（2017）闽07民终929号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-10-19
案件名称
李兴雄、张香青商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省南平市中级人民法院
所属地区
福建省南平市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李兴雄,张香青,福建昭华置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽07民终929号上诉人（原审原告）：李兴雄，男，1969年9月10日出生，汉族，住邵武市。上诉人（原审原告）：张香青，女，1971年12月5日出生，汉族，住邵武市。二上诉人共同委托诉讼代理人：衷孙连，福建合立律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：黄鹤荣，福建合立律师事务所律师。上诉人（原审被告）：福建昭华置业有限公司，住所地邵武市熙春西路41号1栋。法定代表人：夏早兴，总经理。委托诉讼代理人：周敏，女，福建昭华置业有限公司办公室主任，住邵武市。上诉人李兴雄、张香青因与上诉人福建昭华置业有限公司（以下简称昭华置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服邵武市人民法院（2017）闽0781民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李兴雄、张香青的共同委托诉讼代理人黄鹤荣，上诉人昭华置业公司的委托诉讼代理人周敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李兴雄、张香青上诉请求：1.撤销邵武市人民法院（2017）闽0781民初264号民事判决第二项，改判昭华置业公司立即完成涉案商品房的初始预登记并交付房屋权属证书；2.昭华置业公司应支付逾期办证违约金至房屋权属证书办妥并交付给李兴雄、张香青之日止。事实和理由：一、办理涉案商品房初始预登记及房屋权属证书是昭华置业公司依法依约应完成的义务，该义务不存在法律上或事实上不能履行的情形，昭华置业公司提出不能办证的原因是施工方与其存在结算争议，施工方未能向其提供建设工程竣工验收报告等备案材料所致，并非不能办理，故昭华置业公司应当继续履行办证义务。一审以本案尚不具备办证条件，无法执行为由，未判决昭华置业公司应完成办证义务，适用法律错误。二、昭华置业公司完成办证义务并交付房产证的日期属可确定的日期，其至今未完成办证义务，该违约行为处于持续状态，而双方当事人对违约金的计算方式及标准约定明确，一审以法律不能对尚未发生的违约行为提前确认违约金为由，未判决逾期办证违约金应计算至昭华置业公司办妥房屋权属证书并交付给李兴雄、张香青之日止，该判决错误。三、一审不予支持李兴雄、张香青的办证诉请，不判决逾期办证违约金计算至办证完毕之日止，对昭华置业公司无任何法律上的约束。本案又系群体性案件，如李兴雄、张香青等购房户再次起诉将导致诉累又浪费司法资源，故应判决支持李兴雄、张香青的全部诉请。昭华置业公司辩称，昭华置业公司并非不愿履行办证义务，而是由于其他原因导致至今无法完成房屋竣工验收备案登记。根据《合同补充协议》相关约定，昭华置业公司可在房屋综合验收并正式交接给买受人后180日内办妥房产证，因目前房屋未综合验收，房产证无法办理，昭华置业公司不应承担违约责任。昭华置业公司上诉请求：撤销邵武市人民法院（2017）闽0781民初264号民事判决第一项，改判驳回李兴雄、张香青的诉讼请求。事实和理由：昭华置业公司与李兴雄、张香青签订的《合同补充协议》变更了原《商品房买卖合同》关于办证时间的约定，即将办证时间从原约定的房屋交付后90日内，变更为房屋综合验收并正式交接给买受人后180日内。因此，昭华置业公司承担逾期办证违约金的时间应当是在房屋通过综合验收180日之后。