（2016）沪02民终5269号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-09-29
案件名称
虞菁与袁学明、丁瑞芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
虞菁,袁学明,丁瑞芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终5269号上诉人(原审原告、反诉被告)：虞菁，女，1982年5月11日出生，汉族，住上海市。委托代理人：顾立平，上海宋海佳律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：袁学明，男，1971年4月22日出生，汉族，住上海市。委托代理人：刘红力，上海市杨浦区大桥法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告、反诉原告)：丁瑞芳，女，1977年12月26日出生，汉族，住上海市。委托代理人：刘红力，上海市杨浦区大桥法律服务所法律工作者。上诉人虞菁因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初801号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年5月28日，袁学明、丁瑞芳(出售人、甲方)与虞菁(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》约定，甲方将位于上海市政悦路XXX弄XXX号XXX室涉案房屋出售给乙方，房屋面积123.62平方米，房屋总价为人民币(以下币种均为人民币)4,780,000元。第六条约定，甲、乙双方确认在2015年8月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)第6条约定，甲、乙双方于乙方银行贷款审批通过后7日内共赴杨浦区交易中心办理该物业产权过户手续。……附件三付款协议约定，1、乙方于甲、乙双方签订上海市房屋买卖合同当日支付甲方房款计1,500,000元；2、乙方通过银行贷款方式申请计3,250,000元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方银行账户；若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方；3、甲、乙双方协商约定乙方于甲方户口迁出水、电、煤气、物业费用结清相关更名过户完毕当日支付甲方尾款计30,000元。虞菁分别于2015年4月24日，支付定金100,000元；2015年5月28日，支付首付款1,400,000元。其后，虞菁向中国农业银行虹口支行申请商业贷款，因其丈夫资信存在问题，所办银行贷款未审批通过。双方当事人在中介的组织下协商后约定，在2015年7月20日之前，虞菁以现金方式支付2,750,000元，另申请公积金贷款500,000元。但2015年7月20日，虞菁仅支付房款2,000,000元，并再次承诺剩余房款于2015年7月31日之前支付。2015年7月24日，双方当事人共同至上海市住房置业担保有限公司申请办理虞菁的个人公积金贷款。2015年8月5日，公积金中心短信通知虞菁公积金贷款已获审批通过。2015年8月19日，虞菁向中介公司经办人唐某某发出微信称：“余款本周内应该可以准备好”；2015年8月21日，虞菁又称：“款准备好了看看明天上午房东有时间办理过户手续吗？”2015年8月29日，虞菁将2015年8月5日公积金中心的贷款审批通知转发给中介公司经办人唐某某。2015年9月4日，袁学明向虞菁发出短信称：“前期从7月开始连续催交房款和提醒过户，我和中介发出的短信和电话不接不回，置之不理，现要求按照合同办。8月10日公积金贷款下来提醒你过户，你照常不办，我拿你没办法，那我只能按合同办，你好好看看合同补充条款第六、七条款就明白了，现在离过户日期你算算。”