（2017）粤2071民初931号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-12-18
案件名称
中山市康建物业服务有限公司与陈芳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市康建物业服务有限公司,陈芳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初931号原告：中山市康建物业服务有限公司。住所地广东省中山市西区岐沙路南侧创兴广场第五栋首层一卡，组织机构代码75366363-4。法定代表人：廖伟，总经理。委托诉讼代理人：刘加伟，该公司经理。委托诉讼代理人：沈江，广东维纳律师事务所律师。被告：陈芳，女，1958年12月8日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，原告中山市康建物业服务有限公司（以下简称康建公司）诉被告陈芳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康建公司委托诉讼代理人刘加伟到庭参加诉讼。被告陈芳经本院公告传唤，公告期满后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康建公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告物业服务费5992元、违约金5193.887元（违约金从被告欠费之日起每日按欠款金额千分之一计算）。诉讼期间，原告将诉讼请求变更为被告向原告支付2012年1月至2013年9月期间物业服务费2247元（按107元/月计收，共21个月）及违约金（计算方式：从拖欠之日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计至实际清偿之日止），变更的理由是被告在原告起诉后支付了欠款3745元。事实与理由：原告于2005年5月1日与中山市火炬开发区张家边康详路6号东骏豪庭建设单位签订前期物业服务合同，约定由原告为东骏豪庭提供物业管理服务。中山市建设局已同意由原告对东骏豪庭实施物业管理。原告按建筑面积1.3元/平方米（商铺）标准向东骏豪庭业主收取物业服务费符合中山市物价局的相关规定。同时依照中山市前期物业服务合同第十四条规定，原告有权利追究东骏豪庭业主或使用人逾期交费的违约责任。被告系东骏豪庭商铺A10卡的业主，经原告多次催促，被告至今仍欠2012年1月至2013年9月期间物业服务费及违约金。被告欠费期间，原告仍向其提供正常的物业管理服务。被告的违约行为，已严重侵害原告权益。被告陈芳下落不明，本院依法向其公告送达应诉材料，通知其到庭参加诉讼，公告期满后，被告陈芳未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状、证据。原告康建公司围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.中山市东骏豪庭商住小区系中山市富江房地产有限公司（以下简称富江公司）开发建设的商住小区。陈芳系东骏豪庭商住小区A幢底层10卡商铺的业主。该商铺登记备案的面积为82.9平方米。2005年5月1日，富江公司与康建公司签订前期物业服务合同，约定富江公司委托康建公司对东骏豪庭商住小区进行前期物业服务；物业收费标准为住宅0.68元/月/平方米，商铺1.3元/月/平方米；业主从办理售楼手续后的次月开始缴交物业管理费，以后每次收缴物业费的时间为每月5日前，逾期缴纳需每日按应交物业服务费的千分之三交滞纳金。嗣后，康建公司进驻东骏豪庭商住小区为业主提供物业服务。陈芳欠缴2012年1月至2013年9月期间物业费。2.陈芳于2007年2月5日取得东骏豪庭商住小区A幢底层10卡商铺的产权登记。3.2005年5月，康建公司接管东骏豪庭小区，对其进行物业管理。2015年5月7日，中山市住房和城乡建设局向康建公司核发资质证书，准予康建公司自2003年9月2日起从事物业管理业务。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，东骏豪庭小区业主、业主大会至今未选聘有物业公司，建设单位富江公司与物业服务企业康建公司签订的前期物业服务合同对包含陈芳在内的东骏豪庭小区业主具有约束力。陈芳逾期支付物业服务费构成违约，理应承担相应的违约责任，继续履行交纳物业费的义务，并自逾期之日计付滞纳金。物业费标准为107.77元/月（1.3元/平方米/月×82.9平方米），康建公司要求按107元/月的标准计算，是其民事权利的合法处分，本院予以支持。陈芳拖欠期间2012年1月至2013年9月物业费总额为2247元（107元/月×21个月）。滞纳金实际是法律规定的违约金，康建公司要求按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，符合法律的规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条的规定，判决如下：被告陈芳于本判决生效之日起七日内向原告中山市康建物业服务有限公司支付2012年1月至2013年9月期间的物业费2247元及违约金（计算方式:以每月实际欠款额为基数，分别从当月6日起按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计至实际清偿之日止）。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），由被告陈芳负担（该款被告陈芳于本判决生效之日起七日内径行支付给原告中山市康建物业服务有限公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 周 逵审判员 陆招胜审判员 陈春华二〇一七年八月二十九日书记员 姚志姬 来自