（2017）新01民终2372号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-09-07
案件名称
吕姜涛与新疆泰安居房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事裁定书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕姜涛,新疆泰安居房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终2372号上诉人（原审原告）：吕姜涛，男，1983年11月4日，汉族，新疆生产建设兵团监狱管理局职工，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：刘涵，新疆井然律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳苑超，新疆井然律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：新疆泰安居房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区。法定代表人：顾勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：窦刚贵，新疆巨臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔晓丽，新疆巨臣律师事务所律师。上诉人吕姜涛因与被上诉人新疆泰安居房地产开发有限公司（以下简称泰安居公司）商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐头屯河区人民法院（2017）新0106民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕姜涛的委托诉讼代理人刘涵与被上诉人泰安居公司的委托诉讼代理人孔晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吕姜涛的上诉请求：1、请求改判一审判决为：判决泰安居公司向我方支付因房屋不符合约定而应承担的违约金23412元；2、本案一、二审全部诉讼费用由泰安居公司承担。事实与理由：一、一审法院审查事实不清，适用法律错误。1、2016年6月30日，泰安居公司发布交房通知时，其所建设之房屋未通过竣工验收备案登记。2、直到一审庭审时，泰安居公司所建设的房屋仍然不具备“三证两书一表”。泰安居公司虽然曾通过报纸公告的方式通知我方收房，但因涉案房屋在此期间直至我方起草上诉状时未取得《竣工验收备案表》，不符合法律规定及合同约定的交房条件。二、一审法院证据采信错误，缺少法律依据。涉案《商品房买卖合同》对房屋交付标准无明确约定，因此应依据《中华人民共和国建筑法》及国务院颁布的《建设工程质量管理条例》确定房屋交付使用的标准问题。三、一审判决将逾期交房违约金计算的截止之日定为泰安居公司发出收房通知之日，系事实认定不清，法律适用严重错误。首先，根据涉案合同第九条关于计算交房违约金截止日期的约定非常明确。即计算至“实际交付之日”，一审判决的计算方式没有约定与法定依据。其次，根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同的约定，应由开发商向业主承担违约责任。综上，请二审法院依法支持我方的诉讼请求。被上诉人泰安居公司辩称：一、我方与吕姜涛签订的《商品房预售合同》系中华人民共和国建设部2001年4月4日发布的《商品房买卖合同示范文本》，亦系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照合同约定行使权利，履行义务。二、我国已取消建设工程竣工验收核准制度，政府职能部门不再享有相关的核准、认可权力。竣工验收备案亦不再是“证明工程是否经验收合格的证明文件”，而仅仅是政府部门在收到备案材料后出具的文件收讫。三、我方在业主办理入住时已向业主提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，吕姜涛在乌鲁木齐晚报发布的公告亦明确列举了“其认为的泰安居公司未提供材料的范围”，并不包含《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在一审庭审过程中，吕姜涛明确表示其拒收房屋的真实原因，仍不包含《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。现其在诉讼中称我方未向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，与其在先的陈述互相矛盾，违反民法诚实信用原则。上诉人吕姜涛向一审法院起诉请求：泰安居公司支付逾期交房违约金23412元。一审法院认定事实：2016年4月9日，吕姜涛与泰安居公司经协商一致，签订一份《商品房预售合同》，其中第一条、第三条约定：买受人（吕姜涛）购买出卖人（泰安居公司）建设的兰庭•仙湾里小区第3栋第8层1单元801号房屋，建筑面积128.8平方米，价款1069040元。第六条约定：合同签订当日，买受人需向出卖人交付53%房款569040元作为首付款（其中22000元于2016年4月20日之前由公积金转入），剩余47%房款500000元以公积金按揭方式支付。