（2017）京0101民初1081号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-12-01
案件名称
张志刚与徐长琰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张志刚,徐长琰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初1081号原告：张志刚，男，1974年2月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：徐聪慧，北京（金台）天津律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚思宇，北京市金台律师事务所律师。被告：徐长琰，男，1972年12月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：谷良坤，北京市中地律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙珊，北京市中地律师事务所律师。原告张志刚诉被告徐长琰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐聪慧、尚思宇与被告委托诉讼代理人谷良坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张志刚向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付因其未依约按时迁出×号院房产内的户口及未将院落外东侧临建房拆除以及未能依约配合原告继续办理房产证平面图中被第三方非法侵占的土地确权工作导致合同无法履行的违约金，以3750万元为基数，每延误一日按转让总价款的万分之一为违约金数额，自2014年7月20日起算，至户口实际迁出之日；2、请求判令被告继续履行合同，拆除院落外东侧临建房，配合原告继续办理房产证平面图中被第三方非法占有的土地，即将平面图中1号房过户至原告名下，办理土地证；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年12月26日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定甲方应于2014年1月20日起在半年之内将×号院房产内户口全部迁出。合同签订后，原告多次催促被告履行户口的迁出义务。但时至今日，被告依然未能按照合同约定履行义务，导致本合同无法按期顺利履行。原告认为，原、被告签订的合同合法有效，合同各方应当按照合同约定履行义务。被告迟迟不履行合同义务，被告不作为已侵害原告的合法权益，构成违约。因此，原告诉至法院，维护原告权益。被告徐长琰辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告签订《房屋买卖合同》后，被告已按约定履行了合同义务，涉诉房屋所有权已变更登记在原告名下所有，且房屋及自建房已交付。买卖的房产内没有被告及家人的户口，被告不存在违约。关于原告所提的院落外东侧临建房拆除问题，双方约定的东侧临建房是指院内，不可能约定拆院外别人的自建房，对此北京市第二中级人民法院的终审民事判决书已有处理。关于原告所称继续办理房产证平面图中被第三方非法侵占的土地确权工作，首先原告并未申请办理。如其申请办理，被告同意予以配合。其次，因原告未经规划审批即翻建房屋，土地使用证可能无法办理。第三、涉诉的房屋院落里有案外人所有的产权房屋，不在双方的房屋买卖范围里，被告无权处分他人房产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2013年12月26日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告（乙方）以每平方米5.8万元购买被告（甲方）名下的位于本市东城区×号房屋19间，建筑面积285.3平方米（以甲方提供的房屋所有权证所登记内容为准）。合同还约定，甲方将东城区×号院全部房屋所有权及所属用地（以甲方提供的房屋所有权证所确定的范围为准）及院内自建房一次性转让给乙方。乙方同意按上述转让价格受让全部房屋及所属土地（以甲方提供的房屋所有权证所确定的方位为准）及院内自建房。甲方应于2014年1月20日起在半年之内将×号院房产内户口全部迁出，如该院户口不能全部按时迁出，由此产生的全部法律责任及经济纠纷由甲方承担。甲方应于2014年1月20日前将东城区×号院房屋及自建房全部腾空交付给乙方。总房价款的20%作为抵押金，在甲方完成该院落东侧邻建房清理及院落西北角相邻客户窗户封堵后，乙方再将抵押金支付给甲方。甲方有义务配合乙方继续办理房产证平面图中被第三方非法占有土地的确权工作，直至确权完毕。甲乙双方应严格遵守本合同约定的条款，履行各自的责任，确保本合同的顺利执行。如因一方原因致使本合同无法按期顺利履行的，每延误一日，应向对方支付转让总房价万分之一作为违约金。