（2017）鲁03民终1242号

裁判日期: 2017-08-03

公开日期: 2017-09-04

案件名称

山东世纪金源置业有限公司、范怀美房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省淄博市中级人民法院

所属地区

山东省淄博市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

山东世纪金源置业有限公司,范怀美

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省淄博市中级人民法院民事判决书（2017）鲁03民终1242号上诉人（原审被告）：山东世纪金源置业有限公司。住所地，淄博市张店区柳泉路**号世纪新世界广场*号楼*层。统一社会信用代码：91370303766652504X法定代表人：朱清信，总经理。委托诉讼代理人：王凤林，山东恒越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范怀美，女，1980年9月29日出生，汉族，桓台县渔洋中学教师，现住山东省桓台县。委托诉讼代理人：李荣刚，男，1980年9月6日出生，汉族，淄博消防安全工程公司职工，现住淄博市张店区。系被上诉人范怀美之夫。上诉人山东世纪金源置业有限公司因与被上诉人范怀美房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2016）鲁0303民初5152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人山东世纪金源置业有限公司的委托诉讼��理人王凤林，被上诉人范怀美的委托诉讼代理人李荣刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东世纪金源置业有限公司上诉请求：依法撤销原判并依法予以改判。事实和理由：根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，涉案商品房具备第1种条件即商品房验收合格即可交付××，上诉人开发的世纪新世界广场小区已于2014年7月19日经竣工验收合格，已具备交房条件，在此之前，上诉人已通知被上诉人办理交房手续，但被上诉人拒收。被上诉人拒收房屋且拒绝交纳办理不动产产权证书所需费用的行为产生的责任应当由其自负。一审判决以验收备案时间作为涉案商品房具备合同约定的交房条件时间，无合同和法律依据。范怀美辩称：上诉人的上诉理由没有事实及法律依据，国家法律法规都有严格的规定��出具了相关的司法解释，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。范怀美向一审法院起诉请求：1.请求判令被告为原告办理淄博潘成商贸购物广场2号楼第2幢1单元011806室房地产权属证书；2.请求判令被告支付原告违约金38230元；3.请求判令被告交付达到使用条件的合同约定房屋；4.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2013年6月22日，原告（××）范怀美与被告（××）世纪金源公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的淄博潘成商贸购物广场2号楼第2幢1单元011806室（后更名为淄博世纪新世界广场）房屋一套，建筑面积为121.67平米，每平米价格为6284.21元，总金额为764600元。合同第八条对交付期限约定如下：××应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2.非因××原因发生的导致工程无法正常实施。××逾期交房的违约责任。合同第九条对××逾期交房的违约责任约定如下：除本合同第八条约定的特殊情况外，××如未按本合同约定的期限将该商品房交付××使用，按下列方式处理：逾期超过60日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同第十五条约定：××应当在2014年12月31日之前，为原告办理完毕房屋权属登记。原告主张按照合同约定支付房款764600元后，涉案房屋至今未经相关部门��收合格，被告亦未能如期交房和为原告办理房屋权属证书，故要求判如所请。被告主张已于2014年7月26日通知原告收房，但原告拒不收房，原告主张违约损失没有依据。一审法院认为，原告范怀美与被告世纪金源签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按照合同约定，全面履行相应义务。原告依约支付房款后，被告未按合同约定时间交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。原告要求被告继续为原告办理房地产权属证书并支付违约金，符合合同约定，予以支持。根据被告提供的竣工验收备案表，涉案房屋已经于2016年6月1日，经淄博市建设工程项目竣工验收备案管理办公司验收备案，已具备符合合同约定的商品房交付条件。原告在涉案房屋达到合同约定的交付条件后，无正当理由拒绝收房，故对其主张的2016年6月1日后的逾期交房违约金损失，不予支持。