（2017）吉0103民初196号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-09-18
案件名称
殷悦与长春军安房地产开发有限公司、吉林省振翔房地产开发有限公司及长春军安恒基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长春市宽城区人民法院
所属地区
长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
殷悦,长春军安房地产开发有限公司,吉林省振翔房地产开发有限公司,长春军安恒基房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
吉林省长春市宽城区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0103民初196号原告：殷悦，住吉林省长春市高新区。委托诉讼代理人：单莉莉，吉林升圆律师事务所律师。被告：长春军安房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市长江路经济开发区人民大街280号科技城5层B-17段。法定代表人：姜涛，经理。被告：吉林省振翔房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市宽城区基隆北街与柳江路交汇处隆泰檀香苑64幢108室。法定代表人：梁大伟，经理。被告：长春军安恒基房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市宽城区天光路南北十条西热电小区301室。法定代表人：梁泽金，经理。原告殷悦与被告长春军安房地产开发有限公司（以下简称军安公司）、吉林省振翔房地产开发有限公司（以下简称振翔公司）及长春军安恒基房地产开发有限公司（以下简称军安恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告殷悦委托诉讼代理人单莉莉到庭参加诉讼，被告军安公司、振翔公司及军安恒基公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。殷悦向本院提出诉讼请求：1.确认殷悦与军安公司签订的《军安小区团购协议》解除；2.判令军安公司、振翔公司及军安恒基公司共同返还殷悦购房款138400元，支付违约金和赔偿金60000元；3.诉讼费由军安公司、振翔公司及军安恒基公司共同承担。事实和理由：2011年8月15日，殷悦原单位组织团购军安小区房屋，殷悦与军安公司签订了《军安小区团购协议》，购买了位于长春市三道镇的小区住宅。协议约定：“房屋具体位置为19栋1单元301室，面积约为86.5平方米，3200元/平方米，总价为276800元，分期付款（第一次为签订合同前交50%，第二次为小区建设封顶时交40%，第三次为入住交房前交10%）。出卖人应于2012年10月1日前，将具备该房屋综合验收合格条件的多层住宅交付买受人使用。由于甲方（军安公司）原因，未能在约定时间内按期完成项目的建设视为违约，每延期一天，按乙方（殷悦）所购楼房总房款0.05%的比率支付违约金。如甲方逾期3个月仍不能交付房屋，乙方有权解除团购房买卖合同，甲方除退还全部所交房款，并按乙方所交房款的同期银行年贷款利率双倍赔付买受人”。殷悦在签订协议前交付了首期购房款138400元。付款后，售楼中心工作人员告知殷悦购买的房屋是由军安恒基公司开发，购房相关事宜与军安恒基公司联系，后军安恒基公司通知殷悦本次开发的军安楼盘未建19栋楼，给殷悦调整到15栋楼1单元301室，但至2012年10月1日未按团购协议约定交付房屋。军安小区15栋楼竣工后，楼房已交付其他买受人，并未交付给殷悦。殷悦因无法取得团购房屋，无奈通知军安公司、军安恒基公司解除团购协议，并要求返还购房款、支付违约金和利息，军安恒基公司同意返还购房款，但一直未给付。2016年6月18日，振翔公司为军安恒基公司提供担保，出具承诺书，承诺于2016年9月20日前将购房款全部还清，否则承担相应的法律责任。振翔公司未在承诺时间偿还欠款，在殷悦多次催要下，振翔公司于2016年9月27日又出具补充协议，再次表明其对军安恒基公司返还殷悦购房款事宜承担全部责任，并承诺于2016年10月20日还款。军安公司、振翔公司及军安恒基公司至今仍没有返还购房款，故殷悦提起诉讼。军安公司缺席未作答辩。振翔公司缺席未作答辩。军安恒基公司缺席未作答辩。殷悦围绕诉讼请求提交的证据有：1.《军安小区团购协议》一份，证明殷悦与军安公司签订了团购协议，殷悦购买了军安公司开发的军安小区19栋楼1单元301室，分期付款，2012年10月1日前交付房屋；2.收款收据一份，证明2011年8月15日军安公司收到殷悦交纳的购房款138400元；3.承诺书一份，证明殷悦购买的房屋一直没有交付，也没有返还购房款，该购房款视为军安恒基公司收取，振翔公司自愿承担返还购房款的义务，并承诺2016年9月20日前还清购房欠款；4.军安小区团购补充协议一份，证明军安公司承诺于2016年10月20日前返还殷悦购房款，振翔公司对返还购房款承担保证责任，军安公司与振翔公司不能在2016年10月20日前返还购房款，殷悦可以不用交纳剩余房款办理入住手续。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月15日，殷悦（乙方）与军安公司（甲方）签订《军安小区团购协议》一份，协议约定：“经协商，乙方购买甲方开发的军安小区的住房。……三、工程建设：1.本工程一切建设施工手续均由甲方负责办理，并承担相应费用。2.出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该房屋综合验收合格条件的多层住宅交付买受人使用；四、2.