（2017）川1826民初645号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-09-06
案件名称
原告吴小林诉被告河北天地富华房地产开发有限公司芦山分公司、河北天地富华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
芦山县人民法院
所属地区
芦山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴小林,河北天地富华房地产开发有限公司芦山分公司,河北天地富华房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十一条，第一百零七条
全文
四川省芦山县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1826民初645号原告：吴小林，女，1975年7月16日出生，汉族，住四川省荥经县。委托诉讼代理人：魏明宏，四川青衣律师事务所律师。被告：河北天地富华房地产开发有限公司芦山分公司，住所地：芦山县芦阳镇迎宾大道366号。负责人：焦玉莹。被告：河北天地富华房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市中山西路983号上庄镇人民政府101—103号房间。法定代表人：武英华，该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：袁志，河北天地富华房地产开发有限公司副总经理。二被告共同委托诉讼代理人：李书玲，河北天地富华房地产开发有限公司芦山分公司总经理。原告吴小林诉被告河北天地富华房地产开发有限公司芦山分公司、河北天地富华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月28日公开开庭进行审理。原告吴小林及其委托诉讼代理人魏明宏，二被告的共同委托诉讼代理人袁志、李书玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴小林向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同约定的交房义务；2.被告支付原告逾期交房违约金11443.2元（暂计算至2017年5月4日，全部违约金计算至实际交付房屋之日止）；3.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年2月26日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：被告将位于芦山县芦阳镇迎宾大道“华氏达盛世春天”小区5幢1单元14层1号住宅房一套出售给原告，房屋单价为每平方米3095.26元，套内面积99.78平米，总价款309278元。同时特别约定，被告应在2016年12月31日前交付该商品房，交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2、供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接；3、供电应纳入城镇供电网络并正式供电；4、燃气与城镇燃气管网连接，保证燃气供应。如未按时交房，被告自本合同约定的交付期限届满之日起第31个工作日，至实际交付之日止，按每日向原告支付已交购房款万分之五的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按合同约定付清了房款，原告付清全部房款后，一直等待被告按期交房，但被告将交房日期一拖再拖，直至2017年4月4日原告收到被告“入住通通知书”，原告按“入住通知书”交房时间（2017年4月6日）准备办理入住手续时发现被告不能提供建设工程竣工验收合格证明，同时供水、供电均为临时用水、电系统，水电气均未与城镇管网、电网连接，不符合房屋交付条件。综上所述，被告所售的商品房至今未取得建设工程竣工验收合格证明，不符合双方约定的商品房交付条件，基础设施设备也未达到双方约定的交付使用条件，而且被告迟延交房既不存在法定免责事由，也不存在约定的免职事由，违约事实明显，依法应当承担违约责任。二被告共同辩称：被告按合同约定履行了交房的义务，没有违约，合同约定被告交房条件中水、电为达成使用条件，交房时间为2016年12月31日起的31个工作日，即2017年1月31日，业主如发现设施不符交房条件，再给3个月时间予以整改，如由于政府的原因、不可抗力与社会突发事件造成的延期互不追责，且约定如因出卖人的原因导致基础设施设备在约定期限内未达到交付使用条件，买受人同意不以此拒绝收房，出卖人不承担逾期交房的责任。被告于合同约定的交房时间内向原告通过电话通知收房，后为确保业主收到通知，又通过邮政专递的方式进行了通知，电话通知时间在2017年1月，邮政专递送达时间为4月，邮政专递送达为通知的重复。被告通知原告收房时，取得了《建设工程竣工验收报告》、《房屋面积实测报告书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，基础设施设备中给水、排水、供电、燃气也已达到使用条件，符合合同约定的交房条件，被告按照合同约定履行了交房义务，原告在收到通知后认为该工程无竣工验收合格证明，被告的《建设工程竣工验收报告》不是合同约定的竣工验收合格证明，拒绝办理交房手续，因原告拒绝办理交房手续才导致房屋未能交付。