（2017）苏0115民初10713号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2018-07-20
案件名称
原告吴娟娟与被告南京建维房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴娟娟,南京建维房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0115民初10713号原告：吴娟娟，女，1982年12月4日生，汉族。委托诉讼代理人：王西园，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王力卓，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：南京建维房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320115558872801B，住所地南京市江宁经济技术开发区将军路。法定代表人：吴根全，董事长。委托诉讼代理人：张靓璐，江苏泓远律师事务所律师。原告吴娟娟与被告南京建维房地产开发有限公司（以下简称建维公司）商品房预售合同纠纷一案，于2017年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴娟娟的委托诉讼代理人王力卓、被告建维公司的委托诉讼代理人张靓璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴娟娟向本院提起诉讼请求：1.判令建维公司支付逾期交房违约金73580元；2.判令建维公司返还面积差价款53858元；3.判令建维公司承担本案诉讼费用。事实与理由：其与建维公司签订《商品房预售合同》，约定由其购买建维公司开发的位于南京市江宁区谷里街道丹阳大道××室房屋，建筑面积206.08平方米，房屋总价款为2581112元。合同约定，建维公司应于2014年6月30日向其交付上述房屋。合同签订后，其按约支付了全额房款，但建维公司直至2016年3月13日才交付案涉房屋，应承担相应的责任。建维公司交付的房屋实测面积为201.78平方米，总价为2527254元。其多支付的房款，建维公司应当予以返还。其多次与建维公司交涉未果，故诉至法院。被告建维公司辩称：1.双方已在合同中约定逾期交房按已付房款的日万分之0.1支付违约金，吴娟娟按照同期同地段租金主张逾期交房违约金没有事实和法律依据。即使按照吴娟娟提供的标准结算，金额应为72014元。案涉房屋面积与参照房屋面积有12.4平方米的面积差，此部分面积差的租金也应当予以扣除；2.其于2015年12月28日已取得房屋建筑工程竣工验收备案表，并于2015年7月27日取得建设工程规划核实合格书，房屋已符合交付条件，吴娟娟无权主张此后的逾期交房违约金，且吴娟娟自认已于2016年3月13日收到房屋；3.其替吴娟娟缴纳两年物业费14528.16元应冲抵逾期交房违约金。综上，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理认定如下事实：2013年6月10日，吴娟娟（乙方）与建维公司（甲方）签订《商品房预售合同》一份，约定由吴娟娟购买建维公司开发的位于南京市江宁区谷里街道丹阳大道××室房屋，房屋面积为206.08平方米，单价12524.8元/平方米，总价2581112元。合同第六条约定：甲方应于2014年6月30日前向乙方交付该商品房；交付应当已取得《建设工程规划验收合格证》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料：甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之0.1/天计算，向乙方支付延迟期间的违约金。合同第十一条约定，甲、乙双方办理交接手续时，第六条第二款中《房屋测绘成果》载明的该商品房实测面积与第一条约定的面积发生误差的，双方同意按本合同约定的单价，据实结算该房屋价款。合同签订后，吴娟娟向建维公司支付购房款2527254元。2015年7月27日，案涉房屋所在楼幢取得建设工程规划核实合格书。2015年12月28日，案涉房屋取得房屋建筑工程竣工验收备案表。2016年3月13日，建维公司向吴娟娟交付案涉房屋。2016年8月5日，建维公司开具购房发票，载明案涉房屋实际价款为2527254元。后吴娟娟办理了案涉房屋不动产权证，载明房屋面积为201.78平方米。庭审中，双方一致确认案涉房屋面积差价款为53856.64元。又查明，2013年6月7日，案外人刘某与建维公司签订购房合同，约定刘某向建维公司购买该小区××室房屋，房屋面积214.18平方米，交房时间为2014年6月30日。因建维公司逾期交房，刘某向本院提起诉讼并申请对101室房屋租金价格水平进行评估。本院于2016年10月14日委托中证房地产评估造价集团有限公司（以下简称中证公司）进行鉴定。中证公司于2016年10月27日出具中证鉴估字（2016）第045号房地产评估报告及评估补充函，载明鉴定意见：“江宁区谷里街道丹阳大道111号叶泊山庄××室房屋自2014年7月1日至2016年3月13日租金评估总价73580元”。本院生效判决对上述鉴定结论予以采信，并依据该标准计算了逾期交房违约金。案件审理中，建维公司提交遗失声明、前期物业管理服务协议，拟证明其代吴娟娟向物业公司缴纳了两年的物业费，应当冲抵逾期交房违约金。吴娟娟质证后不同意抵扣，认为与本案无关，并表示愿意放弃享受免除物业费的优惠。本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，否则承担违约责任。本案中，关于逾期交房违约金，建维公司未能按期交付房屋，客观上给吴娟娟造成不能占有使用案涉房屋的实际损失，应承担违约责任。该损失与吴娟娟承租案涉房屋的租金相一致，而合同约定的“按照已收房屋价款万分之0.1/天计算”的违约金明显低于建维公司逾期交房给吴娟娟造成的损失。经本院委托，中证公司作出房地产估价报告，叶泊山庄××室自2014年7月1日至2016年3月13日的租金评估总价为73580元。案涉房屋面积与鉴定的房屋面积相近，在实际使用效果上相差甚微，租金价格也几近相同，故本院参照同时期同地段同类型房屋的租金标准计算案涉房屋的逾期交房违约金，即案涉房屋2014年7月1日起至2016年3月13日期间的逾期交房违约金为73580元。建维公司抗辩案涉房屋面积与参照房屋面积有12.4平方米的面积差，此部分面积差的租金应当予以扣除的意见，本院不予采纳。就物业费问题，物业公司与建维公司并非同一主体，建维公司的证据也不足以证明其代缴了物业费，与本案逾期交房违约金无关，故本院对于建维公司的该项意见，本院不予采纳。关于面积差额款。商品房预售合同第十一条对于面积差价的处理进行了约定，合同中约定房屋建筑面积为206.08平方米，实际面积为201.78平方米。庭审中，双方一致确认面积差价款为53856.64元，吴娟娟主张面积差额款符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告南京建维房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴娟娟延期交房违约金73580元；二、被告南京建维房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴娟娟房屋面积误差款53856.64元；三、驳回原告吴娟娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2849元，减半收取1425元，财产保全费1170元，合计2595元，由被告建维公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 冯晓华二〇一七年八月三日书记员 陈 玲 搜索“”