（2017）苏01民终3552号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-08-25
案件名称
李明柏与李明目、中惠（南京）房地产开发有限公司确认合同效力纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李明柏,李明目,中惠（南京）房地产开发有限公司
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终3552号上诉人（原审原告）：李明柏（曾用名李明白），男，1971年9月27日生，汉族，户籍地江苏省滨海县，现住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：李明目，男，1979年6月15日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：蔡成福，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟延成，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中惠（南京）房地产开发有限公司，住所地南京市���宁区将军大道20号翠屏国际城梧桐苑1幢101室。法定代表人：黄灏，该公司董事长。上诉人李明柏因与被上诉人李明目、中惠（南京）房地产开发有限公司（以下简称中惠公司）确认合同效力纠纷一案，南京市江宁区人民法院于2016年8月12日作出（2015）江宁开民初字第2038号民事判决，李明柏对该判决不服上诉至本院，本院于2016年11月17日作出（2016）苏01民终7903号民事裁定，发回重审，江宁区人民法院重审后于2017年2月8日作出（2016）苏0115民初15360号民事判决，现李明柏不服上诉至本院。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李明柏、被上诉人李明目的委托诉讼代理人蔡成福到庭参加诉讼。被上诉人中惠公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李明柏上诉请求：1.撤销一审���决，依法改判确认李明目与中惠公司于2006年5月25日签订的商品房买卖契约无效；2.一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实及理由：1.李明目和中惠公司签订的商品房买卖契约无效，李明柏对双方变更合同并不知情，目前没有任何证据证明李明柏放弃购房人的权利，中惠公司承认李明目的所述不真实，印证双方之间存在恶意。2.证人管某1在前案一审庭审中陈述，李明柏未与李明目共同到售楼处去变更合同，这与李明目陈述，李明柏及李明目共同去变更合同相矛盾，因此证人证言不真实。3.物证效力大于人证效力，李明柏至今也未看到所谓的家庭会议的内容。4.本案合同完全符合无效的情形，且原合同总价为730000元，变更后的合同价为654692元，明显损害国家税收利益。5.中惠公司在本案故意不提供李明柏一人交付190000元首付款的本票。综上，请求二审法院支持其上诉请求。李明目辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。中惠公司二审未到庭答辩。李明柏向一审法院起诉请求：1、确认李明目与中惠公司于2006年5月25日签订的商品房买卖契约无效；2、其与李明目、中惠公司于2005年8月18日签订的商品房买卖契约继续履行。一审法院认定事实：李明柏与李明目系兄弟关系。李明柏、李明目与中惠公司于2005年8月18日签订《翠屏国际城商品房买卖契约》（以下简称2005年契约）一份，约定：由李明柏、李明目向中惠公司购买603室，该房屋建筑面积为237.22平方米，总价款为730000元。合同签订后，李明柏、李明目向中惠公司支付购房款230000元，并将办理按揭贷款的资料交由中惠公司，但中惠公司一直未为李明柏、李明目办理银行按揭贷款，也未交付603室。后��惠公司发现上述合同中约定的房屋建筑面积与房产分户图记载面积不一致，实际建筑面积为222.83平方米，因而要求李明柏、李明目与其重新签订商品房买卖合同。