被告未逾期交房，不承担违约责任，应驳回原告的诉讼请求。且由于受到当地人因拆迁问题而发生的阻工事件，影响了被告的施工，属突发社会事件，被告具有免责事由。经审理查明：原告吴小林与被告河北天地富华房地产开发有限公司芦山分公司于2016年2月26日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》和《四川省商品房买卖合同（预售）〈补充协议〉》（以下简称《补充协议》），该合同约定：“被告将位于芦山县芦阳镇迎宾大道“华氏达盛世春天”小区5幢1单元14层1号商品房一套出售给原告，房屋总价款为309278元。交房时间2016年12月31日，交付条件为该商品房已取得《建设工程竣工验收合格证明》、《房屋面积实测报告书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，该商品房基础设施设备中供水、排水、供电、燃气达到使用条件。出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付买受人，买受人给予出卖人30个工作日的宽展期，宽展期内合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付买受人，自本合同约定的交付期限届满后第31个工作日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之五的违约金，合同继续履行，即扣除节假日16天，交付时间为2017年2月16日。如买受人逾期未办理房屋交付手续，或因买受人的原因造成房屋未能按期交付的，自出卖人向买受人发出交房通知上所标明之交房日期为出卖人已将房屋交付买受人。合同与补充协议不符之处，以补充协议为准。合同签订后，原告按约定付清了房款。2017年1月4日，河北天地富华房地产开发有限公司芦山分公司工作人员电话通知原告交房收房，此时，该工程已取得《建设工程竣工验收报告》、《房屋面积实测报告书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，供水、供电为临时供水、供电，可使用但未与城镇管网、电网连接。2017年4月4日，被告再次以邮政专递方式向原告送达了《入住通知书》，原告前往办理入住手续时，认为房屋不符合交房条件，拒绝接收。2017年5月12日，原、被告双方办理了交房手续，原告收房。上述事实的认定，有原、被告提供的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、原告提供的《付款收据》及《贷款借据》、被告提供的《建设工程竣工验收报告》、《房屋面积实测报告书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，《入住通知书》邮寄快递单回执及庭审笔录在案为证，应当予以确认。本院认为，原告与被告河北天地富华房地产开发有限公司芦山分公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人双方具有约束力，双方成立商品房预售合同关系。河北天地富华房地产开发有限公司芦山分公司是河北天地富华房地产开发有限公司的分支机构，其行为后果应由河北天地富华房地产开发有限公司承担，原告作为买受人已按合同约定履行了付款义务，河北天地富华房地产开发有限公司芦山分公司通知原告接收房屋时间为2017年1月，方式为电话通知，符合合同约定的时间与方式，此时被告取得《建设工程竣工验收报告》、《房屋面积实测报告书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，供水、供电为临时供水、供电，虽未与城镇管网、电网连接，但可使用。合同约定，商品房的交付应当取得《建设工程竣工验收合格证明》，在该约定的合同原本表述上为：“1.该商品房已取得【×建设工程竣工验收备案证明文件】【√建设工程竣工验收合格证明】；”，从该合同原本可确定，双方约定的竣工验收状态为工程竣工验收合格，不是验收备案完成，该内容清晰，明确，并不存在原告诉称需在格式合同的分歧解释上应采用不利于制定格式合同一方的意见。根据住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的规定，工程的竣工验收应由建设单位组织竣工验收，施工单位在工程完工后，向建设单位提交工程竣工验收报告，申请竣工验收，组成由建设单位组织的，由勘察、设计、施工、监理组成的验收组对工程的勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面的评价，工程验收合格后，即形成经验收组人员签署的《工程竣工验收报告》。被告取得的《工程竣工验收报告》即为商品房验收合格的证明，被告交房时已符合合同约定，该房未能交付的原因为原告对合同理解错误而拒绝接收房屋，被告已全面履行了交房义务，未违反合同约定，不承担逾期交房违约金与继续履行交房的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告吴小林的诉讼请求。案件受理费86元，由原告吴小林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于雅安市中级人民法院。审判员 邓发惠二〇一七年八月三日书记员 杨 婵 来自：