、任筱雯，被告锦冠公司的诉讼代理人范军武、严君到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告戚忠刚、宁平向本院提出诉讼请求：1.判令被告限期维修涉案房屋，彻底解决涉案房屋的漏水问题；2.判令被告赔偿原告因涉案房屋漏水造成的租金损失（按每年21万元的标准从2016年9月30日计算至本判决生效之日，暂算至2017年6月15日为148437元）。事实和理由：2013年5月20日，两原告向宁波天水置业投资有限公司（以下简称天水公司，由被告投资设立，现已注销并由被告接受清算剩余财产）购买商品房，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于宁波市江北区康庄南路90号、天合财汇中心95号A-4-6，建筑面积为607.6平方米的商业用房，钢混结构，保修期为8年。合同签订后，原告依约支付了全部房款，并做出了房产证。原告在使用过程中，发现房屋漏水情况严重，虽经物业多次维修，仍然没有彻底解决漏水问题，导致涉案房屋长期无法正常投入使用和出租。2014年9月13日，张某等人承租涉案房屋，租期5年，从2014年11月28日到2019年11月27日，租金为前两年每年21万元，第三年起在上一年基础上上浮15%，直到租赁期限届满。然而，由于涉案房屋漏水严重，物业多次维修仍无法正常使用，原告无奈与张某等人提前解除租赁合同，直接导致原告无法收取租金，在漏水严重的情况下也无法再次出租。原告认为，原告与天水公司签订的《商品房买卖合同》依法成立，原告依约支付了全部房款，天水公司作为涉案房屋的开发商，理应提供符合质量要求和功能要求的房屋，现涉案房屋长期漏水，显属质量问题，天水公司应承担违约责任，对涉案房屋进行修复并赔偿因漏水造成原告的租金损失。因目前天水公司已经注销，被告系天水公司的投资人且接受了天水公司的全部剩余财产，故被告应对原告承担责任。综上，故诉至法院，望判如所请。审理中，原告撤回第一项诉讼请求。被告锦冠公司辩称，首先，锦冠公司不是本案适格被告，天水公司早已将涉案房屋折抵给房屋的施工单位宁波建工股份有限公司（以下简称建工公司），原告实际是向建工公司购买的涉案房屋，天水公司仅是为了配合原告和建工公司之间的交易，作为名义上的出卖方与原告签署合同，原告支付的房款，天水公司随即就转给了建工公司，因此天水公司不是房屋买卖合同的主体，本案被告主体不适格；其次，涉案房屋经过竣工验收，质量是合格的，即使存在漏水的情况，也是可以即时修复的，原告房屋漏水是否系房屋质量问题所致尚未可知；第三，原告与案外人张某等解除租赁合同是否因为涉案房屋漏水造成，原告并未提供证据予以证实；第四，本案原告要求被告对交付多年的商品房漏水问题进行维修，并赔偿因漏水造成的损失，属于商品房的售后服务，应属修理纠纷，并非房屋买卖合同纠纷；第五，涉案房屋系建工公司卖给原告，且房屋系建工公司修建，应追加建工公司作为本案被告或第三人。综上，请求驳回原告的诉讼请求。结合原、被告的诉辩意见和双方提供的证据，本院查明事实如下：一、双方无争议的事实2013年5月30日，原告与天水公司签订《商品房买卖合同》一份，约定天水公司将康庄南路90号、天合财汇中心95号〈4-6〉，建筑面积607.6平方米的商业用房以4860800元的价格出卖给两原告，房款于当日全款付清。同日，两原告向天水公司交付了房款，天水公司于次日向两原告开具了销售不动产统一发票。此后，原告办理了涉案房屋的权属证书。因涉案房屋漏水，2016年10月13日，天水公司和涉案房屋的物业管理公司宁波市江北天水广场物业服务有限公司（以下简称天水物业公司）曾联合向建工公司发函，要求对涉案房屋进行维修。