双方为此事发生纠纷，中惠公司诉至一审法院要求变更商品房买卖合同中关于约定的建筑面积为237.22平方米的合同条款，李明柏与李明目则提起反诉，要求中惠公司赔偿小于合同约定面积百分之三以外的房款22382.5元并支付逾期交房违约金。一审法院于2006年1月19日作出（2005）江宁民二初字第2423号（以下简称2423号）民事判决书，判决驳回中惠公司的诉讼请求，中惠公司双倍返还李明柏、李明目小于面积超过百分之三部分房价款22382.5元并支付逾期交房违约金。该判决已经生效。2006年5月25日，李明目与中惠公司重新签订《翠屏国际城商品房买卖契约》（以下简称2006年契约）一份，约定：由李明目向中惠公司购���603室，建筑面积为222.83平方米，总价款为654692元。该份契约于2006年6月13日在南京市江宁区房产管理部门登记备案。2006年6月19日，李明目办理了603室的房屋所有权证。2006年7月3日，李明目办理了603室的国有土地使用权证。中惠公司向李明目交付了603室后，李明柏在603室内居住达3年多。一审法院另查明：李明柏与李明目自2012年起有多个房屋权属争议、车辆权属争议及公司股权争议在法院处理。李明柏于2015年11月24日起诉至一审法院后，李明目曾申请证人管某1出庭作证，用以证明李明柏对李明目一人与中惠公司就购买603室重新签订商品房买卖合同一事知晓并同意。证人陈述：其系李明柏与李明目之母，603室在经过2423号案件诉讼后，李明柏即表示放弃603室，由李明目一人与中惠公司就购买603室重新签订商品房买卖合同，也由李明目一人支付购房款��相关费用。李明柏认为证人管某1与李明目恶意串通，证人证言为虚假陈述，不应为法院所采信。一审法院认为：恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李明柏认为一审法院作出的2423号民事判决书已经确定系其与李明目于2005年8月18日共同与中惠公司签订2005年契约，所以李明目与中惠公司此后于2006年5月25日签订的2006年契约系双方恶意串通，损害了其权益，应为无效合同。李明目和中惠公司则认为双方不存在恶意串通，而系李明柏自愿放弃对603室的权属要求，改由李明目向中惠公司购买603室并支付相应房款。当事人有权在法律范围内处分自己的���事权利，协商一致亦能变更合同内容。本案中，李明柏、李明目虽然共同与中惠公司签订了2005年契约，但是此后李明柏、李明目又因房屋面积误差问题与中惠公司发生纠纷并诉至法院，李明目与中惠公司在2423号案件判决后达成一致意见，就购买603室重新签订了2006年契约，该契约对房屋建筑面积的约定也变更为2423号民事判决书中认定的222.83平方米，并在房产管理部门进行了登记备案，李明目还办理了603室的房屋所有权证和国有土地权证，中惠公司则将603室交付给李明目。李明柏未提供任何证据证明李明目与中惠公司于2006年签订2006年契约时存在恶意串通，再结合证人管某1的证言可以看出，李明柏对李明目一人与中惠公司就购买603室重新签订商品房买卖合同并由李明目支付房款及相应费用是知晓并同意的。李明柏与中惠公司签订商品房买卖合同至起诉之日长达11年��李明柏也曾居住在603室内长达3年多之久，在此期间李明柏从未要求中惠公司继续履行2005年契约，且李明柏与李明目此前已就各项财产权属争议讼争至法院，李明柏陈述其对603室登记于李明目名下完全不知情明显与常理不符。综上，李明柏并未提供证据证明李明目与中惠公司之间存在恶意串通，李明目和中惠公司于2006年5月25日就购买603室签订2006年契约系有效契约，该份契约已经替代了2005年契约，后一份契约合法有效且已经履行完毕，李明柏无权要求再继续履行前一份商品房买卖合同。故李明柏要求确认2006年契约无效，继续履行2005年契约的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十七条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回李明柏的诉讼请求��一审案件受理费925元，由李明柏承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李明柏为证明案涉合同无效，向本院提交如下证据：1.