原审法院另查明，2015年4月24日，双方当事人在案外人上海居一房地产经纪事务所的居间服务下就涉案房屋买卖事宜签订《房地产买卖居间协议》。同日，袁学明、丁瑞芳(买入方)在同一居间公司处与案外人王某某(出售方)就与涉案房屋同小区的政悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“1102室房屋”)亦签订了《房地产买卖居间协议》，由袁学明、丁瑞芳购入同小区内的该套房屋，房屋总价为6,000,000元。在本案双方当事人签订《上海市房地产买卖合同》同日，袁学明等人与案外人王某某就同小区房屋也签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称“房屋买卖合同”)。2015年5月28日，虞菁向对方支付了首期房款后，袁学明等人也于次日向其出售方王某某支付了房款2,400,000元。2016年8月5日、2015年8月17日、2015年8月19日、2015年8月19日，1102室房屋先后被司法查封。袁学明、丁瑞芳起诉来院，案号(2015)杨民四(民)初字第3074号(以下简称“3074号案件”)，经法院主持调解，袁学明、丁瑞芳与王某某所签的《上海市房地产买卖合同》解除；王某某应于2015年11月13日之前向袁学明、丁瑞芳返还房款2,500,000元。2015年12月09日，袁学明、丁瑞芳就(2015)杨民四(民)初字第3074号民事调解书(以下简称“3074号调解书”)内容申请执行。执行案号为(2015)杨执字第4410号，2016年03月29日本次执行程序终结。2016年4月15日，原审法院与中介工作人员唐某某进行谈话，唐某某系为本案双方当事人提供居间服务的上海居一房地产经纪事务所经理。唐某某陈述，袁学明、丁瑞芳出售涉案房屋系为了购买同一小区内案外人王某某名下的另一套房屋。袁学明等人需要待虞菁支付的房款到位后才能向王某某支付房款。虞菁对于对方置换同小区内房屋的事情是知道的，虞菁在签订居间协议时还保证自己的银行信誉非常好。2016年3月7日，虞菁于收到反诉状，并在原审法院审理中陈述，对方告知过虞菁置换房屋的事情。现虞菁涉讼，请求判令袁学明、丁瑞芳继续履行房屋买卖合同，将涉案房屋产权过户至虞菁名下并交付房屋；袁学明、丁瑞芳自2015年8月31日起以3,500,000元为本金按日万分之五的标准承担逾期交房违约金至实际办理产权过户手续之日止等。袁学明、丁瑞芳则不同意，并提起反诉，要求判令：解除双方就涉案房屋所签订的房屋买卖合同等。原审法院经审理后认为，依法有效成立的合同对签约双方均具有约束力，双方均应依约履行。房屋买卖合同补充条款(一)第6条约定双方应在贷款审批通过后的7日内办理过户手续，2015年8月5日虞菁收到公积金中心的通知，按约定双方则应于2015年8月12日之前办理产权变更手续，且虞菁在当日将剩余房款付给袁学明、丁瑞芳。但虞菁直至2015年8月19日才通知对方称已经准备好剩余房款，此时已超过双方约定办理过户的最后期限。另外，根据虞菁的当庭陈述及证人证言，可以看出袁学明等人出售涉案房屋的目的系置换，虞菁对此也是知晓。目前袁学明等人购入房屋的买卖合同已被解除，其所支付的购房款也未取回。综上，未能按约办理过户手续的起因在虞菁，且袁学明等人出售涉案房屋的目的已经无法实现，现其二人提出解除房屋买卖合同，法院予以支持。虞菁要求继续履行买卖合同、袁学明等人支付违约金等诉请，难以支持。袁学明、丁瑞芳同意返还已经收取的房款，法院予以准许。原审法院据此作出判决：一、虞菁与袁学明、丁瑞芳于2015年5月28日就上海市政悦路XXX弄XXX号XXX室房屋所签《上海市房地产买卖合同》于2016年3月7日解除；二、虞菁的诉讼请求，不予支持；三、准袁学明、丁瑞芳于判决生效之日起十日内向虞菁返还房款3,500,000元。原审判决后，上诉人虞菁不服，向本院提起上诉称：原审法院在证人唐某某未到庭质证的情况下，将有该利害关系人出具的证人证言认定为事实，并作为定案依据，违背了民事诉讼证据规则的规定，系程序违法。