2016年11月左右，涉案房屋进行过一次维修。2016年12月26日，原告向天水物业公司报修涉案房屋“伸缩缝漏水”，该公司联系建工公司，于2016年12月31日对房屋开始维修，至2017年1月4日维修完工，涉案房屋至今未出现漏水情况。涉案房屋的建设单位系天水公司，施工单位系建工公司。涉案房屋于2010年9月16日竣工验收合格。2012年11月30日，天水公司和建工公司签订《工程结算协议书》一份，约定天水公司同意以其所有的位于宁波市康庄南路90号天合财汇中心95号4-3、4-6、4-7的建筑面积为1323.04平方米的房产折价抵付部分工程余款，双方确认前述房产按照每平方米8000元进行计价，共折合10584320元。双方同意在本协议签订后即应就前述房产另行签订商品房买卖合同，同时天水公司承诺今后建工公司有将该房产转让给第三方的意愿，有关办理过程中涉及到的一应手续，天水公司均应无条件予以配合。2013年6月3日，天水公司将从原告处收取的房款以“工程款”的名义支付给了建工公司。2016年11月25日，天水公司注销。天水公司系被告投资设立，该公司清算后剩余财产37475146.5元分配给被告。以上事实有原告提供的商品房买卖合同、房产证、土地证、注销登记表、清算报告、伸缩缝报修情况，以及被告提供的天水公司的股东决定、准予注销登记通知书、工程结算协议书、转账凭证、竣工验收备案证明书、建设工程施工承包合同、关于城庄五号地块房屋屋面渗水问题的交涉函等证据予以证实。二、双方争议的事实（一）原告是否因漏水存在租金损失原告认为由于涉案房屋漏水，迫使原告与承租人张某等提前解除租赁合同，造成租金损失。为证明其主张的事实，原告向本院提交了以下证据材料：1.原告宁平与案外人张某签订的《房屋租赁合同》一份，用以证明原告将涉案房屋出租给案外人以及租金标准情况；2.照片一组，用以证明涉案房屋漏水的情况；3.银行交易明细一份，用以证明承租人张某、洪某向原告支付租金的事实；4.原告宁平分别与蔡连福、杨攀签订的《房屋租赁合同》，用以证明原告为减少损失，将未漏水部分分隔后出租给案外人蔡连福，后与蔡连福解除合同后再次将房屋出租给杨攀的事实；5.银行明细一组，用以证明蔡连福向原告支付租金的情况。原告为证明涉案房屋因为漏水，不得已解除租赁合同的事实，向本院申请证人张某出庭作证，本院经审查，予以准许。证人张某在庭审中陈述：证人与洪某合伙开办乒乓球培训班，承租了原告所有的A-4-6和A-4-7号房屋，租金由洪某支付。承租过程中出现十几次漏水情况，证人多次向物业反映，物业也多次找师傅进行维修，但是一直没修好，地板上铺的地胶都霉变了，很多学生因为场馆有味道就不练了，对证人的培训造成很大影响，不得已于2016年9月底与原告解除了合同。合同解除后，证人与洪某就分开了，不再合伙。对原告提供的证据和证人证言，被告质证后认为：对证据1的真实性难以认定，并且合同解除是否系房屋漏水造成也不明确；对证据2的真实性有异议，从照片本身无法看出系在涉案房屋拍摄，并且从照片看不出拍摄时间；对证据3的真实性无异议，但洪某不是租赁合同当事人，原告也未能提供证据证明洪某是张某的合伙人，因此洪某支付给原告的款项不能证明是支付租赁合同的款项；对原告提供的证据4、5没有异议；对证人张某的证言的真实性，被告基本认可，但提出关于租赁合同提前解除的原因，被告认为因为证人客户群稳定，而且目前另外租赁的面积是原来的一半，退租后证人与洪某也不再合伙，所以提前解除合同可能存在多种原因，不能认定系漏水所致；并且证人所称的漏水不排除系下雨天窗户未关，从墙壁漏进来的情况；如果证人所讲承租期间漏水多达十几次，这种情况下证人从某原告主张租金减少也不符合常理。