（2017）闽0921民初2861号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-12-14
案件名称
曾邦乐、王飞云等与福建东泰佳业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
霞浦县人民法院
所属地区
霞浦县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾邦乐,王飞云,福建东泰佳业房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0921民初2861号原告：曾邦乐，男，1984年6月25日出生，汉族，住福建省霞浦县。原告：王飞云，女，1988年3月23日出生，汉族，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：王光荣，霞浦县中心法律服务所法律工作者。被告：福建东泰佳业房地产开发有限公司，住所福建省霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府17号楼201室。法定代表人：齐忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘春光，福建图傲律师事务所执业律师。原告曾邦乐、王飞云与被告福建东泰佳业房地产开发有限公司（以下简称东泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾邦乐、王飞云的委托诉讼代理人王光荣，被告东泰公司的委托诉讼代理人刘春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾邦乐、王飞云向本院提出诉讼请求：判决东泰公司支付未按合同约定逾期作出房屋不动产权证书产生的违约金22434元。事实与理由：2013年7月8日，曾邦乐、王飞云向东泰公司购买由东泰公司开发的商品房（位于霞浦县，并签订《商品房买卖合同》。曾邦乐、王飞云所购商品房预售许可证号为（霞）房预售证第1301号，面积89.39平方米，现曾邦乐、王飞云依约履行合同义务，已全部支付购房款人民币657910元，但按合同第十四条“关于产权登记的约定”“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内，取得房屋权属证书的，双方同意按下列第二项：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”之约定，同时根据附件六：合同补充协议第三条对本合同第八条、第十一条的补充“1、东泰华府项目分两期建设，一期建设的有其5#、6#、7#、11#、12#、13#、15#、16#、17#、18#、22#、23#，出卖人在2014年10月31日前交付买受人使用，其交付的商品房一期建设已按规划要求完工符合交房条件及由于本项目的处沿海，不能预见的台风等恶劣天气将影响施工工期，乙方同意交房期有三个月时间顺延”之规定，东泰公司应于2015年1月31日前交房，在商品房交付使用后90日内未取得房屋权属证书时为逾期之日起算日即2015年5月1日始，至2016年4月5日霞浦县国土资源作出房屋不动产权证书止，已经逾期341天，为此，违约金为：657910元×违约天数341天×0.01%=22434元。东泰公司辩称，1.曾邦乐、王飞云起诉已超过诉讼时效时间，由于双方对东泰公司实际2015年1月31号交房没有异议，根据商品房买卖合同第十四条的约定，东泰公司办证的期限是在交房后90日内，也就是说东泰公司应在2015年4月30日前应将不动产权证书办给曾邦乐、王飞云，即曾邦乐、王飞云应当知道权利受到侵犯之日即诉讼时效的起算点为2015年4月30日，由于本案的诉讼时效是两年，曾邦乐、王飞云应在2017年的4月30日前起诉，否则便超过诉讼时效，根据曾邦乐、王飞云的诉状落款日期为2017年7月25日，故曾邦乐、王飞云的起诉已超过两年的诉讼时效，应判决驳回曾邦乐、王飞云的诉讼请求；2.东泰公司已经履行协助曾邦乐、王飞云办理房屋权属证书的义务，东泰公司办理诉争房屋产权初始预登记时间节点（2016年3月14日）之后不应再承担支付违约金的责任。东泰公司不是办理房屋权属证书的主体，仅是曾邦乐、王飞云办理房屋权属证书的受托人，协助曾邦乐、王飞云代为办理房屋权属证书。根据诉争房屋买卖合同第十四条和合同补充协议第四条的约定,如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付后90日内取得房屋权属证书的，则出卖人需承担违约责任；且买受人应在商品房交付之日起五日内向出卖人提供办理房屋权属登记所需的资料证件，若因买受人的责任不能在规定的期限内办理房屋权属登记的，出卖人不承担责任。据此，需要严格区分逾期办理权属证书过程中，哪些情况是属于可归咎于出卖人即东泰公司的原因。在办理诉争房屋初始预登记之后，东泰公司只要将曾邦乐、王飞云应当提交给霞浦县不动产登记中心的材料及时向该中心转交，则东泰公司已切实履行协助办理房屋权属证书的义务。办理诉争房屋初始预登记后，办理房屋权属证书的条件已具备，颁证仅是时间的问题。是曾邦乐、王飞云与东泰公司之间相互配合的问题，是政府职能部门办事效率的问题。其后，便不存在可归责于东泰公司的原因。如果东泰公司还要承担违约责任，显然对东泰公司是不公平，东泰公司是商品房开发商其实与业主曾邦乐、王飞云意愿是一致的，也不愿意看到房屋权属证书办理延期、滞后的问题。综上所述，办理房屋初始预登记的时间节点之后东泰公司不应再承担支付违约金的责任；3.曾邦乐、王飞云需向东泰公司补缴房屋面积差异金额1766.4元，并在曾邦乐、王飞云主张的逾期办理房屋权属证书的违约金中予以对抵。曾邦乐、王飞云向东泰公司所购买的房屋建筑面积存在误差，签订《商品房买卖合同》时预测的建筑面积为89.39㎡，房屋面积单价为7360元/㎡，而霞浦县国土资源局向曾邦乐、王飞云颁发的闽（2016）霞浦县不动产权第01415号《不动产权登记证书》登记的房屋实测产权面积为89.63㎡，即面积误差为0.24㎡。