上诉人在合同履行中，从未确认和承诺关于支付房款等履行时间的变更，直到2015年8月21日，双方都未就何时过户达成一致意见，各方提供的微信等聊天记录，均无法证明上述变更的事实。原审法院遗漏了双方当事人及中介公司三方均认可继续履行房屋买卖合同的事实。被上诉人袁学明、丁瑞芳直至最后履行期限的2015年8月31日后，才明确表示拒绝履行合同。但原审法院忽略上述事实，认为上诉人违反了变更合同的约定，属事实认定错误。被上诉人与案外人王某某之间的购房纠纷，与本案无关，3074号案件查明的事实是，1102室房屋过户时间为2015年10月31日，但该房屋之前已被查封，故即便上诉人申请贷款成功、履行了付款义务，被上诉人与王某某之间的房屋买卖也存在履行障碍。被上诉人自愿解除与王某某之间的购房合同，与上诉人无关，亦不应影响本案的房屋交易。3074号案件还审理查明，导致被上诉人另行购房的合同目的无法实现的原因，系王某某违约，并非上诉人的原因，故王某某不仅返还被上诉人已支付的购房款，而且还承担了违约金等。本案涉案房屋买卖合同的补充条款(一)第6条约定，在上诉人银行贷款审批通过后7日内办理过户手续，而且约定贷款无法核准或额度不足的，由上诉人在过户当日以现金补足等。由于公积金中心不是银行，双方当事人最终办理的是公积金贷款，并非银行贷款，故被上诉人所称的商业组合性贷款没有合同依据。原审法院审理中，上诉人有证据证明其在合同约定的过户之时能够以现金补足余款，故原审法院以公积金贷款审核通过的结果，按照上述补充条款约定，推定双方变更办理产权手续的日期为2015年8月12日，并进而认定上诉人违约，显缺乏事实依据。因上诉人并未违约，且房款支付数额进度已达85%，从保护合同交易安全的角度，原审法院也不应适用我国合同法第九十四条的规定，被上诉人无权解除合同。鉴于被上诉人在2015年9月4日明确表示，其不履行买卖合同，该行为已属违约，本案应依照合同法第一百零七条规定，以及买卖合同第六条的约定，由被上诉人承担违约责任后继续履行。此外，原审判决混淆了情理上的“合同目的”与法律意义上的“合同目的”，将被上诉人出售涉案房屋的目的错误认定为获得价款后置换房屋。本案双方合同目的应为上诉人获得涉案房屋，被上诉人获得卖房价款，至于被上诉人获得房款后的用途，不是法律意义上的合同目的。况且，基于金钱的特性，根本无法判断被上诉人是否将上诉人支付的房款全部用于另行购房等事实。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法撤销，并改判支持其原审全部本诉诉请。被上诉人丁瑞芳、袁学明辩称：上诉人虞菁明知被上诉人出售涉案房屋为了置换他房。由于上诉人信用问题，导致双方原约定的银行贷款无法进行，故变更为公积金贷款，双方重新约定了办理交房和过户的日期。涉案房屋买卖合同约定的贷款是商业组合性贷款，包括了公积金贷款。双方对于付款的日期多次变更，最后确定上诉人最迟在2015年7月底付清剩余房款，故共同于当月24日办理了公积金贷款的手续。同年8月5日，有关公积金管理中心核准了对方的贷款申请，故上诉人应于当月12日之前付清剩余房款等。但上诉人却称直至2015年8月21日才准备好剩余购房款，并要求办理过户手续。由于其未按照双方约定的变更时间付款，属违约，造成被上诉人不能继续履行与案外人王某某之间的房屋买卖合同，无法实现置换房屋的合同目的。目前，被上诉人已将上诉人支付的房款汇至原审法院的代管款账户上，双方的合同无法继续履行。据此，被上诉人认为原审判决正确，请求本院依法维持。本院经审理查明，3074号调解书载明：2015年5月28日，袁学明、丁瑞芳与案外人王某某就1102室房屋签订了房屋买卖合同，约定王某某将上述房屋出售给被上诉人。双方确认于2015年10月31日之前，共同申请办理转让过户手续。在该案审理过程中，经法院调解，当事人自愿达成如下协议：上述房屋买卖合同解除；王某某于2015年11月13日之前向袁学明等二人返还房款2,500,000元、支付违约金1,200,000元等，且王某某在已被查封的1102室房屋的范围内，对袁学明等人履行上述付款义务。被上诉人袁学明、丁瑞芳申请证人唐某某出庭作证。