结合被告的质证意见，本院综合认证如下：结合证人张某的证言和原告提供的租赁合同及银行明细，本院认为银行明细中洪某的付款情况与租赁合同约定的付款时间和金额基本能够吻合，故本院对租赁合同和银行交易明细的真实性予以确认，并在卷佐证；对原告提供的照片，本院认为仅凭照片无法看出具体拍摄地点和时间，但结合证人张某的证言，以及被告提供的《关于城庄五号地块房屋屋面渗水问题的交涉函》中提及“根据宁波天水置业投资有限公司与贵公司（建工公司）签订的《工程结算协议书》的约定，已按贵方的指定，将宁波市康庄南路90号天合财汇中心95号4-3、4-6、4-7转给宁平、戚忠刚。在此予以告知。贵公司承建的城庄二期5#地块房屋，自2010年工程竣工交付至今，屋顶一直有漏水现象，我方多次要求贵公司予以修复，虽然贵公司一直有派员前来维修，但是至今未得到实质性的解决，现已导致部分商户因漏水无法正常营业而退租，并拒缴物业费要求赔偿损失，严重影响业主和我物业公司的利益，宁平、戚忠钢也提出退房及赔偿的要求。请贵公司在接函一个月之内彻底修复屋顶漏水现象……”，本院认为虽然该函中“屋顶一直有漏水现象”并未明确指明系原告的房屋一直有漏水现象，但该函特地指出了原告房屋的情况，并要求建工公司在一个月内“彻底修复”屋顶漏水现象，此后也确实对原告房屋的漏水情况进行了维修，故本院对原告主张涉案房屋存在多次漏水的情况予以确认，同时从该份函件中可以看出原告也已将因为房屋漏水，承租人退租的情况告知了天水公司，再结合证人张某的证言，本院对原告主张因涉案房屋多次漏水，造成其与张某的租赁合同于2016年9月底提前解除的事实予以确认。（二）其他被告还向本院提供了以下证据材料：1.《宁波天水广场管理规约》，用以证明涉案房屋的维修责任和相关工作流程；2.《资金使用审批单》及专修押金往来票据，用以证明原告房屋在2016年11月维修后已经基本可以正常使用。原告对上述证据质证后认为，对证据1的真实性没有异议，但是被告对房屋的质量保修责任不因管理规约而消除；对证据2没有异议，但该份证据所涉并非漏水的部分房屋。本院认为，天水公司作为涉案房屋的开发建设单位，其对房屋的质量保修责任系其法定义务，不因管理规约的约定而免除，并且该管理规约约定业主应该及时修复专有部位可能影响相邻业主的损坏的设施设备，对于共有部分的设施设备损坏应该及时报告物业或者业主委员会，该约定应有含义应是业主对由于其自身原因造成的损坏承担及时维修责任，并且业主在发现公共部位受损时应该及时告知物业或业主委员会，并非指物业或业主委员会对公共部位的损坏承担维修责任，故本院认为该证据与本案缺乏关联性；对被告提供的证据2，庭审中双方均确认该装修部分系原告分隔出的不漏水部分，故对该部位进行装修使用，不能推定房屋漏水部分已经维修完好。经审理，本院对双方无争议的事实予以确认，并查明以下事实：2014年9月13日，原告宁平与案外人张某签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将康庄南路90号天合财汇中心95号A-4-6、A-4-7建筑面积共715.15平方米（包括涉案漏水的房屋607.6平方米和另外一套不漏水的房屋107.55平方米）的房屋出租给张某，租期从2014年11月28日起至2019年11月27日止，前两年租金每年21万元，第三年起按上一年标准递增15%，直至租期截止。2016年9月底，因涉案房屋多次漏水，原告与张某提前解除租赁合同。2016年11月8日，原告宁平与案外人蔡连福签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将天水广场四楼A座4-6南小间187平方米（原告将漏水的607.6平方米隔出一部分与原不漏水的107.55平方米一起，合计187平方米）出租给蔡连福，租金第一年58000元，第二年、第三年60000元，第四年、第五年63000元。