本案由于施工单位未向昭华置业公司交付建设工程竣工验收备案材料，导致房屋无法进行综合验收，故昭华置业公司承担逾期办证违约责任的条件未成就，一审判决昭华置业公司应支付逾期办证违约金错误。李兴雄、张香青辩称，《合同补充协议》关于办证时间的约定与《商品房买卖合同》的约定是一致的，即均为从房屋交付之后起算，并不是从房屋通过综合验收之后起算。即便是按《合同补充协议》的约定，从房屋通过综合验收之后起算，由于该约定属于格式条款，应作出不利于昭华置业公司的理解，即仍应理解为从房屋交付之后起算，以保护购房户的权益。此外，昭华置业公司与施工单位的纠纷，与李兴雄、张香青主张昭华置业公司承担逾期办证违约责任并无关联，昭华置业公司不能因此免除应向李兴雄、张香青承担的逾期办证违约责任。李兴雄、张香青向一审法院起诉请求：1.昭华置业公司立即完成其开发的帕美诺庄园的房屋所有权初始预登记，并向李兴雄、张香青交付帕美诺庄园第Y1幢925号商品房的房屋权属证书。2.昭华置业公司向李兴雄、张香青支付逾期办证违约金25069元（按房价款总额的每日0.01%标准计算违约金，从2015年2月2日起暂计至2016年12月20日），此后实际违约金计至昭华置业公司通过初始预登记并将房屋权属证书办妥交付给李兴雄、张香青之日止。一审法院认定事实：2013年10月6日，李兴雄、张香青与昭华置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-201303579），合同约定：李兴雄、张香青向昭华置业公司购买其开发的位于邵武市下南寮新果场严羽大道东南侧帕美诺庄园第Y1幢925室商品房，房屋总价款为364907元，昭华置业公司应于2014年3月31日前交房，如因昭华置业公司原因，李兴雄、张香青不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，昭华置业公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向李兴雄、张香青支付违约金。合同签订后，李兴雄、张香青向昭华置业公司付清了所有购房款。2014年8月5日，昭华置业公司向李兴雄、张香青交房，并收取李兴雄、张香青办理房屋权属登记的费用。昭华置业公司尚未对涉案商品房进行竣工验收备案，李兴雄、张香青的房屋权属证书至今未办理，遂提起本案诉讼。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同的约定，全面履行各自的义务。李兴雄、张香青已按照合同约定支付购房款364907元，且李兴雄、张香青在交房时已将办理房屋权属证书的费用支付给昭华置业公司，由昭华置业公司代办房屋权属证书，昭华置业公司理应按照合同约定于房屋交付之日后的180日内即2015年2月2日前为李兴雄、张香青办理好房屋权属证书，但昭华置业公司却未在此期限内办妥，其行为已经构成违约。昭华置业公司辩称未能办证的原因系与案外人之间的纠纷尚未解决，该辩称不属于昭华置业公司的免责事由，未能办证仍属于昭华置业公司的原因。李兴雄、张香青诉请昭华置业公司支付自2015年2月2日起至昭华置业公司实际办理好房屋权属证书止的违约金，昭华置业公司答辩李兴雄、张香青的该诉请已超过诉讼时效。一审法院认为，按日计算违约金的方式每天产生的违约金构成一个独立的违约金请求权，其诉讼时效应当从其产生次日起计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。李兴雄、张香青提起诉讼的时间是2017年1月23日，故其诉请的第一日的违约金尚未超过两年诉讼时效，且昭华置业公司违约行为处于持续状态。但是，李兴雄、张香青主张的实际办理好房屋权属证书之日是一个不确定的日期，法律不能对尚未发生的违约行为提前确认违约金，故判定昭华置业公司应支付违约金至本案判决生效之日止，按照合同约定每日为已付款的0.01%即36.49元。由于昭华置业公司尚未对讼争房地产项目进行建设工程竣工验收备案，无法满足办理房屋权属登记的必要条件，因此李兴雄、张香青要求昭华置业公司完成初始预登记并交付房屋权属证书的诉讼请求，因客观上无法执行，不予支持，但不免除昭华置业公司在满足办证条件后及时为李兴雄、张香青办理房屋权属证书的义务。