（2017）陕0523执异21号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-08-30
案件名称
张��平与吕建章、张宁科借款合同纠纷执行裁定书
法院
大荔县人民法院
所属地区
大荔县
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
吕建章,张宁科,马艳
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释：第十五条
全文
陕西省大荔县人民法院执 行 裁 定 书(2017)陕0523执异21号案外人：张建平,男，汉族，农民，住所大荔县.申请执行人:吕建章,男,汉族,住所大荔县.被执行人:张宁科,男，汉族,居民，住所大荔县.被执行人:马艳,女，回族，住所大荔县.在本院执行吕建章与张宁科、马艳、侯建民、陕西昊星置业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人张建平于2017年7月18日对本院（2017）陕0523执恢92号执行裁定书裁定查封某某房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张建平称，请求解除对某某房屋的查封，事实与理由：2017年3月，他与陕西昊星置业有限公司签订了商品房预售合同（20161085），他按照合同约定于2017年4月3日交付了首付15万元，房价45万元，剩余部分10月后分两次交清，交契费18745元，他向银行递交了合格的按揭贷款资料、向房管局递交了办理产权资料。2017年4月5日，大荔县人民法院在办理他人执行案件时查封了他购买的单元房，该查封导致他正在办理的银行按揭和产权登记不能审批通过，另查封裁定没有送达或者告知他本人，他对被查封房屋已经装修，花费18万元。2017年6月初时，才知道法院查封了该房产。申请执行人吕建章称，张建平不具有执行标的物的物权权利，其提出的理由不享有足以排除强制执行的权益，应当依法裁定驳回其异议。事实与理由：一、张建平不是执行标的壹品别墅小区10-3-202号房屋的物权登记人，也不是预告登记人（预告登记人系陕西昊星置业有限公司，且该预告登记已失效），同时也不是物权法规定的其它形式的物权权利人；张建平与陕西昊星置业有限公司签订的商品房买卖合同系合同当事人之间形成的关于执行标的物某某房屋买卖的债权关系（该买卖合同行为因系恶意串通损害第三人利益，属于无效合同），不是执行标的物某某房屋的物权凭据；二、张建平与陕西昊星置业有限公司关于执行标的物壹品别墅小区10-3-202号房屋所签订的商品房买卖合同属于无效、伪造的合同；三、张建平提出执行异议申请的行为，是与被执行人张宁科恶意串通，逃避执行的妨碍民事诉讼行为。被执行人张宁科提交陕西昊星置业有限公司壹品别墅项目部的情况说明。2014年3月8日，陕西昊星置业有限公司与大荔县建筑公司签订《壹品别墅项目部项目施工合同》，约定由大荔县建筑公司以全垫资方式承建昊星公司壹品别墅项目，大荔县建筑公司在2016年6月份按照约定全部履行完合同。2016年6月5日，与大荔县建筑公司该项目负责人宋红安对账，用壹品别墅项目部的27套单元房抵工程款1146.2852万元，下欠1606.4882万元工程款在2016年8月30日前支付，有钱给钱，没钱抵房。因楼市低迷，造成项目部严重亏损，固定资产不能变现，无力偿还剩余工程款，又于2016年10月25日，用30套单元房抵工程款1580.5873万元。大荔县建筑公司以陕西昊星置业有限公司名义对外销售抵账单元房，陕西昊星置业有限公司全力配合。2017年4月，大荔县建筑公司就抵账房屋以昊星公司与张建平签订了《商品房买卖合同（预售）》，按照约定支付首付款的同时接收了单元房，并进行装修。项目部配合大荔县建筑公司向银行递交了该户的按揭贷款资料，并协助向房管部门申请签订《商品房买卖合同》、办理产权登记。在2017年4月8日网签《商品房买卖合同》时得知，大荔县人民法院在2017年4月6日对涉案的单元房予以查封，导致该套单元房不能签订《商品房买卖合同》和办理产权登记手续。本院查明，吕建章与张宁科、马艳、侯建民、陕西昊星置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月15日作出（2016）陕0523民初1054号民事判决：一、被告张宁科、马艳于本判决生效后三十日内偿还原告吕建章借款446.1万元、180万元，并分别自2015年10月22日、2015年10月27日按年息24%支付至实际还款之日的利息，被告侯建民对180万元借款承担连带��还责任；二、被告张宁科、马艳偿还原告吕建章利息39.9万元；三、被告陕西昊星置业有限公司不承担责任。该判决生效后，吕建章申请本院强制执行。本院于2017年4月5日作出（2017）陕0523执恢92号执行裁定书，裁定：一、查封壹品别墅小区的房产25套，期限为三年；二、如果被执行人张宁科5月30日之前不履行还款义务，则对所查封房产予以拍卖或变卖。并于2017年4月6日向大荔县房管局发出协助执行通知书，查封了壹品别墅小区包括某某房屋在内的25套房产。房管局回复除某某外，其余本次所查封房屋均已预告登记于宋红安、马爱社名下。2017年5月9日，本院作出（2017）陕0523执恢92号之二执行裁定书，裁定解除本院2017年4月6日查封的预告登记在宋红安、马爱社名下的房产。另查明，案外人张建平与陕西昊星置业有限公司签订了一份商品房买卖合同（预售），签订时间处是空白，合同约定该商品房是壹品别墅10幢3单元2层202号，单价每平方米2970.88元，总价款45万元，交契费18745元，首付房价款15万元，占全部房价款33.33%，余款30万元2017年10月后分两次交清，出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设，该商品房的预售资金监管机构为大荔建行，预售资金监管账户名称为陕西昊星置业有限公司壹品别墅项目部，2017年4月3日，陕西昊星置业有限公司壹品别墅项目部给张建平出具收款收据，今收到张建平定购壹品别墅某某,152.45m2，人民币15万元。本院认为，对于案外人异议，法院以形式审查为原则，实质审查为例外。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出��议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案从形式上审查，查封时该房产登记在房地产开发企业名下，张建平与陕西昊星置业有限公司签订了商品房买卖合同（预售），并于查封前支付了房屋首付款，但已支付的价款没有超过合同约定总价款的50%。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人张建平的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 王义军审判员 田 妍审判员 刘安民二〇一七年八月三日书记员 高依晗 关注公众号“”