该证人称，其曾于2016年2月1日向原审法院亲自签字出具了一份关于本案房屋买卖的证明材料。签署涉案房屋买卖合同时，上诉人虞菁知道被上诉人在同一小区购买其他房屋，而且被上诉人与王某某之间关于1102室房屋的买卖合同先于涉案房屋买卖合同的签署。上诉人申请的银行贷款，就是组合贷款，公积金加商业银行贷款，但因上诉人丈夫信用不良，商业银行禁止贷款，所以选择了现金和公积金贷款方式支付房款。本案双方当事人第一次变更付款时间是2015年7月10日至7月20日，第二次变更时间是当月20日，7月底前必须将剩余房款2,750,000元到位，但是上诉人只支付了2,000,000元房款，没有兑现诺言。双方当事人所有涉案房屋买卖事宜均由证人进行沟通，上诉人出具的2015年7月29日，袁学明和证人的微信往来，以及同年8月21日虞菁与证人的微信往来是事实。由于虞菁怀孕，不方便出面，但其丈夫以种种理由不与被上诉人一方见面，故上诉人丈夫与证人以短信方式进行约定，未再签署书面的补充协议。由于涉案房屋的买卖合同是格式化合同，只列明银行贷款，实际交易中有商业、公积金贷款，以及两者的组合贷款，最后上诉人选择了公积金贷款。目前涉案房屋所在小区已经成交的房屋平均单价约为65,000元。对于证人唐某某的上述证词，上诉人虞菁认为，该证人所述的交易方式不成立。虽然双方签署的系格式合同，但是双方约定充分可以修改，但该合同上没有注明包括公积金贷款，故合同约定的银行贷款只是指商业银行贷款，不能混同。直到2015年8月21日，证人回复的短信，以及同日被上诉人袁学明的回复，说明双方仍在沟通之中，该证人始终在传递双方沟通的信息。上诉人在合同约定的最后期限，即同年8月31日可以全额现金付款，没有发生合同变更的事实，本案合同交易目的也能提前实现。上诉人收到公积金管理中心的短信通知，与1102室房屋被查封均系2015年8月5日，导致被上诉人与王某某之间的房屋买卖合同无法交易的原因，不是上诉人。本案双方当事人的涉案房屋买卖仍可以交易，1102室房屋交易目的无法实现不是本案合同法定解除的理由。被上诉人袁学明、丁瑞芳则称，证人已将双方约定的银行贷款表述清楚，上诉人虞菁认为该银行贷款是纯商业贷款，不符合事实，本案系组合性贷款。双方签署的补充合同第6条明确银行贷款审批后7日内过户，公积金贷款也适用该约定，上诉人应按变更约定的2015年7月底支付除公积金贷款外的剩余房款。但上诉人到同年8月21日才告知房款准备完毕，已经违约，而且上诉人清楚被上诉人出售涉案房屋为了置换他房。此外，上诉人虞菁认为，由于其丈夫银行信用卡被他人盗用，导致资信存在问题，已经报案。上诉人虽然知道对方在外另购房，但对其房屋交易的条件不清楚，原审判决认定被上诉人袁学明、丁瑞芳系置换房屋，上诉人有异议。交易双方当事人即中介公司之间提供的有关微信和短信等记录，只能证明三方有过磋商，但对于证人唐某某所称双方约定2015年7月20之前，以及上诉人承诺于同年7月底之前付清剩余房款等，上诉人不予认可，上诉人从未作出上述承诺。同时，上诉人自愿承诺，不再向对方主张违约金。被上诉人袁学明、丁瑞芳认为，根据上诉人丈夫回复证人唐某某的短信称：“周三回，准备完毕。”该准备完毕指同意以现金支付房款。袁学明等人与王某某之间的短信来往，可以证明王某某催促被上诉人付款。以上事实，由(2015)杨民四(民)初字第3074号民事调解书，上诉人虞菁的书面承诺，以及原审法院及本院的审理笔录等证明属实。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据涉案房屋买卖合同第六条，以及补充条款(一)第6条的约定，结合双方当事人提供的证据、证人证言，以及相应的质证意见，由于证人唐某某所在的中介公司不仅系涉案房屋买卖居间方，而且又系1102室房屋买卖的居间方，参与了被上诉人关于该房屋买卖的交易，故其证言与本案有一定的利害关系。本案查明的上诉人虞菁、被上诉人袁学明、丁瑞芳以及中介公司三方，在涉案房屋交易过程中的以微信(短信)等方式，互相协商交往等事实，可以认定被上诉人一方虽曾要求上诉人于2015年7月底付清房款等，但上诉人亦承诺于该7月底付清房款的事实，证据不足，且与审理中质证过的微信(短信)等内容不符。