（2017）皖1004民初440号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-08-30
案件名称
黄山悦豪物业管理有限公司与朱金萍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
黄山市徽州区人民法院
所属地区
黄山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄山悦豪物业管理有限公司,朱金萍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百二十条
全文
安徽省黄山市徽州区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1004民初440号原告：黄山悦豪物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区永佳大道889号，统一社会信用代码：91341004563417918P。法定代表人：王德军，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯佳，该公司员工。（特别授权）委托诉讼代理人：唐鹏飞，该公司员工。（一般授权）被告:朱金萍,女,1986年9月21日出生,汉族，户籍地安徽省黄山市歙县。原告黄山悦豪物业管理有限公司（以下简称悦豪物业）与被告朱金萍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法适用简易程序于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告悦豪物业的委托诉讼代理人唐鹏飞到庭参加诉讼，被告朱金萍经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦豪物业向本院提出如下诉讼请求：1.判令朱金萍向悦豪物业支付物业服务费37925元，滞纳金13320.4元；2.判令朱金萍承担本案诉讼费。事实与理由：2011年10月31日，朱金萍与悦豪物业签订前期物业管理服务协议，协议约定前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任。朱金萍自愿购买黄山金龙房地产公司开发的黄山纳尼亚小镇L区8幢别墅一套（建筑面积为291.74㎡），享受了悦豪物业提供的物业服务，但其没有按时缴纳物业服务费用。自2013年11月1日至2017年12月1日，朱金萍累计欠交物业服务费37925元及滞纳金13320.4元。期间经悦豪物业多次催要，朱金萍均未予交纳。朱金萍未出庭应诉，庭前本院依法向朱金萍进行了询问，并依法制作了谈话笔录，朱金萍陈述其未缴纳物业费是因为悦豪物业在提供物业服务过程中存在一些问题：一、物业公司对垃圾没有及时清理，经常一、二个星期才清理；二、朱金萍所住的别墅发生过三次入室盗窃案件。第一次被盗财物合计70余万元，第二次被盗现金18300元，第三次被盗价值约20000元的香烟。2011年入住房屋时，房屋周边没有安装摄像头，小区内很多必要的安全设施没有安装就交付了，且房屋里的自动报警系统从未启动。悦豪物业为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.悦豪物业公司营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件，证明悦豪物业的诉讼主体资格；2.朱金萍身份证复印件一份，证明朱金萍的诉讼主体资格；3．黄山纳尼亚小镇前期物业管理服务协议、业主缴费承诺书、消防管理协议，证明双方对物业服务权利义务的约定以及业主违反前期物业管理服务合同协议约定所应承担的责任；4．首次缴费通知单、近期催费通知单、律师函、挂号信凭证、张贴催缴通知单照片，证明朱金萍履约的情况以及悦豪物业向朱金萍书面催缴物业费的事实。朱金萍未提交书面证据材料，亦未对悦豪物业提交的证据提出异议。本院对悦豪物业提交的证据1、2、3、4的真实性予以确认，其中证据4中挂号信凭证上未显示签收信息，本院对其证明目的不予认可。本院依职权调取了（2017）皖10民终48号民事判决书（李克洪与悦豪物业服务合同纠纷），该判决书事实查明部分认定，李克洪的房屋坐落于黄山纳尼亚小镇××区，悦豪物业未能完全履行前期物业管理服务协议约定的义务。双方当事人对该判决书均没有提出异议，本院对该判决书认定的事实予以认可。经审理查明：2011年10月31日，朱金萍作为业主与悦豪物业签订前期物业管理服务协议一份，约定朱金萍于2011年10月31日入住黄山纳尼亚小镇××区8号，物业建筑面积291.74㎡。物业服务费按建筑面积每月每平方米2.6元采用预收方式收取，交费周期为12个月，在每周期最后一个月的25日前交纳下一个周期的物业费，在交费周期第一个月和期末最后一个月，不足一个月的按照实际天数进行结算；业主不能在缴费期限内交纳物业服务费，物业公司将从欠费之日起按欠费金额收取每日万分之五的违约金。同时，协议对物业服务内容及物业管理服务标准等进行了约定。协议签订后，悦豪物业对朱金萍所在小区进行了相关的物业管理服务。朱金萍系纳尼亚小镇L区8号房屋的业主，其每月应交纳物业费合计为758.52元（2.6元/㎡/月），朱金萍自2013年11月1日起至今未交纳物业服务费。朱金萍房屋所在的纳尼亚小镇内有独栋别墅、双拼别墅、公寓楼和商业街，占地面积733077㎡（约1100亩），朱金萍房产所在的L区有别墅50余栋。庭审中，对于朱金萍指出的物业管理服务中的问题，悦豪物业回应称：一、小区内的保洁工作系外包给徽州区全心保洁服务有限公司，要求是每日清理；二、对于朱金萍家中发生的三起盗窃案件，盗窃犯均不是从小区大门出入，均是从围墙或其他地方进入，物业公司已经尽到了对公共部位巡查以及协助公安机关办案的义务。2013年，朱金萍户第一次被盗时，小区内的主要路口和干道上安装了监控摄像头，L区的周围围墙未完全建成，朱金萍户周围没有安装摄像头。案件发生后，物业公司已经将相关问题向开发商反映，后开发商也增加了7个摄像头。三、业主家中的安全报警系统，开发商并未委托给物业公司进行管理。另查明：2017年3月2日，黄山市中级人民法院作出的(2017)皖10民终48号民事判决书，该判决书审理查明部分认定，悦豪物业未能完全履行前期物业管理服务协议约定的义务。本院认为,悦豪物业与朱金萍签订的前期物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。朱金萍在享有物业服务权利的同时，应当承担支付物业费的义务。按照双方前期物业服务协议的约定，至本案诉讼时，朱金萍尚需交纳2013年11月1日至2017年10月31日的物业服务费。关于物业服务费的金额。从庭审查明的事实可以看出，悦豪物业提供的物业服务确有瑕疵，悦豪物业诉请要求朱金萍按照合同约定的标准支付物业费，不符合权利、义务对等的原则。朱金萍缴纳的物业服务费可在前期物业管理服务协议约定数额的基础上予以适当减少，本院酌情按约定数额的70%确定，即25486.27元（758.52元×48个月×70%）。基于该认定，悦豪物业主张滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告朱金萍于本判决生效后十日内支付原告黄山悦豪物业管理有限公司2013年11月1日至2017年10月31日期间物业服务费25486.27元；二、驳回原告黄山悦豪物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1081元，减半收取540.5元，由原告黄山悦豪物业管理有限公司负担300.5元，被告朱金萍负担240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员 童菲二〇一七年八月三日书记员 刘阳附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来源：百度“”