第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.买受人在接到入住通知后（含电话通知、邮件通知、媒体公告通知、书面送达等）应在15日内办理入住手续，并缴纳相关费用，逾期视为房屋已交付买受人，由此产生的暖气费、物业费等由买受人承担，且按应付款额日百分之五收取违约金；如买受人逾期收房并不缴纳相关暖气费、物业费及违约金，出卖人有权拒绝交付使用直至买受人缴清所有费用；2.如买受人未付清房款及房款逾期的违约金，出卖人有权拒绝交房，并按照本楼栋入住时间或本合同约定的交房时间计算暖气费、物业费及相关违约金，买受人缴清以上费用后方可办理入住；3.自出卖人按上述方式通知买受人后，房屋损毁、灭失的风险由买受人承担；4.房屋的质保期限自出卖人通知入住之日起开始计算（不因上述第2条约定买受人延迟办理入住的时间而延长质保期），超出质保期的房屋维修费用由买受人自行承担。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；由于买受人的原因，不能按时将办理产证所需的费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案及办证的违约责任。第十八条约定：买受人使用期间不得擅自改变和破坏商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；不得擅自搭建；不得在花园搭建任何构筑物及建筑物、不得改变花园功能及性质；未经许可不得封闭房屋阳台；不得破坏小区整体美观及外立面。否则，出卖人或物业管理公司有权强制拆除或结构修复，并由买受人承担相关费用及损失，并承担总房款10%惩罚性违约金。合同附件三《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》第六条约定：未经物业公司许可，买受人不得对所购房屋、受赠的晒台、花园，擅自改动私搭乱建，不得有影响小区整体美观、公共安全的改建行为。第八条约定：由于实际办证手续是：小区道路、绿化、配套设施、所有楼栋全部竣工后，规划部门办理规划认可手续，然后再办理产证初始登记和产证分户手续，所以双方同意将主合同第十五条中“出卖人应当在商品房交付使用后”的内容，变更为“出卖人应当在所购小区道路、绿化、配套设施、所有楼栋全部竣工后”，买受人对此变更认可无异议。合同签订后，吕姜涛以首付款加按揭贷款方式向泰安居公司支付购房款1069040元。2016年5月25日，该商品房所在楼栋建设工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位五方验收合格，并出具竣工验收报告。2016年6月30日，泰安居公司在《乌鲁木齐晚报》发布入住公告，通知业主于2016年7月5日-7月10日到兰庭•仙湾里2号楼售楼部办理入住手续。2016年7月12日，兰庭•仙湾里小区部分业主在《乌鲁木齐晚报》发布公告，告知泰安居公司因不具备交房条件，业主拒绝收房，待交房手续齐备后再配合办理入住手续。2016年7月15日，泰安居公司再次在《乌鲁木齐晚报》发布公告，告知业主小区已达到合同约定的入住条件，催告业主尽快办理入住手续。另查明，2016年6月15日，泰安居公司申报了兰庭•仙湾里小区1号、3号高层住宅楼、2号、4号高层底商住宅楼、地下车库建设工程的竣工验收消防备案并提供相应材料，乌鲁木齐市公安消防支队经济技术开发区大队经审查，备案材料齐全，依法核发建设工程竣工验收消防备案凭证。2016年7月15日，乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）建设工程质量安全监督站出具质量监督报告，确认工程竣工验收组织形式、验收程序、验收内容符合要求。经泰安居公司申请，本院依法向乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）规划房产局（以下简称开发区规划房产局）调查核实情况如下：2016年5月，开发区规划房产局巡查时发现龙熹嘉苑、金吉利、兰庭•仙湾里三个相邻小区建筑外墙立面颜色不一致，与审批的颜色均略有偏差，为了达到大绿谷片区整体建筑规划色彩统一的良好视觉效果，最终确定由兰庭•仙湾里小区调整外立面颜色，调色成本由三家企业共同承担；2016年10月初，兰庭•仙湾里小区外墙立面颜色调整完毕。另查明，兰庭•仙湾里小区业主共计220余户，其中180余户已办理入住手续。泰安居公司办理入住手续时向业主交付了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》并由业主签字确认。一审法院认为，双方在平等自愿、协商一致基础上签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，双方均应按约定履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。关于双方争议的焦点即泰安居公司通知吕姜涛办理入住手续时房屋是否符合约定的交付条件，因双方在合同中明确约定交房条件为“商品房经验收合格”，吕姜涛购买的房屋所在楼栋于2016年5月25日经五方验收合格并出具竣工验收报告，建筑外墙立面调整颜色并不影响吕姜涛对房屋的居住使用，故该房屋已符合合同约定的交付条件。