（2017）苏01民终5288号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-08-25
案件名称
南京瑞尔房地产开发有限公司与龚翠红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龚翠红,南京瑞尔房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终5288号上诉人（原审被告）：龚翠红，女，1959年12月10日生，汉族，户籍地南京市雨花台区。委托诉讼代理人：李俊元，男，1958年5月29日生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审原告）：南京瑞尔房地产开发有限公司，住所地南京市雨花台区郁金香路17号A幢703室。法定代表人：相金彪，该公司监事。委托诉讼代理人：徐建伟，男，该公司工作人员。上诉人龚翠红因与被上诉人南京瑞尔房地产开发有限公司（以下简称瑞尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初5378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，因当事人无新的事实、证据和理由，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。龚翠红上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.判令被上诉人向其交付《房屋订购单》中承诺的房屋，或进行产权置换，或赔偿其经济损失和精神损失220万元；3.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认为《房屋认购单》是以将来签订《商品房销售（买卖）合同》为目的的预约合同，系认定事实错误。首先，《房屋认购单》不是附条件的合同；其次，被上诉人因没有取得土地使用权和建设工程规划许可，属于未批先建的行为，瑞尔公司应当将资质有瑕疵的具体情况告知上诉人而没有告知，属于双方约定的《房屋认购单》的过错方，而上诉人作为合同的一方履行了房款支付义务，支付了6.5万元，对被上诉人的过错享有抗辩权；2.一审判决适用法律错误。一审判决认定双方签订的《房屋认购单》是无效合同，但该《房屋认购单》是双方意思表示、承诺共同遵守的有效协议，因此被上诉人应当履行条款；3.被上诉人无理占用上诉人6.5万元十余年，南京市房产价值上涨近十倍，上诉人损失巨大，属于直接受害者。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。因龚翠红提出的第2项上诉请求系独立诉讼请求，不属于本案二审审理范围，经本院向龚翠红当庭释明，龚翠红表示撤回该上诉请求，并认为其之所以未参加一审诉讼，系因雨花发改局工作人员承诺给其分房，要求其不要参加法院诉讼，但雨花发改局未兑现承诺，现一审法院判其败诉，故其上诉要求对方赔偿足够购买一套房屋的费用，现在的房价和2005年时已经天翻地覆，一审法院只是判决被上诉人赔付6.5万元的利息是不合理的。瑞尔公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决合法正确，请求二审法院维持原判。瑞尔公司向一审法院诉讼请求：1.确认瑞尔公司与龚翠红签订的《房屋认购单》无效；2.解除协议，瑞尔公司向龚翠红返还购房款，并自签订《房屋认购单》之日起按照中国人民银行同期贷款利率的二倍向龚翠红支付利息。一审法院认定事实：2004年4月8日，瑞尔公司与南京市雨花台区发展和改革局（以下简称雨花发改局）签订合作建设瑞尔大厦的协议书。合同签订后，瑞尔公司进行施工建设，但因瑞尔大厦手续不完备，已停工数年。2005年11月23日，瑞尔公司与龚翠红签订《房屋认购单》一份，约定由龚翠红认购瑞尔大厦7层716室房屋，面积约为49.46平方米，单价为6730元/平方米，总价为332866元；并约定本认购单经买卖双方同意签订，龚翠红所交款项在签订《商品房买卖合同》时自动转为房款，同时约定签订《商品房买卖合同》具体时间由瑞尔公司通知龚翠红。龚翠红分别于2005年11月8日支付5000元、2005年11月23日支付60000元，共计支付房屋认购金65000元。后瑞尔公司未与龚翠红签订《商品房买卖合同》。2014年3月3日，雨花发改局向法院提起诉讼，请求判令其与瑞尔公司签订的协议书无效。2015年3月9日，南京市雨花台区人民法院作出（2014）雨民初字第503号民事判决书，确认瑞尔公司与雨花发改局签订的协议书无效，土地、土地上建筑物一并归雨花发改局处理。瑞尔公司不服该判决，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院于2015年6月16日作出（2015）宁民终字第2629号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。瑞尔公司与龚翠红签订的《房屋认购单》中约定双方需要另行签订《房屋买卖合同》，故该《房屋认购单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同。该预约合同中瑞尔公司向龚翠红出售的房屋未取得相关土地使用权亦未取得建设工程规划许可，故该预约合同应为无效。故瑞尔公司主张双方签订的《房屋认购单》无效的诉讼请求符合法律规定，予以支持。因双方之间签订的《房屋认购单》无效，瑞尔公司应将其收取的认购款65000元退还龚翠红。瑞尔公司在未取得土地使用权亦未取得建设工程规划许可时即对龚翠红出售房屋，违反了有关的法律法规，且双方已无可能进一步协商并签订本约合同，故瑞尔公司应对龚翠红承担缔约过失责任。现瑞尔公司在与龚翠红签订《房屋认购单》时收取了65000元，且双方未能签订《房屋买卖合同》，瑞尔公司自愿按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准自付款之日起至实际给付之日止向龚翠红承担缔约过失责任，不违反法律规定，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第一百三十四条第（七）项，《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、南京瑞尔房地产开发有限公司与龚翠红于2005年11月23日签订的《房屋认购单》无效；二、南京瑞尔房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还龚翠红房屋认购款65000元并赔偿损失（自2005年11月8日起以5000元为基数，自2005年11月23日起以60000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准支付至实际给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1425元，减半收取712元，由瑞尔公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人龚翠红与被上诉人瑞尔公司于2005年11月23日签订的《房屋认购单》，因瑞尔公司与雨花发改局签订的合作开发协议经生效法律文书确认无效，瑞尔公司并未取得案涉房屋的土地使用权和建设工程规划许可证，至本案诉讼时，瑞尔公司亦未取得案涉房屋的商品房预售许可证明，故瑞尔公司与龚翠红签订的《房屋认购单》应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故瑞尔公司要求退还签约时收取的购房款，并自愿按中国人民银行同期贷款利率的二倍向龚翠红支付利息，不违反法律规定，本院予以采纳。龚翠红认为现在房价与2005年时变化较大，要求瑞尔公司赔付其足够购买一套房屋的费用，但其并未在一审中提出反诉，其此项请求不属于本案审理范围，本院对此不予理涉。综上所述，龚翠红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由上诉人龚翠红负担。本判决为终审判决。审判长 夏海南审判员 汪德全审判员 白文虎二〇一七年八月三日书记员 孙雪松 更多数据：搜索“”来源：