（2017）辽0682民初1888号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-09-28
案件名称
原告凤城市明光物业服务有限公司诉被告马云静物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
凤城市人民法院
所属地区
凤城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
凤城市明光物业服务有限公司,马云静
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十六条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
辽宁省凤城市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0682民初1888号原告：凤城市明光物业服务有限公司，住所地：凤城市凤凰城经济管理区阳光新城小区9号楼。法定代表人：汪希波，该公司经理。委托代理人：包勤朴，男，1958年7月23日出生，蒙古族，该公司副经理。委托代理人：赵红胜，男，1975年2月27日出生，回族，该公司职员代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为和解、上诉；代收法律文书。被告：马云静，女，1966年3月8日出生，汉族，无业委托代理人：常平，男，1963年10月26日出生，汉族，下岗工人，（与被告系夫妻关系）原告凤城市明光物业服务有限公司诉被告马云静物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凤城市明光物业服务有限公司的委托代理人包勤朴、赵红胜、被告马云静的委托代理人常平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2011年1月1日通过公开竞聘取得了凤城市河畔新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务，根据原告与被告小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定，原告每年6月1日至30日收取全年的物业服务费，被告从2011年至今，经原告多次催要，被告无正当理由拒不交纳物业费，原告诉至法院，请求判令被告立即给付拖欠2011年-2015年度的物业服务费10375元，违约金3113元，合计13488元，并承担诉讼费。被告马云静辩称：不交物业费理由：1、我与原告明光物业没有合同，是与新富源签订的物业服务协议，原告应该找前期物业公司要物业费，我2006年在新富源开发购买房屋时，由于新富源延期交房，我不能按期入住，新富源同意我11年不交物业费来抵顶补偿我的损失。另外，原告起诉的地址与我现在居住的地址不一样。经审理查明：被告马云静于2006年购买凤城市新富源开发的坐落于凤城市凤凰城区石桥路新富源开发河畔新城小区A22#楼3单元505号，面积为144.12平方米，购买房屋时，被告与新富源开发公司签订了物业服务合同，合同期限为2006年4月20日至2016年4月19日止。2011年1月1日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自二0一一年一月一日起至二0一三年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。该合同第三十条约定，收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.8元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十九条第（七）项约定，对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费、电梯维修费、检测费和其他费用的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，原告有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十一条至第二十八条）。第三十五条约定，乙方违反合同约定，未按照物业服务合同约定的标准提供相应管理服务或擅自提高收费标准、扩大收费范围损害业主利益的，甲方有权要求乙方清退；造成业主经济损失的，乙方应当给予赔偿。合同签订后，原告凤城市明光物业服务有限公司开始为河畔新城小区提供物业服务。2011年5月26日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：1、多层住宅：每月每平方米收取0.5元；高层住宅：（电梯楼）一层每月每平方米收取0.80元；二层收取1.00元；三层以上收取1.20元。3、联排别墅：每月每平方米收取0.8元；4、商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元；凡电梯楼一托二层的，门市房每月每平方米收取1.00元、三层以上的收取1.20元、单一层的门市房收取1.00元。5、多层住宅的阁楼，每月每平方米收取0.50元；电梯楼的阁楼，每月每平方米收取0.80元；如果阁楼能够办理房照。则在办照后按1.20元收取。5、裙房：每月每平方米收取0.80元；6、车库：每月每平方米收取0.5元；7、库房：每月每平方米收取0.5元。补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以补充协议为准。2011年11月7日，凤城市物价局作出凤价发[2011]46号文件《关于河畔新城小区收取物业管理服务费的批复》，批复的收费标准为高层住宅物业费0.70元/月·平方米（建筑面积，下同），高层电梯住宅电梯费0.50元/月·平方米。多层住宅物业费0.50元/月·平方米。联排别墅物业费0.80元/月·平方米。阁楼物业费0.30元/月·平方米（不收电梯费）。非住宅物业费须与业主协商确定。2013年12月31日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为二年，自二0一四年一月一日起至二0一五年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第二十八条约定，明光物业对本小区的经营收费方式，采取费用包干制，亏损和盈余均由明光物业承担。每年的1月1日至5月31日为业主及物业使用人交纳本年度物业服务费的约定时间。逾期交费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金。第二十九条约定，物业服务相关费用标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.5元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十八条第（七）项约定对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，有权采取各种合法方式追缴本金和违约金。该合同第十九条（六）项约定业主有证据并经过甲方核查属实乙方确实降低了约定的服务质量和服务标准的，乙方除立即改正外，对提出证据的业主给予减免一个月的物业费优惠并适当予以奖励。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十条至第二十七条）。合同签订后，原告开始为河畔新城小区提供物业服务。2016年11月9日，凤城市地名委员会对新富源房产开发的河畔新城小区住宅楼，确定了标准门牌号码，被告马云静住宅门牌号未更改之前为凤凰城区石桥路新富源开发河畔新城小区A22＃楼3单元505室，更改后门牌号为凤城市河畔一期香铺街16#楼3单元501室。被告马云静其住宅建筑面积为144.12平方米，物业费每月每平方米1.20元，每年物业费为2075元。现原告凤城市明光物业服务有限公司为向被告马云静索要2011至2015年度物业服务费10375及违约金3113元，合计13488元而诉至本院。另查：被告居住小区存在绿地被私人圈占、私搭乱建、小区内车辆被盗、监控设备不完善等现象。本院所确认的上述事实，有双方当事人陈述、收费许可证、《河畔新城小区物业服务合同》、《补充协议》、催费通知书、证明等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同中，通常包括物业服务企业、业主委员会、业主三方当事人，各自受物业服务合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务。业主受物业合同约束的具体表现，就是基于物业服务合同，既享有接受完善物业服务的权利又应履行交纳物业费的义务。原告明光物业与凤城市凤凰城区河畔新城小区业主委员会签订的物业服务合同，系各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法有效，对小区全体业主具有约束力，原告明光物业与小区业主均应按照合同的约定全面履行各自的权利和义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”业主有权追究物业公司的违约责任，但基于业主履行缴费义务与向物业公司追究违约责任属于不同法律关系，决定了业主不能因为物业公司违约责任而拒绝交纳物业管理费。且物业服务合同第三十六条约定，业主在约定的收费时间内拒绝交纳物业相关费用，导致明光物业无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，不得追究明光物业的责任。关于被告提出没有和原告签订物业合同及原告起诉的地址与被告房屋所有权地址不一致等问题。《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。被告虽在购卖房屋时与开发商即新富源房屋开发公司签订了物业服务合同，但2011年11月7日原告与河畔新城业主委员会签订了河畔新城小区物业服务合同后，被告与新富源房屋开发公司签订的物业服务合同即终止。凤城市地名委员会对新富源房地产开发公司的河畔住宅楼，确定了标准门牌号，被告所居住的A22#楼3单元505室，对应的号码为香铺街16#楼3单元501室。故对被告的抗辩理由不予支持。关于违约金，虽然物业合同约定逾期交费加收当年物业费总额的日3‰违约金，但因原告明光物业在物业服务中尚不完善，故其请求被告马云静支付违约金的主张不能成立。综上，原告要求被告给付2011年至2015年物业管理费10375元的诉讼请求本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第二十六条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马云静给付原告明光物业服务有限公司物业服务费10375元，于本判决生效后10日内支付；二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，减半收取70元，由被告马云静承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员 郭永娟二〇一七年八月三日书记员 白 璐 微信公众号“”