吕姜涛陈述“泰安居公司无法提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程竣工验收备案表》等材料证实该商品房已竣工验收合格，因此我方拒绝接收房屋”，但泰安居公司提交的证据可证实其已向办理入住的业主提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且根据《建设工程质量管理条例》第三条“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”、第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”的规定，五方验收合格即表示竣工验收合格，而《建设工程竣工验收备案表》是建设单位履行将建设工程竣工验收合格的相关资料报建设行政主管部门或者其他有关部门备案义务的登记表，并非建设工程验收合格的证明文件，也非双方合同中约定的交付房屋时的必备文档，即使泰安居公司尚未履行上述备案义务，亦不影响房屋已竣工验收合格、符合约定交付条件的事实存在，故对吕姜涛该陈述意见，不予采纳。吕姜涛陈述“泰安居公司未按约定为我方所购房屋封闭阳台，因此我方拒绝接收房屋”，因双方在《商品房预售合同》第十八条及合同附件三《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》第六条均明确约定“买受人不得封闭阳台”、“不得对受赠晒台擅自改动”，吕姜涛的陈述与约定内容相悖，庭审中其提交的录音、视频内容仅证实双方曾就交付房屋、砸墙封闭阳台、收取物业费标准等事项进行交涉，不足以证实双方对合同约定内容作出变更，其提交的《兰庭•仙湾里小区管理规定》复印件系与乌鲁木齐兰亭雅居物业服务有限公司而非与泰安居公司签订，且并未约定交付房屋时即应当封闭阳台，故对吕姜涛提交的录音、视频、《兰庭•仙湾里小区管理规定》复印件的关联性，不予确认，对吕姜涛上述陈述意见，不予采纳。关于泰安居公司交付房屋是否逾期，因泰安居公司虽于合同约定的交付期限2016年6月30日以媒体公告的方式通知吕姜涛办理入住手续，但公告中载明的办理入住手续时间为“2016年7月5日-7月10日”，即泰安居公司能够实际交付房屋的时间晚于约定的交付期限，故泰安居公司的行为已构成违约，应当按约定的计算方式向吕姜涛支付自2016年7月1日至2016年7月5日期间的逾期交房违约金534.52元（1069040元按日万分之一的标准从2016年7月1日计算至2016年7月5日）。2016年7月5日之后，泰安居公司已提供符合约定交付条件的房屋，吕姜涛无正当理由拒绝接收，其行为已构成违约，故吕姜涛无权主张之后的逾期交房违约金。泰安居公司辩称违约金约定过高，但未提交证据证实违约金数额过分高于吕姜涛的实际损失，故对泰安居公司该辩解意见，不予采纳。遂判决：新疆泰安居房地产开发有限公司支付吕姜涛逾期交房违约金534.52元（1069040元按日万分之一的标准从2016年7月1日计算至2016年7月5日）。本院二审中，双方均没有提交新证据。本院认为，吕姜涛与泰安居公司签订的《商品房预售合同》内容符合法律规定，是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。根据该合同第八条之约定：“出卖人（泰安居公司）应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人（吕姜涛）使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”，就本案而言，双方约定的交房条件为商品房经验收合格，而非以工程竣工验收备案作为交付条件，现涉诉房屋已于2016年5月25日通过了五方验收，根据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，涉诉房屋已可以交付使用，竣工验收备案并不是法律规定的房屋交付的强制性条件，依据意思自治原则，泰安居公司按合同约定的条件交付房屋并不违反法律规定，且涉诉房屋在双方约定的交付期限之前已通过消防验收，吕姜涛作为买受人未提供相应证据证实涉诉房屋存在质量问题影响其正常使用，故吕姜涛认为泰安居公司现交付的房屋未通过竣工验收备案，不具备交付条件的主张不能成立，本院不予支持。根据吕姜涛一审中出示的2016年7月12日的公告，在陈述泰安居公司无法出具的文件中并不包括《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且已入住业主均已签收《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，现吕姜涛未提供相应证据证实泰安居公司不能按合同约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故本院对吕姜涛认为泰安居公司不能提供相应证书的上诉主张亦不予支持。根据双方的合同约定，泰安居公司的交房时间为2016年6月30日，现泰安居公司公告办理入住的时间为2016年7月5日-2016年7月10日，一审法院按公告的起始时间计算泰安居公司的违约责任并无不当，吕姜涛认为违约金时间计算错误的上诉主张无事实依据，本院不予支持。综上，吕姜涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费371.94元，吕姜涛已预交，由吕姜涛负担。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 曾 敏审判员 冯 宁审判员 谭建艳审判员 柳 燕二〇一七年八月二十九日书记员 石晓峰 微信公众号“”