房款收取及付款方式：经双方协商，甲方向乙方职工以均价3200元每平方米出售军安小区多层住宅，付款方式为一次性付款和分期付款（分期第一次交50%，第二次交40%，第三次交10%，第二次交款为小区建设封顶，第三次为入住交房前交房款），具体为19栋1单元301室，面积约为86.5平方米，总价为276800元，合同签订后，甲方不得因国家政策变化等各种因素调整价格，房屋面积以最终测绘面积为准；……六、违约责任与争议处理：1.由于甲方原因，未能在约定时间内按期完成项目的建设视为违约，每延期一天，按乙方所购楼房总房款0.05%的比率支付违约金。如甲方逾期3个月仍不能交付房屋，乙方实际购房人有权解除团购买卖合同，甲方除退还全部所交楼房款，并按乙方所交楼房款的同期银行年贷款利率双倍赔付买受人。……”当日，殷悦向军安公司交纳了购房款138400元，军安公司出具了收款收据。2016年6月18日，振翔公司作出承诺书一份，内容为：“军安恒基公司在2011年收取殷悦军安小区19栋1单元301室，购房款138400元，经协商由振翔公司于2016年9月20日前将欠款全部还清，如逾期不能偿还，将承担相应的法律责任。”同年9月27日，甲方军安恒基公司、乙方殷悦与承担方振翔公司签订团购房补充协议一份，约定：“甲方承诺于2016年10月20日前将收取乙方殷悦军安小区原19＃301室、现15＃301室房款138400元全部退还给乙方，如未按承诺兑现，甲方同意乙方按已收房款收取房屋正式办理收房手续，乙方不用支付剩余房款，如后续乙方涉及买卖房屋及更名费用，甲方不得收取任何费用，到约定日期不能履行上述承诺，由责承方付全款。”协议上只有振翔公司的公章及殷悦签名。因殷悦一直未收到应返还的购房款，故诉讼来院。另查，军安公司成立于2010年8月24日，于2012年11月23日被吊销营业执照，公司股东为姜涛、梁泽金。振翔公司成立于2013年11月26日，在营状态，公司股东为梁大伟、梁泽金。军安恒基公司成立于2008年9月26日，在营状态，公司股东为梁泽金、龚云秀、何志刚。军安公司至庭审前未取得商品房预售许可证明。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，殷悦与军安公司签订的《军安小区团购协议》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且殷悦已按协议约定交纳50%购房款，该团购协议属于商品房买卖合同。现军安公司至今未取得商品房预售许可证明，其情形符合上述解释第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应该认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，故该团购协议系无效协议，殷悦据此主张军安公司返还已交纳的购房款，有事实及法律依据，本院予以支持。团购协议签订后，由于军安公司的原因导致协议无效，军安公司对此存在过错，应赔偿殷悦所交房款的利息损失，利息自2011年8月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至给付完毕时止，但以不超过殷悦请求违约金和赔偿金60000元为限。振翔公司出具的承诺书，不具有担保性质，其自愿偿还殷悦购房款的行为构成债务加入。虽然承诺书及补充协议均注明是军安恒基公司收取了殷悦购房款，而非军安公司，因该承诺书与补充协议上写的小区名称、房间号、购房款数额均与《军安小区团购协议》约定一致，且军安恒基公司的法定代表人及股东梁泽金也是军安公司的股东，故有理由相信振翔公司知晓其承诺偿还的是军安公司收取殷悦的购房款138400元，为此殷悦要求振翔公司共同返还购房款，符合法律规定，但振翔公司承担利息应自2016年9月20日起算。承诺书及补充协议上没有军安恒基公司的公章及法定代表人的签字确认，不能证明军安恒基公司实际收取了殷悦购房款，不能证实2016年10月20日退还购房款的承诺是其真实意思表示，殷悦也未举证证明军安恒基公司承接了军安公司所开发的军安小区项目，故殷悦主张由军安恒基公司承担共同返还购房款的义务，证据不充分，本院不予保护。军安公司、振翔公司及军安恒基公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃了抗辩权，自行承担对己不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定规定，判决如下：一、殷悦与长春军安房地产开发有限公司于2011年8月15日签订的《军安小区团购协议》无效；二、长春军安房地产开发有限公司、吉林省振翔房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内共同返还殷悦购房款138400元，并赔偿殷悦利息损失（军安公司自2011年8月15日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至给付完毕时止，但以不超过殷悦请求赔偿的60000元为限，如军安公司不能按时支付利息，则振翔公司自2016年9月20日起按上述标准及截止日期支付利息，同样以60000元为限）；三、驳回殷悦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4270元，公告费260元，由长春军安房地产开发有限公司、吉林省振翔房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 许勇花审 判 员 王 艳人民陪审员 丁桂云二〇一七年八月三日书 记 员 冯琳琳 更多数据：搜索“”来源：