依据双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，据实结算房价款，故曾邦乐、王飞云需向东泰公司补缴房屋面积差异金额0.24㎡×7360元/㎡＝1766.4元。本院经审理认定事实如下：2013年7月8日，曾邦乐、王飞云与东泰公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定，曾邦乐、王飞云购买东泰公司位于霞浦县赤岸大道东侧、霞吕线公路南侧东泰华府一期11号楼2501室商品房，面积89.39㎡，价款657910元。东泰公司于2014年10月31日前交房。“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内，取得房屋权属证书的，双方同意按下列处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。合同补充协议第三条“对本合同第八条、第十一条的补充”第6款约定，“由于本项目地处沿海，不可预见的台风等恶劣天气将影响施工工期，乙方（曾邦乐、王飞云）同意交房期限有三个月时间顺延”；第四条“对本合同第十四条的补充”约定，“买受人同意由出卖人向房屋权属登记机构代办权属登记及国有土地使用权证登记，买受人在商品房交付之日起五日内，应向出卖人提供办理房屋权属登记所需的资料证件及缴清各种税费，若因买受人责任不能在规定的期限内办理房屋权属登记的，出卖人不承担责任”；“产权登记，买受人同意委托出卖人向房屋权属登记机构代办权属登记及国有土地使用权证登记”；“非因出卖人原因导致延期办证的，出卖人不承担任何违约责任”。曾邦乐、王飞云依约缴清了包括购房价款、房屋所有权转移契税、住宅专项维修资金、登记费、代办费等费用。2015年1月31日，东泰公司将房屋交付曾邦乐、王飞云。2016年3月14日，霞浦县国土资源局向东泰公司作出东泰华府11号楼不动产权证书；2016年4月5日，霞浦县国土资源局向曾邦乐、王飞云作出东泰华府11号楼2501室不动产权证书，产权面积为89.63㎡。上述事实当事人双方没有异议，本院予以确认。本院认为，东泰公司承认曾邦乐、王飞云部分诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定的曾邦乐、王飞云取得房屋权属证书，是指东泰华府11号楼2501室的不动产权证书，故东泰公司取得东泰华府11号楼不动产权证书的时间不能作为东泰公司承担逾期办证的截止时间。合同补充协议约定的出卖人“代办权属登记及国有土地使用权证登记”，即约定办理东泰华府11号楼2501室不动产权证书的义务由东泰公司完成，东泰公司为本案不动产权证书的办证义务主体，没有证据证明东泰公司逾期办证系因买受人责任或非因出卖人原因。综上所述，曾邦乐、王飞云与东泰公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，意思表示真实，不违反法律、行政法规的规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。东泰公司逾期办理不动产权证书，构成违约，应依约承担违约责任。《商品房买卖合同》附件六约定交房时间为2014年10月31日前，加上三个月的顺延时间，东泰公司应于2015年1月31日前交房。按约定在商品房交付使用后90日内未取得房屋权属证书的次日为逾期起算日，交房日加上该90日，为2015年5月1日，因此，正常支付违约金的起算日应为2015年5月1日。但向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，本案当事人在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，曾邦乐、王飞云于2017年7月25日向本院起诉，本案支付违约金的起算日应为2015年7月26日。霞浦县国土资源局向曾邦乐、王飞云作出房屋权属证书的时间2016年4月5日为东泰公司支付违约金的截止时间，因此，违约天数为254天，本案购房款为657910元，故东泰公司应支付逾期违约金的数额为657910元×254天×0.01%/天＝16710.91元。曾邦乐、王飞云超出此范围的支付主张，因受诉讼时效期间限制，故不予支持。东泰公司的抗辩意见，依据不足，不予采纳。但合同约定面积与产权登记面积存在差异，根据《商品房买卖合同》的约定，约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，据实结算房价款，故曾邦乐、王飞云应向东泰公司补缴房屋面积差异金额1766.4元，并在曾邦乐、王飞云主张的逾期办理房屋权属证书的违约金中予以对抵，东泰公司的该部分主张，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决如下：一、福建东泰佳业房地产开发有限公司应向曾邦乐、王飞云支付逾期作出房屋不动产权证书产生的违约金16710.91元。、曾邦乐、王飞云应向东泰公司补缴房屋面积差异金额1766.4元。、上述款项对抵后，福建东泰佳业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向曾邦乐、王飞云支付违约金14944.51元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费361元，减半收取计180.5元，由曾邦乐、王飞云负担50.5元，福建东泰佳业房地产开发有限公司负担130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员 黄 鹰二〇一七年八月二十九日书记员 邢依丹附注：一、主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：理房屋所有权登记的期限。（二）商品房买卖合同的标的为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。（三）商品房买卖合同的标的（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”