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、昭华置业公司应于判决生效后十五日内支付李兴雄、张香青自2015年2月2日起至判决生效之日止，按每日36.49元计算的违约金；二、驳回李兴雄、张香青的其他诉讼请求。一审案件受理费427元，减半收取213.5元，由昭华置业公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。昭华置业公司提出一审遗漏查明认定《合同补充协议》第六条内容的事实。对此，本院认为，李兴雄、张香青对《合同补充协议》第六条的真实性无异议，该条约定，昭华置业公司在房屋综合验收并正式交接给李兴雄、张香青后180日内办妥房产证。该约定的180日期间变更了《商品房买卖合同》第十四条约定的90日期间，一审查明认定的事实采纳了180日期间的约定，双方当事人对一审认定该事实均无异议，本院对180日期间予以确认。但昭华置业公司提出180日期间应从房屋综合验收之后起算，该主张与《商品房买卖合同》《合同补充协议》均约定办证期间从房屋交付（接）给买受人之后起算的内容不符，本院不予采纳。本院认为，李兴雄、张香青向昭华置业公司购买涉案商品房，未能在房屋交付后的180日内取得房屋权属证书，系昭华置业公司未依约履行办证义务的原因所致，昭华置业公司应当承担违约责任。昭华置业公司提出因案外人的原因导致迟延办证的上诉理由，不能对抗李兴雄、张香青的权利主张，本院不予支持。昭华置业公司提出逾期办证的时间应从房屋综合验收之后起算，因房屋目前未通过综合验收，故其不应承担逾期办证违约责任的上诉理由，依据不足，本院亦不予支持。一审认定昭华置业公司违约，并按合同约定的起始时间计算应支付李兴雄、张香青的逾期办证违约金正确。关于李兴雄、张香青提出昭华置业公司应当立即完成涉案商品房的初始预登记，并向其交付房屋权属证书的上诉请求，本院认为，据已查明的事实，昭华置业公司尚未完成对涉案商品房的竣工验收备案，而商品房通过竣工验收备案是办理产权初始预登记的客观前提，该前提条件不具备，更无法确定昭华置业公司应办理涉案商品房初始预登记及办理房屋权属证书的具体期间。一审根据该客观事实未予支持李兴雄、张香青的该项诉请并无不当。需要说明的是，办理涉案商品房的初始预登记并办妥房屋权属证书系昭华置业公司的合同义务，昭华置业公司应当履行。昭华置业公司在诉讼过程中亦明确表示愿意履行办证义务，故其应在涉案商品房初始预登记所需材料具备后，立即办理商品房初始预登记，并为李兴雄、张香青办理房屋权属证书。否则，李兴雄、张香青可另行起诉昭华置业公司履行办证义务，并主张昭华置业公司继续承担逾期办证的违约责任。关于李兴雄、张香青提出昭华置业公司应支付逾期办证违约金至房屋权属证书办妥并交付给李兴雄、张香青之日止的上诉请求，本院认为，昭华置业公司将房屋权属证书办妥并交付给李兴雄、张香青之日属于将来可能发生的日期，不具有确定性，一审以可确定的判决生效之日，支持李兴雄、张香青本案逾期办证违约金的诉请，处理结果并无不当。再者，如果房屋权属证书能够办妥，双方当事人还有可能对确定昭华置业公司办妥房屋权属证书并交付给李兴雄、张香青的实际日期产生争议，该争议涉及的法律事实认定显然不属于执行阶段应作出的判定。且一审的该处理方式并不影响李兴雄、张香青对昭华置业公司将来可能发生的逾期办证违约行为再行主张违约责任的权利。故对李兴雄、张香青该上诉请求，本院不予支持。综上所述，李兴雄、张香青、昭华置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费427元，由李兴雄、张香青负担200元，由福建昭华置业有限公司负担227元。本判决为终审判决。审判长 张聪荣审判员 张廷贵审判员 余观贵二〇一七年八月二十九日书记员 卢娟娟本案依据的主要法律条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。PAGE 更多数据：搜索“”来源：