（2017）湘05民终967号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-09-20
案件名称
邵阳市富宏房地产开发有限公司与邵阳市北塔区新滩镇街道江北社区居民委员会、湖南邦田汽车服务有限公司邵阳分公司、 邵阳市北塔区新滩镇街道江北社区居民委员会南岗村第六村民小组房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
湖南省邵阳市中级人民法院
所属地区
湖南省邵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邵阳市富宏房地产开发有限公司,邵阳市北塔区新滩镇街道江北社区居民委员会,湖南邦田汽车服务有限公司邵阳分公司,邵阳市北塔区新滩镇街道江北社区居民委员会南岗村第六村民小组
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十一条
全文
湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘05民终967号上诉人（原审原告）:邵阳市富宏房地产开发有限公司。法定代表人：唐先雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓志升，湖南湘华源律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏更祥，湖南湘华源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邵阳市北塔区新滩镇街道江北社区居民委员会。负责人：罗邵成，该社区主任。委托诉讼代理人：谭文军，湖南楚信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:湖南邦田汽车服务有限公司邵阳分公司。负责人：高小胖，该公司经理。委托诉讼代理人：李小平，该公司职工。原审第三人：邵阳市北塔区新滩镇街道江北社区居民委员会南岗村第六村民小组。负责人：罗某某，该小组组长。上诉人邵阳市富宏房地产开发有限公司（以下简称“富宏开发公司”）因与被上诉人邵阳市北塔区新滩镇街道江北社区居民委员会（以下简称“新滩镇居民委员会”）、湖南邦田汽车服务有限公司邵阳分公司（以下简称“邦田服务邵阳分公司”）、原审第三人邵阳市北塔区新滩镇街道江北社区居民委员会南岗村第六村民小组（以下简称“南岗村六组”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市北塔区人民法院（2016）湘0511民初333号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年7月31日在本院第十三号审判庭对本案依法进行了公开开庭审理，上诉人富宏开发公司的委托诉讼代理人魏更强、邓志升，被上诉人新滩镇居民委员会主任罗邵成、委托诉讼代理人谭文军，被上诉人邦田服务邵阳分公司委托诉讼代理人李小平到庭参加诉讼，原审第三人南岗村六组经本院传票传唤无正当理由拒不未到庭参加诉讼，依法缺席审理，本案现已审理终结。富宏开发公司上诉请求：1、撤销湖南省邵阳市北塔区人民法院（2016）湘0511民初333号民事判决；2、改判二被上诉人共同赔偿上诉人因修整涉案租赁场地而支付的工程款282596元，并互负连带偿还责任；3、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。上诉事实与理由：一、上诉人主张的工程款282596元属实。二、一审将罗某某代表南岗村第六村民小组的签名盖章，视为罗某某个人签名盖章，是完全错误的。三、法院应以当事人的约定作为判决依据，由二被上诉人共同赔偿上诉人先前支付的工程款282596元。新滩镇居民委员会答辩，一、上诉人在一审主张的工程款282596元缺乏事实依据，一审判决以其提出的诉请证据不足为由驳回其诉讼请求符合客观事实。二、即使上诉人为修整租赁场地支付了工程款282596元，答辩人也无需向其支付该费用。理由1、上诉人称的租赁场地内的附属工程系案外人某商贸公司（以下简称“某公司”）修建，并非其修建，其本不属于适格的一审原告，无权提起本案诉讼。2、上诉人实施的修整场地行为系违法侵权行为，答辩人无需赔偿其诉称的282596元损失。3、所签订的《场地租赁协议》属无效协议，即使需要返还财产，也应由南岗村六组、七组占田户或罗某某返还，与答辩人无关。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉，维持原审判决。邦田服务邵阳分公司答辩，1、上诉人要求答辩人支付租赁场地工程款没有事实依据。2、上诉人要求答辩人承担连带责任没有法律依据。请求二审驳回上诉人的诉讼请求。一审法院查明，2012年2月8日，南岗村六组与某公司签订《场地租赁协议》，约定将南岗村食品站围墙外场地租赁给某公司做煤场使用，每亩地年租金为800元，自第三年起按每年5%递增租赁费，租赁期为六年，南岗村六组全体村民及部分七组村民在该协议上签名。协议签订后，由上述村民负责对租赁场地进行修整施工。2013年1月7日，某公司向富宏开发公司及第三人南岗村六组出具书面通知，将其在上述《场地租赁协议》中享有的权利义务全部转让给富宏开发公司。同年1月8日，第三人南岗村六组（甲方）与富宏开发公司（乙方）签订《场地租赁工程决算合同书》，约定甲方承建的租赁场地的附属工程所产生的含建筑材料及人工工资等在内的费用282596元由乙方支付，“如另有人来租用场地，租赁人先付清所发生的工程费用给乙方时，甲方有权对外租赁”，南岗村六组组长罗某某在该合同上签名并加盖小组公章。后由于政策原因该场地不能被用作煤场使用,富宏开发公司亦自2013年2月起停止支付场地租金，上述场地被闲置。2014年11月1日，新滩镇居民委员会江北社区与邦田服务邵阳分公司签订《场地租赁合同》，新滩镇居民委员会江北社区将上述场地租赁给邦田服务邵阳分公司使用至今。现富宏开发公司要求新滩镇居民委员会、邦田服务邵阳分公司支付因修整租赁场地而支出的建设工程款未果，故酿成纠纷。