（2016）渝0112民初20998号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2018-05-08
案件名称
牟丹轲与重庆中华置业有限公司重庆云玺物业服务有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
牟丹柯,重庆中华置业有限公司,重庆云玺物业服务有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初20998号原告：牟丹柯，女，汉族，1988年5月9日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：韩伟，重庆锋度律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵黎明，重庆锋度律师事务所律师。被告：重庆中华置业有限公司，住所地重庆市江北区锦馨苑2号附1号2-2，统一社会信用代码915001052028635337。法定代表人：杨晓轩，董事长。委托诉讼代理人：黎宇，重庆比君律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婷婷，重庆比君律师事务所律师。被告：重庆云玺物业服务有限公司，住所地重庆市江北区锦馨苑2号附5号，统一社会信用代码915001050661961653。法定代表人：何斌。原告牟丹柯与被告重庆中华置业有限公司（以下简称中华置业）、被告重庆云玺物业服务有限公司（以下简称云玺物业）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万园薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告牟丹柯的委托诉讼代理人韩伟、赵黎明、被告中华置业的委托诉讼代理人黎宇到庭参加了诉讼。被告云玺物业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告牟丹柯向本院提出诉讼请求：1.二被告将原告室外入户花园与××苑××幢××（现变更为××）号房屋的绿化分界线及隔断恢复至约定位置（即二被告出具的声明函及被告中华置业出具的宣传资料中承诺的位置）；2.若二被告不能将原告室外入户花园与××苑××幢××（现变更为××）号房屋的绿化分界线及隔断恢复至约定位置，则判令被告中华置业减少收取房屋价款210000元（该210000元系二楼与三楼房屋的购房价差），并将该款项立即返还给原告；3.判令被告云玺物业向原告支付违约金50000元；4.判令两被告向原告共同支付律师费10000元；5.判令被告中华置业向原告返还多支付的购房款共计53215元（此款系被告中华置业将户外楼梯计入房屋套内面积而多收取的款项，计算方法为套内单价13438.28元/平方米×楼梯面积3.96平方米）；本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：2014年12月，原告与被告中华置业签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告中华置业开发的位于重庆市渝北区××号地块××苑××楼的房屋。补充协议第九条第1、2款约定原告对所购买的商品房相邻或附属的花园或绿化设施、露台、地下室、阁楼、设备间、屋面等拥有包括浇水在内的维护及保养权利，原告为取得上述权利支付了巨额的购房款。2015年4月，被告中华置业将上述房屋交付给原告时，二被告向原告出具声明函，承诺室外入户花园与一楼室外入户花园的分界线及隔断维持现状，若花园隔断与一楼业主发生争议，由二被告做好善后和解释工作。现二被告擅自或者协助楼下业主对入户花园面积、形状进行更改，严重违反了合同约定和其承诺，构成了违约。同时，被告中华置业将房屋楼梯计入了房屋总面积并多收取了53215元，而按照相关规定，该楼梯不应当计入房屋面积，被告中华置业应当将该53215元返还给原告。综上，原告提起本案诉讼。被告中华置业辩称，原告的第一、二项诉讼请求不明确，原告应当明确，原告诉请的绿化部分不属于原告享有产权的物业，被告中华置业没有权利也没有义务进行恢复；被告中华置业没有多收原告购房款，不应当退还；原告主张的律师费在合同中没有明确约定，且并不是本案必然发生的费用，故不应由被告中华置业承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告云玺物业未到庭进行答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：位于重庆市渝北区××号地块的××苑系被告中华置业开发。被告中华置业出具的宣传资料对于春逸苑一楼及二楼房屋的户型及花园位置进行了明确。宣传资料显示：一、二楼房屋户型基本一致；一、二楼房屋均对应有花园，但花园并未计入房屋面积、全赠送面积或半赠送面积；一、二楼房屋对应的花园相邻，二楼房屋对应的花园有一户外楼梯可由一楼通向二楼；二楼房屋对应的花园与其露台相比凸出一块，一楼房屋对应的花园相应部分内凹。该宣传资料同时载明：“本宣传资料所有图片、数据及文字仅供参考，均以政府有关部门最终批准的法律条文和买卖合同为准（开发商保留最终解释权）。”2014年12月14日，以被告中华置业为甲方，原告为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》一份。