后原告与蔡连福解除了上述租赁合同，并于2017年5月8日与杨攀签订《房屋租赁合同》一份，约定将前述187平方米房屋出租给杨攀，租期自2017年5月8日至2022年5月7日，租金标准与前述合同相同。本院认为，对于本案案由问题，原告基于其与天水公司之间的《商品房买卖合同》以及天水公司作为涉案房屋开发商的身份，要求被告承担因房屋漏水造成的损失，本案案由确定为房屋买卖合同并无不妥。对于被告提出的主体问题，本院认为虽然天水公司与建工公司之间存在以涉案房屋折抵工程款的协议，但本案中被告并未能向本院提供证据证明原告知晓该协议，且原告确系向建工公司购买涉案房屋，并且被告将原告支付的房款转给建工公司时也是以“工程款”的名义而非“代收房款”，故仅凭天水公司与建工公司之间的内部协议和天水公司向建工公司支付款项的情况尚不足以证明原告是向建工公司购买的涉案房屋；退一步讲，即便如被告所称，涉案房屋是天水公司折抵给建工公司后出让给原告，天水公司作为涉案房屋的开发建设单位负有保证开发建设的房屋质量符合设计文件要求、法律法规规定以及对房屋质量进行保修的法定义务，该义务不因购房者系从他人处购买房屋而免除；至于被告提出的涉案房屋实际由建工公司施工，房屋质量存在问题的最终责任方应为建工公司，本院认为这是天水公司与建工公司之间的关系，天水公司可在依法对业主承担责任后，根据其与涉案房屋的施工单位即建工公司之间的相关协议理清双方之间的关系，故对被告要求追加建工公司为共同被告或第三人的请求未予准许。由于被告锦冠公司系天水公司的投资人，目前天水公司已经注销，天水公司的剩余财产已经分配给被告，且被告在审理中同意对天水公司的债务在其承受剩余财产的范围内承担责任。因此，本院认为锦冠公司系本案适格被告。对于被告提出的涉案房屋漏水并非房屋质量问题造成，本院认为涉案房屋于2010年9月16日竣工验收合格，屋面漏水问题至今仍在保修期内，房屋出现漏水情况属实，被告未能向本院举证证明漏水系原告使用不当或其他原因造成，应承担举证不能的法律后果，应对原告因漏水造成的损失承担赔偿责任。关于原告的租金损失问题，本院认为原告因涉案房屋多次漏水被迫与承租方提前解除租赁合同，原告要求被告按照租赁合同约定的租金标准赔偿其租金损失，合情合理。因租赁合同解除后，原告为减少损失又将部分房屋出租，并收取租金，故在考虑赔偿金额时，该部分租金收入应予扣减。涉案房屋在2017年1月4日维修完毕后至今未出现漏水情况，虽然原告负有积极将房屋出租以减少损失的义务，但鉴于之前涉案房屋多次发生修复后再次出现漏水的情况，且原告再次将房屋出租需要一定的时间，故本院认为原告的租金损失计算至房屋维修完毕两个月左右为宜。原告主张租金损失计算至本判决生效之日，依据不足，本院不予支持。综上，结合本案实际情况，本院依法酌定被告赔偿原告租金损失70000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条之规定，判决如下：一、被告宁波锦冠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告戚忠刚、宁平租金损失70000元；二、驳回原告戚忠刚、宁平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费3269元，减半收取计1634.5元，由原告宁平、戚忠刚负担864.5元，被告宁波锦冠房地产开发有限公司负担770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员 邹 娟二〇一七年八月三日书记员 李丹阳 来自