另查明，南岗村六组系原邵阳市北塔区南岗村村民委员会的分设组织，无独立法人资格。现因行政区划调整，原邵阳市北塔区南岗村村民委员会被并入新滩镇居民委员会江北社区。一审审理认为，本案属租赁合同纠纷。双方争议的焦点是某公司与第三人南岗村六组签订的《场地租赁协议》是否有效及两新滩镇居民委员会、邦田服务邵阳分公司是否应当向富宏开发公司支付其诉请的修整租赁场地工程款282596元。（一）关于某公司与第三人南岗村六组签订的《场地租赁协议》是否有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，某公司租赁场地系作为煤场使用，既未用于农业建设，亦不属于法定许可的特殊情形，其与南岗村六组签订的《场地租赁协议》显然违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，某公司与南岗村六组签订的《场地租赁协议》应属无效。新滩镇居民委员会江北社区主张上述协议为无效合同，予以采纳。（二）关于两新滩镇居民委员会、邦田服务邵阳分公司是否应当向富宏开发公司支付其诉请的修整租赁场地工程款282596元。无效的合同自始没有法律约束力，基于合同取得的财产应当予以返还或折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。某公司与南岗村六组明知租赁土地系用于非农业建设仍签订租赁合同，导致该合同因违反法律的强制性规定而无效，双方对此均存在过错，应在明确损失的基础上各自承担相应的责任。富宏开发公司虽从某公司处受让了《场地租赁协议》中约定的权利义务，亦与南岗村六组签订《场地租赁工程决算合同书》，但其主张修整涉案租赁场地支出工程款282596元，既未提供建设施工合同、各项支出费用的原始结算依据及付款凭据加以佐证，亦未提供该工程款经在《场地租赁协议》上签名的南岗村六组全体村民及七组部分村民确认的依据。现新滩镇居民委员会江北社区对富宏开发公司支出工程款282596元的主张不予认可，富宏开发公司仅提供由南岗村六组组长罗某某一人签名盖章的决算合同及证明，不足以证实其修整涉案场地支出工程款282596元即所受损失的真实情况，对此富宏开发公司应承担举证不利的法律后果。因此，富宏开发公司要求新滩镇居民委员会江北社区赔偿其因修整涉案租赁场地而支付的工程款282596元的诉讼请求，证据不足，不予支持。富宏开发公司与南岗村六组签订的《场地租赁工程决算合同书》系缔约双方之间达成的约定，对第三方无法律约束力，邦田服务邵阳分公司与富宏开发公司之间并未产生权利义务关系，富宏开发公司依据该合同要求邦田服务邵阳分公司对其诉请的工程款承担连带清偿责任的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决：驳回邵阳市富宏房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2770元，由邵阳市富宏房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人起诉时虽要求依《民法通则》第一百零六条、第一百一十七条第一款，《物权法》第四条、第三十七条对本案进行调整，但其诉讼请求的内容和用词，对自己的主张所提供的证据，庭审辩论的观点意见都是依据原所签订的租赁协议及补充规定主张自己的权益，双方争执的主要焦点都围绕诉讼主体和合同内容及效力进行，原审将本案案由定为租赁合同纠纷并无不当，况且上诉人引用的《民法通则》第一百零六条也是既于违反合同或不履行义务主张民事权利，本案应属租赁合同纠纷。富宏开发公司上诉提出：“租赁场地平整、修筑荒坡花费工程款282596元属实。”经查，富宏开发公司为主张上述工程款金额仅提供一份《场地租赁工程决算合同书》证明其工程款花费282596元，属诉讼证据单一，原审法院以富宏开发公司未提供工程建设施工合同、各项支出费用的原始结算依据及付款凭据加以佐证，在没有施工合同、各项支出费用的原始结算依据的情况下，也未提供该工程款经在《场地租赁协议》上签名的南岗村六组全体村民及七组部分村民确认的依据证明，认定富宏开发公司主张修整涉案租赁场地而支付的工程款282596元的诉讼请求，证据不足，并无不当。富宏开发公司上诉还提出：“一审将罗某某代表南岗村第六村民小组的签名盖章，视为罗某某个人签名盖章，是完全错误的。”经查，富宏开发公司修整涉案租赁场除有南岗村六组村民的土地外还有部分七组村民的土地，《场地租赁工程决算合同书》上除了有第六小组的行政公章和第六组组长罗某某的签名，没有第七组被占土地的村民签名，是不完整的，也不符合协议签订的形式要件，原审法院审理时并未否认罗某某作为六组组长对南岗村六组的代表性，只是说明工程决算合同只有罗某某的一个人签名、第六组村民小组的公章及其个人的证明，证据的证明力不足，上诉人富宏开发公司的该点上诉理由不能成立，本院不予采信。富宏开发公司上诉再提出：“法院应以当事人的约定作为判决依据，由二被上诉人共同赔偿上诉人先前支付的工程款282596元。”的意见，原审法院审理时已明确指出富宏开发公司与南岗村六组签订的《场地租赁工程决算合同书》系缔约双方之间达成的约定，对第三方无法律约束力，富宏开发公司依据决算合同要求邦田服务邵阳分公司对其诉请的工程款承担连带清偿或共同偿还责任的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，这一认定是正确的。综上所述，富宏开发公司对其诉讼请求所提供的证据单一，所提供的《场地租赁工程决算合同书》证据，当事人签名不完整，要求邦田服务邵阳分公司对其诉请的工程款承担连带清偿或共同偿还责任的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5538元，由邵阳市富宏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王文俊审 判 员 李 鹏审 判 员 申 杰二〇一七年八月三日代理书记员 王静雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”