南京市房产管理局宁房管[2006]115号《关于加强对房地产开发企业、代理管理销售企业经营行为监管的意见》、南京市人民政府宁政发[2004]271号《南京市商品房认购、销售合同网上备案和登记办法》、南京市房产管理局宁房管[2005]7号《关于印发〈南京市商品房品房认购、销售合同网上备案和登记办法实施细则〉的通知》、《南京市商品房品房认购、销售合同网上备案和登记办法实施细则》。李明柏认为，由于被上诉人中惠公司未能将2005年契约到房产局以及在网上办理备案登记手续，才导致李明目与中惠公司重新签订了2006年契约；2005年契约在未解除的情��下，中惠公司不能与李明目重新签订2006年契约；中惠公司销售人员未取得上岗资格证书，与李明目签订2006年契约存在违规销售行为。李明目对该组证据质证认为，上述政策性文件均非全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不能作为合同效力认定的依据。2.商品房预售款退款通知书（空白版）、商品房认购协议（空白版）、购买预售商品房须知。李明柏认为，2005年契约经过生效的2423号民事判决确认为有效，即使李明柏同意解除该合同，中惠公司应按退款流程将相关预售款退至房产局指定的银行监管帐号上，目前，李明柏既未收到中惠公司任何退款，也未收到李明目额外支付给其的款项。李明目对该组证据质证认为，李明柏提交的上述证据均为网上打印件，不排除李明柏自己制作的可能，对该组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。3.中惠集团付款审批单、南京市房地产开发销售预收款凭据、记帐凭证、合同金额计算明细、住户家庭情况登记卡、入住办理手续会签单。李明柏认为，2423号民事判决案件执行款其未收到，而中惠公司将该执行款冲抵案涉房屋办理两证所需的资金，从该房屋办理入住手续的2006年4月23日时间来看，中惠公司与李明目按2423号判决内容来履行的。李明目对该组证据质证认为，不能确认其真实性，且与本案无关。4.接处警记录。李明柏认为，2010年9月6日前，李明目代其持有案涉房屋，在双方发生矛盾后，李明目于2010年9月7日将案涉房产证取走，李明柏向公安机关报警，该报警记录表明案涉房屋的产权证一直由李明柏保管，该房屋应属李明柏，否则房产证不可能在李明柏手中。李明目对该证据真实性、合法性���异议，但接处警记录内容均为李明柏个人陈述，公安机关并未找到李明目核实。针对上述证据，本院综合分析认定事实如下，2005年契约未按地方政府规章及部门规范性文件办理备案登记手续；中惠公司以2423号民事判决的案件执行款冲抵李明目办理产权证所需资金；李明柏向李明目索要案涉房屋的产权证曾向公安机关报案。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。从本案查明的一系列事实来看，被上诉人李明目与被上诉人中惠公司重新签订的商品房买卖契约，已取得李明柏的同意，具体分析如下：1.2005年契约约定，李明柏与李明目以按揭贷款的方式支付剩余房款，此后，李明柏并未就案涉房屋与银行办理相应的贷款手续；2.在2423号民事判决经执行后，李明柏既未向中惠公司主张该案件执行款，也未要求与李明目分配该执行款；3.李明柏在案涉房屋交付后实际居住长达3年多期间，并未要求中惠公司继续履行2005年契约，完成剩余房款的支付；4.李明柏在本案审理期间，未提交其支付案涉房屋物业、水、电、燃气、通讯费等证据；5.李明柏二审中提交接处警记录，主张在2010年9月6日前由李明目代为持有案涉房产，表明在此之前其已知晓案涉房屋的产权已登记至李明目名下，而其对李明目以一人名义完成产权登记也未提出异议，其提出由李明目“代持”案涉房产又不能提供相应证据；6.本案一审证人管某2系李明柏、李明目之母，其陈述案涉房屋在经过2423号案件诉讼后，李明柏即表示放弃该房屋，由李明目一人与中惠公司重新签订合同。上述一系列事实与证人证言相互印证，能够���明中惠公司与李明目并不存在恶意串通和损害李明柏个人利益行为。二审中，李明柏以中惠公司销售房屋违反规章及规范性文件规定为由，主张2006年契约无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，李明柏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李明柏负担。本判决为终审判决。审判长 夏海南审判员 汪德全审判员 刘 凡二〇一七年八月三日书记员 冯 超 来源：