故根据合同约定，自2014年1月1日至2016年6月1日止共计883天，被告应支付原告逾期交房违约金为33757.09元（764600元×万分之0.5×883天），原告主张的违约金38230元，予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告范怀美办理淄博潘成商贸购物广场2号楼第2幢1单元011806室房地产权属证书；二、被告山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告范怀美逾期交房违约金33757.09元；三、驳回原告范怀美的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756元、财产保全费402元，共计1158元，由原告范怀美负担112元，被告山东世纪金源置业有限公司负担1046元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：上诉人提交淄博市建筑工程质量安全监督站出具的工作联系单一份，证明上诉人所建设的淄博潘城商贸购物广场1号商住楼、2号、3号综合楼及地下车库工程于2014年7月19日通过竣工验收。经质证，被上诉人对证据的真实性无异议，但认为该证据只能证明作为政府相关职能部门其中一个部门的竣工验收，而不代表政府相关其他部门，比如消防、规划等部门的综合验收，所以不能证明涉案工程已经过政府全部部门的综合验收。对此，本院认定，上述证据真实有效，能够反映涉案工程的竣工验收情况，本院予以采纳。关于被上诉人庭后按照本院要求提交的以证明综合验收必须经规划部门、公安消防部门、环保部门等政府职能部门验收的证据以及其主张的不缴费上诉人就不交房的相应证据，不符合证据的形式要件，不能作为有效证据使用，故本院不予采纳亦不再组织双方当事人进行质证。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金的起算时间及截至时间应如何认定。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，“××应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给××使用。”因上诉人在2013年12月31日并未达到交房条件，故本案的逾期交房违约金的起算时间应为2014年1月1日。关于截至时间，根据被上诉人提交的《竣工验收备案表》、淄博市建筑工程质量安全监督站出具的工作联系单载明的内容可知，涉案工程的竣工验收日期为2014年7月19日。即在2014年7月19日，涉案工程已经符合合同中约定的交房条件。虽然被上诉人对此不予认可，认为应当以一审法院认定的竣工验收备案时间为准，但建设工程竣工验收备案是指在工程竣工验收合格后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，是一种行政审核行为，而非是建筑工程的竣工验收，因此一审法院以验收备案时间认定为合同约定的交付条件不符合合同约定，本院予以纠正。在涉案工程竣工验收后，上诉人于2014年7月26日通知被上诉人收房，被上诉人没有接受，故计算涉案违约金的截止时间应为2014年7月26日。被上诉人还辩解称其未收房的理由为上诉人要求其交纳办证费用后才允许其收房，被上诉人不同意交纳，故双方没有交接成功。对此，被上诉人并未提供有效证据证明上诉人以其未交纳办证费用为由拒绝交房，且在没有特殊约定的情况下，办理房地产权属证书的相关费用应由购买方即本案被上诉人负担，在其要求上诉人为其办理房地产权属证书的情形下，被上诉人要求其交纳办证费用亦无不当，故被上诉人以此为由主张房屋未交接成功的过错在于上诉人，本院不予支持。综上，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，结合案件事实，上诉人应自2014年1月1日至2014年7月26日止共计207天，以764600元为基数，按照日万分之0.5向被上诉人支付违约金7913.61元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持淄博市张店区人民法院（2016）鲁0303民初5152号民事判决第一项，即“被告山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告范怀美办理淄博潘成商贸购物广场2号楼第2幢1单元011806室房地产权属证书”。二、撤销淄博市张店区人民法院（2016）鲁0303民初5152号民事判决第三项，即“驳回原告范怀美的其他诉讼请求”。三、变更淄博市张店区人民法院（2016）鲁0303民初5152号民事判决第二项为上诉人山东世纪金源置业有限公司于判决生效之日起十日内支付被上诉人范怀美逾期交房违约金7913.61元。四、驳回被上诉人范怀美的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费756元，财产保全费402元，由上诉人山东世纪金源置业有限公司负担458元，被上诉人范怀美负担700元。二审案件受理费644元，上诉人山东世纪金源置业有限公司负担50元，由被上诉人范怀美负担594元。本判决为终审判决。审判长　　张婷娟审判员　　刘　宁审判员　　李灵福二〇一七年八月三日书记员　　彭倩倩搜索“”