合同签订后，被告将卖出的房屋及约定的院内自建房交付原告，并办理了房屋所有权变更登记，原告已取得房屋所有权证。原告支付了部分购房款。后因支付剩余购房款问题双方产生争议。被告曾起诉至本院，要求原告支付剩余购房款，原告表示被告有违约行为，不同意支付。本院经审理，作出（2016）京0101民初13145号民事判决书，判决原告于判决生效后十五日内支付被告购房款七百五十万元，驳回被告的其他诉讼请求。原告不服判决，上诉至北京市第二中级人民法院。该院经审理认为，关于剩余购房款的支付条件，徐长琰与张志刚在合同第五条付款方式及履行期限的第二款第五项中约定，徐长琰“完成该院落东侧邻建房清理及院落西北角相邻客户窗户封堵后”，张志刚将剩余购房款支付给徐长琰。现双方对“院落东侧邻建房”的指代对象存在争议。张志刚主张“院落东侧邻建房”指的是院外相邻建筑，徐长琰则主张“邻建房”系笔误，其援引合同第六条双方责任的第六款中约定的“甲方承诺将该院落东侧临建房清理完毕，期限自本合同签订之日起一年内完成”，证明实际双方指代的是院内东侧的临时建筑，已实际拆除，并主张相邻建筑系他人所建房屋，双方不可能在合同中对他人房屋进行约定。纵观双方合同文本，“邻建房”与“临建房”的表述各出现了一次，其他条款亦对此并无明确涉及，故争议条款应属双方约定不明。购房人签订房屋买卖合同是以取得房屋所有权为合同目的，现诉争房屋已依约交付给张志刚，张志刚亦取得了诉争房屋的所有权证，在此情况下，张志刚以此为由不同意支付剩余购房款，依据不足。关于张志刚主张的未全部交付房屋一节，应当指出，张志刚所称未交付的房屋为房产平面图中的1号房屋，双方在合同第二条第二款中明确约定以徐长琰提供的《房屋所有权证》登记内容为准，但1号房屋并不在徐长琰原房屋所有权证确定的房屋范围内，不属于徐长琰所有，故张志刚以此为由主张徐长琰未交付全部房屋，依据不足，该院对此不予采纳。关于张志刚主张的诉争院落内户口未按约定迁出及徐长琰未按约定配合其继续办理房屋平面图中被第三方非法占有的土地确权工作一节，因上述两项并非合同约定的支付剩余购房款的前提条件，若张志刚认为徐长琰违反合同约定给其造成损失，双方可另行解决。张志刚的上诉请求依据不足，该院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，该院予以维持。故北京市第二中级人民法院于2017年3月31日作出（2017）京02民终917号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。诉讼中，本院到北京市公安局朝阳门派出所就本案买卖房屋中的户口问题进行调查，经查原告一家张志刚、吴某、张某1、张某2的户口登记在原、被告买卖的×号2幢等8幢房屋内，该地址没有其他人的户口。另，×号有案外人所有的房屋，且院内有多人户口。本院到北京市东城区不动产登记事务中心调查×号土地使用证的办理情况，经查×号院未办理过土地使用证，涉诉房屋的所有权人从未向该中心申请办理土地使用证的相关手续。该中心能够办理土地使用证，但如果房屋未经规划审批擅自进行改建，则无法办理土地使用证。诉讼中，被告向本院提交（2017）京02民终917号民事判决书，判决书中查明诉争房屋及院落已由张志刚翻建改造。上述事实，有《房屋买卖合同》，民事判决书，派出所的调查材料，不动产登记事务中心调查材料，房屋档案材料，以及当事人的当庭陈述等证据在案为证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案查明的事实，原、被告双方签订的房屋合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于迁户口问题，合同中约定甲方应于2014年1月20日起在半年之内将×号院房产内户口全部迁出，如该院户口不能全部按时迁出，由此产生的全部法律责任及经济纠纷由甲方承担。经查，涉诉房屋中仅有原告一家人的户口，无其他人的户籍登记信息，原告认为被告未按约定将有关户口从涉诉房屋中迁出构成违约，此情况并不存在。该院内虽登记有多人户口，但与涉诉房屋无关。关于拆除院落东侧自建房问题，已生效的民事判决书明确认定纵观双方合同文本，“邻建房”与“临建房”的表述各出现了一次，其他条款亦对此并无明确涉及，故争议条款应属双方约定不明。现原告认为被告未按约定拆除涉诉房屋院落外他人的自建房构成违约，此情况并不存在。关于办理土地使用权证问题，被告表示可以配合，但经查涉诉房屋未办理土地使用权证，且无人申请办理涉诉房屋的土地使用权证，原告认为被告未按约定履行义务构成违约，此情况并不存在。原告要求将涉诉院落平面图中1号房过户至原告名下，办理土地证，因原、被告买卖的房屋不包括平面图中1号房，故原告的请求没有合同依据。综上，原告的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告张志刚的全部诉讼请求。案件受理费34040元，由原告负担（原告已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 全玉海代理审判员 宿云达人民陪审员 金 菁二〇一七年八月二十九日书 记 员 胡 琼 来自