合同约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区××号地块××苑××幢××号房屋；该商品房为预售商品房，建筑面积136.17平方米，套内建筑面积116.89平方米；房屋成交价1570800元；甲方应当在2015年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。同日，以被告中华置业为甲方，原告为乙方，双方签订合同附件五即《补充协议》一份。《补充协议》第一条约定：甲方在销售现场展示的楼盘模型、甲方所修建的仅供乙方参观的样板间、样板区、示范单位等，仅作风格展示和参考之用，对甲方没有约束力，不属于合同内容，不作为双方验收本商品房的标准，乙方承诺不依据楼盘模型、样板间、样板区、示范单位等向甲方主张任何权利；乙方对甲方规划或设置的小区绿化、花园、露台等相关设施或设备予以接受。《补充协议》第九条约定：乙方对其他人购买的商品房所相邻或附属的在相关图纸上标明为花园或绿化设施、露台、地下室、阁楼、设备间、采光井、储物间、屋面等设施或空间所拥有的使用权或其它权利没有任何异议并不主张任何权利；乙方对所购买商品房所相邻或附属的花园或绿化设施、露台、地下室、阁楼、设备间、屋面等拥有包括浇水在内的维护及保养权利，同时自房屋交付使用后所产生的维修、维护费用由使用的业主自行承担，乙方在使用时不得改变其形状、大小及用途，不得损害任何第三方的利益，不得私搭私建，不得放置可能损害建筑物本身的物品，乙方不得改变、移动甲方原建隔离墙或绿篱（包括形式、位置和高度等），乙方违反上述义务的，应当立即恢复原状并赔偿由此造成的损失。该《重庆市商品房买卖合同》后附的房屋面积分户汇总表显示合同约定的套内面积116.89平方米包括室外梯（第2层1号房专用）的套内面积3.96平方米，该汇总表加盖有重庆市国土资源和房屋勘测规划院房屋面积测算检查验收专用章。上述合同签订后，原告在约定的交房期限届满前付清了全部购房款。2016年3月28日，案涉房屋取得竣工验收备案登记证。被告中华置业于该日向原告送达接房通知书，通知原告于2016年3月29日接房。原告于2016年4月10日接房。被告中华置业拟交付的房屋对应的花园分界线与宣传资料一致。此后，原告与一楼业主就花园隔断的位置产生争议。原告称因二楼房屋对应的花园较露台凸出的部分正对一楼房屋的客厅门，一楼业主便要求将凸出部分划入一楼房屋的花园范围。2016年4月10日，原告出具《两江春城春逸苑X栋X单元X楼X号房接房前房屋问题整改声明函》一份并在丙方处签字，该声明函内容为：“重庆中华置业有限公司、两江春城物业管理公司：××苑××栋××单元××楼××号房接房前房屋存在一些质量及安全问题，请贵公司认真阅读、整改并落实。1.1、2楼花园界线划分问题：丙方所购××楼房屋（××号房）室外入户花园与××楼室外入户花园的划分界线及隔断维持贵公司宣传及销售时的原始方案（详见附图），不做变动。1楼业主若与丙方（2楼业主）因花园分界线发生争议时，由甲方及乙方负责向1楼业主做出解释善后工作……”。该声明函同时将被告中华置业所做的1楼及2楼的宣传资料作为附图用以标示花园分界线的位置。被告中华置业在该声明函甲方处加盖印章，被告云玺公司在乙方处加盖印章。被告中华置业称二被告在该声明函上盖章仅仅是表明已收到该声明函。2016年4月20日，被告中华置业向业主出具《七号地块部分业主整改诉求答复函》，对于“一楼花园调整及整改时间”答复为“一楼花园维持现状”。原告称被告中华置业的意思是花园维持宣传资料中的状态。被告中华置业称不清楚此处的“维持现状”指的是何种“现状”。关于花园分界线的变更情况。原告陈述，2016年4月23日，原告第一次发现一楼业主将原绿篱分界线拆除，将原二楼房屋对应花园凸出部分变成一楼房屋的花园，后来被告中华置业在2016年4月26日按原状进行了恢复；2016年5月21日，被告中华置业在一楼业主反应后，将绿篱再次破坏，此后便没有再恢复；2016年9月12日，被告中华置业在一楼业主要求的分界线处安装了铁栅栏。被告中华置业称铁栅栏不是被告中华置业安的，具体谁安的不清楚，花园的分隔都是物管公司在处理，被告中华置业对此情况不清楚。2016年8月，案涉小区业主唐某向重庆市政府公开信箱反映花园隔断问题。主要内容为：被告中华置业在项目销售过程中，宣传会赠送1、2楼业主一定面积花园使用权，1、2楼业主所属花园之间的具体界限以销售宣传图纸及接房时的绿色植被隔离带为划分标准，但业主接房后，开发商纵容他人未经允许擅自破坏了1、2楼花园之间的绿植隔离带，且拒绝恢复原有隔离带。重庆市园林局绿化处、重庆市风景园林执法队答复称：“……二、您反映的‘开发商不恢复买房、接房时的绿植界限’问题，涉及到‘两江春城’开发商与业主买卖房屋时的约定，应当由开发商与业主协商解决，由渝北区园林执法支队督促开发商协调解除此事。三、……我局于2016年3月验收了两江春城一期3、4、6、7号地块内的绿化工程。绿化验收后，除因影响安全或其他特殊原因，绿地应保持原状。”2016年9月，案涉小区业主向重庆市政府公开信箱反映花园隔断问题。主要内容为：××苑地块花园业主接房时原有绿篱界限被开发商和他人多次破坏；两江春城开发商于2016年9月12日凌晨进一步违法强行在春逸苑地块花园中修筑永久性铁质栅栏。2016年9月22日，渝北区政府答复称：“一、调查情况。