（2017）京0115民初9642号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-08-25
案件名称
北京德融物业管理有限公司与常林桐物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京德融物业管理有限公司,常林桐
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0115民初9642号原告：北京德融物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区文化园西路8号院3号楼11层1202。法定代表人：孟洁，总经理。委托诉讼代理人：赵烨，男，1982年2月10日出生，满族，北京德融物业管理有限公司清欠办职员，住北京市朝阳区。被告：常林桐（公），男，1955年9月13日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。原告北京德融物业管理有限公司（以下简称：德融物业公司）与被告常林桐物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德融物业公司的委托代理人赵烨，被告常林桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德融物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费44214.46元；2、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告房屋所在开发商签订国融大厦前期物业服务合同，约定原告向被告提供前期物业管理服务，被告交纳物业服务费用。合同期限为2008年5月1日起至业主委员会成立止。被告首次缴纳费用时间为2008年5月20日，商业住宅物业服务费标准按建筑面积每月每平方米10元缴纳。2014年3月10日，被告所在物业成立了业主委员会并更换了物业管理公司。被告为北京经济技术开发区荣华中路7号院4号楼1088室的业主，建筑面积76.63平方米，被告欠缴自2009年5月20日至2014年3月10日的物业费44214.46元。被告常林桐辩称：对房屋房号、面积、欠缴期限没有异议。不同意诉讼请求，原、被告不存在合同关系，诉讼时效已过，物业费的算法不认可。房屋达不到商业用房的要求，我曾经起诉要求过退房，但是法院没有支持我的诉讼请求。后来政府要求开发商退房，我也同意退房，因补偿款不符合我的要求，我没有退房。经审理查明：被告常林桐于2008年3月31日签订北京市商品房预售合同购买涉诉房屋，系北京经济技术开发区荣华中路7号院4号楼1088室（国融大厦）的业主。建筑面积共计76.63平方米；2008年7月4日，被告常林桐（乙方）就1088室房屋与北京强宇物业管理有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议书》，约定由甲方为乙方所在的国融大厦提供前期物业管理，并约定物业管理服务费为10元每月每建筑平方米，同时约定了双方其他的权利义务，被告常林桐交纳了2008年7月6日至2009年7月5日的物业费共计9195.6元；2008年4月30日，原告德融物业公司与国融大厦开发单位北京国融置业有限公司（以下简称：国融公司）签订《国融大厦物业服务合同》，约定由原告德融公物业司为国融大厦提供前期物业服务，物业管理的内容包括物业共用部分的维修、养护和管理、共用设施设备的运行、维修、养护和管理、公用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等，物业服务费为10元每月每建筑平方米（商业物业），同时约定了其他相关事项；后国融大厦业主委员会成立，2014年3月6日，业主委员会聘请了北京国泰顺达物业管理有限公司对国融大厦提供物业服务；2014年3月10日，德融物业公司终止对国融大厦的物业服务；被告常林桐未支付自2009年7月6日至2014年3月10日止的物业服务费。被告常林桐提交照片，欲证明原告物业服务未尽到义务。上述事实，有双方当事人的陈述意见、《前期物业管理服务协议书》、《国融大厦物业服务合同》、交接协议、缴费通知、照片等证据材料在案佐证。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，虽然原告德融物业公司与被告常林桐之间没有直接签订物业服务合同，但原告德融物业公司系国融大厦开发单位国融公司委托的前期物业服务单位，被告常林桐作为国融大厦的业主，应该受前期物业服务合同的约束。原告德融公司对国融大厦提供了物业服务，被告常林桐作为同时期的业主，亦实际享受了原告德融公司提供的物业服务，故对于原告德融公司要求被告常林桐给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。物业管理服务是一项综合性、连续性的服务，并非某几项或一时的管理或服务。物业管理服务质量的提高需要成本，若业主拒绝交纳物业服务费，势必导致物业管理服务企业缩减成本，从而进一步降低服务质量，故对被告常林桐以超过诉讼时效为由拒交物业服务费用的答辩意见，本院不予采纳。被告常林桐辩称原告德融公司提供物业服务未尽责，综合本案的证据以及国融大厦的实际情况，可以认定原告德融公司在物业服务过程中存在瑕疵，故本院对其应交纳的物业费金额予以酌减。被告常林桐的其他的辩解意见，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告常林桐给付原告北京德融物业管理有限公司2009年7月6日至2014年3月10日的物业服务费30110.48元（于本判决生效后十日内给付）；二、驳回原告北京德融物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费453元，由原告北京德融物业管理有限公司负担177元（已交纳），由被告常林桐负担276元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王欢欢二〇一七年八月三日书记员 霍文慧-2--5--4--1- 来源：