故被上诉人及其证人关于双方当事人已经变更并达成上诉人于2015年7月底付清剩余房款的交易方式，本院难以认定。涉案房屋买卖合同约定的是银行贷款，被上诉人一方及证人认为系组合性贷款，包括了公积金贷款，但因本案的公积金贷款，系涉案房屋买卖双方在银行贷款无法被核准后才进行申请，两种贷款方式存时间上的先后差异，并非同时进行，相关买卖合同中亦无特别说明，且上诉人不予认可对方所谓的组合性贷款一说，故被上诉人及证人关于组合性贷款等主张，缺乏合同依据和证据印证，本院难以采信。由于双方对于合同约定的办理贷款事项，协商一致做了变更，故被上诉人认为在公积金贷款审核通过后，亦应按照上述补充条款(一)第6条约定，即2015年8月12日为双方办理涉案房屋产权变更手续截止之日，并且上诉人一方应在该日付清剩余房款的主张，理由不足，本院难以采纳。因上诉人取得公积金贷款审核通过之日的同时，被上诉人与案外人王某某之间买卖交易的1102室房屋，被相关法院查封。3074号调解书亦查明，造成1102室房屋买卖合同无法履行的责任，系王某某违约，且王某某又向被上诉人承担了违约责任。故被上诉人以其未能购得1102室房屋为由，认为其出售涉案房屋的合同目的无法实现，系上诉人原因导致的主张，缺乏足够的事实和法律依据。此外，直至双方合同约定的2015年8月31日最后履行截止期限，无证据证明上诉人无法以现金方式付清剩余房款，存在严重违约等事实，而且上诉人已实际支付了合同约定的大部分房款，故上诉人关于涉案房屋买卖合同应予继续履行的上诉诉请，应予支持。本院根据上诉人该项诉请，将继续履行合同约定的其他事宜，一并予以处理。鉴于上诉人放弃要求对方承担违约责任的诉请，系其真实意思表示，本院予以准许。被上诉人已经缴纳至原审法院的上诉人已付房款，则应由其自行向原审法院提出主张，另行处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定，判决如下：一、撤销上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初801号民事判决；二、上诉人虞菁与被上诉人袁学明、丁瑞芳于2015年5月28日就上海市政悦路XXX弄XXX号XXX室房屋所签的《上海市房地产买卖合同》继续履行；三、被上诉人袁学明、丁瑞芳于本判决生效之日起十日内协助上诉人虞菁办理上海市政悦路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续，并各自(按照总房价款4,780,000元标准)缴纳国家规定的交易税费；四、被上诉人袁学明、丁瑞芳于本判决生效之日起十日内腾出、并协助上诉人虞菁办理上海市政悦路XXX弄XXX号XXX室房屋验收交接手续；五、被上诉人袁学明、丁瑞芳协助上诉人虞菁办理上海市政悦路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续完毕当日，上诉人虞菁一次性支付被上诉人袁学明、丁瑞芳房款1,250,000元；六、被上诉人袁学明、丁瑞芳将上海市政悦路XXX弄XXX号XXX室房屋腾出、验收交接，并将该房屋内户口迁出、水电煤及物业费用结清相关更名过户完毕当日，上诉人虞菁一次性支付被上诉人袁学明、丁瑞芳尾款30,000元；七、被上诉人袁学明、丁瑞芳的一审反诉诉请，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉部分案件受理费11,300元、反诉部分案件受理费21,224元，以及诉讼保全费5000元，共计37,524元，均由被上诉人袁学明、丁瑞芳负担。二审案件受理费11,300元，由上诉人虞菁负担3,835元,被上诉人袁学明、丁瑞芳负担7,465元。本判决为终审判决。审判长 吴 俊审判员 王 伟审判员 徐 庆二〇一七年八月二十九日书记员 朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。