经市区园林管理局园林绿化执法支队工作人员核实，您反映××开发商重庆中华置业有限公司建违规占绿建筑的情况基本属实。二、处理情况。2016年9月13日，区市政园林管理局园林绿化执法支队与龙山街道、中华置业有限公司、两江春城物业管理公司重庆云玺物业服务有限公司一起对投诉人反映的现场进行了检查。中华置业有限公司确在两江春城春逸苑小区配套绿地中修筑了铁质栏杆，共十余处，执法人员责令当事人立即停止这一行为，该公司承诺将于2016年10月15日前由重庆云玺物业服务有限公司恢复配套绿地内违规修筑栏杆处破坏的绿地。下步，区市政园林管理局绿化执法支队将继续关注此事件，并于承诺日到期后到现场检查恢复情况。如仍未恢复将按照《重庆市城市园林绿化条例》相关规定，依法查处”。2016年10月24日，案涉小区业主再次向重庆市政府公开信箱反映花园隔断问题。主要内容为：被告中华置业及被告云玺物业至今仍未按要求对花园进行整改。2016年11月7日，渝北区政府答复称：“一、调查情况。您反映的××小区修筑占绿铁栅栏仍未恢复绿化的情况基本属实。二、处理情况。区市政园林管理局绿化执法支队立即核实××苑内开发商修筑铁栅栏破坏绿化的恢复整改情况。经查，由于一楼业主与二楼业主对补栽绿篱位置存在争议，中华置业有限公司及重庆云玺物业服务公司无法入场进行绿化恢复工作。现开发商及物业公司正积极协调业主意见，待意见达成统一后将对被破坏绿化进行恢复。园林执法支队将继续跟踪了解绿化恢复情况”。2017年4月21日，本院组织原告及二被告进行现场勘验。经现场查看，现花园的铁栅栏仍存在，一楼业主已经通过种植植物或搭建建筑物等对花园绿化分界线进行了更改。另查明，案涉房屋房号现变更为××幢××号，楼下××楼房屋房号现变更为××幢××号。2016年3月1日的《重庆市房产面积竣工测算报告书》及2016年11月20日的《重庆市房产面积竣工测算报告书（变更）》中的房屋面积分户汇总表均显示案涉房屋的套内面积为116.89平方米，该面积包括室外梯（第2层1号房专用）套内面积3.96平方米，两份汇总表均加盖有重庆市国土资源和房屋勘测规划院房屋面积测算检查验收专用章。再查明，2016年9月25日，原告与重庆锋度律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定原告委托重庆锋度律师事务担任本案纠纷一审、可能发生的二审、执行阶段的代理人，律师服务费为10000元。原告向重庆锋度律师事务所支付了该10000元。庭审中，原告及被告中华置业均认可原告对花园不享有所有权。因一楼业主已经对花园分界线进行了更改，被告中华置业称现无法对花园分界线恢复成声明函及宣传资料中的状态。上述事实，有原告及被告中华置业的陈述、《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、宣传资料、声明函、答复函、照片、接房通知书、《法律事务委托合同》、发票、政府信箱回复、建设工程竣工验收备案登记证、EMS回单、收付款业务回单、编号对照表、现场勘验笔录、房产面积竣工测算报告书等证据在案为证，足以认定。本院认为，原告与被告中华置业签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。关于二被告是否负有恢复花园分界线至宣传资料中的位置的义务的问题。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。本案中，原告与被告中华置业在《重庆市商品房买卖合同》中明确约定原告对所购买商品房所相邻或附属的花园或绿化设施拥有包括浇水在内的维护及保养权利，原告与被告中华置业亦认可原告对于花园仅有使用权而非所有权，因此，不论是一楼房屋附属的花园还是二楼房屋附属的花园均应属于全体业主共有，二被告对其不享有所有权。二被告在原告举示的声明函上加盖了印章，即使其加盖印章系对声明函中内容的确认，二被告亦无权利对属于全体业主共有的花园的使用权及分界线进行划分，被告中华置业出具的宣传资料亦无权对此进行划分，故原告要求二被告恢复花园分界线缺乏事实及法律依据。本院对原告要求二被告将房屋的绿化分界线及隔断恢复至约定位置或被告中华置业减少收取房屋价款210000元的诉讼请求不予支持，对于原告要求被告云玺物业支付违约金50000元的诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告要求被告中华置业返还多支付的户外楼梯款53215元的诉讼请求。房屋测绘部门三次出具的房屋面积分户汇总表均载明该楼梯为案涉房屋专用，并将其面积计入房屋总的套内面积，上述汇总表加盖有重庆市国土资源和房屋勘测规划院房屋面积测算检查验收专用章。在原告未举示证据证明该房屋面积分户汇总表经相关部门认定或测绘部门自己认可存在计算错误的情况下，本院采信该测绘报告的内容，认定户外楼梯应计入房屋套内面积，对于原告要求被告中华置业返还多支付的户外楼梯款的诉讼请求不予支持。关于律师费10000元。因原告无证据证明其与二被告有关于律师费承担问题的约定，原告要求二被告支付律师费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告牟丹轲的诉讼请求。案件受理费6150元，减半收取3075元，由原告牟丹轲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 万园薇二〇一七年八月三日书记员 吕 斌 关注公众号“”