（2017）京02民终8556号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-09-01
案件名称
罗虹与北京我爱我家房地产经纪有限公司、刘晓颖房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗虹,刘晓颖,北京我爱我家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8556号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗虹，女，1964年4月5日出生。委托诉讼代理人：马乃柱（罗虹之夫），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吕凤刚，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘晓颖，女，1983年7月24日出生。委托诉讼代理人：龙鑫，北京市弘嘉律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：马燕凯，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。上诉人罗虹因与被上诉人刘晓颖、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初18877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗虹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘晓颖的诉讼请求，支持其一审的反诉请求或发回重审；诉讼费由刘晓颖承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。涉讼房屋的首付款支付方式为自行交接，并非资金监管，由于刘晓颖迟迟不支付首付款，构成违约，罗虹有权解除合同；罗虹未在网签合同上签字，故网签合同不能约束罗虹；一审法院对于91万元的给付时间认定不清；刘晓颖逾期违约在先，罗虹有权拒绝履行之后的义务、解除合同并追究对方的违约责任。刘晓颖辩称，同意一审判决，不同意罗虹的上诉请求。我爱我家公司述称，同意一审判决，不同意罗虹的上诉请求。刘晓颖向一审法院起诉请求：1.罗虹继续履行买卖合同，配合刘晓颖办理北京市丰台区705号房屋（即涉讼房屋）所有权转移登记手续；2.罗虹向刘晓颖交付涉讼房屋；3.罗虹向刘晓颖支付违约金654000元；4.诉讼费由罗虹负担。罗虹反诉请求：1.解除罗虹与刘晓颖就涉讼房屋签订的房屋买卖合同及补充协议；2.刘晓颖协助罗虹办理注销网签手续；3.刘晓颖向罗虹赔偿违约金654000元；4.诉讼费用由刘晓颖负担。一审法院认定事实：罗国忠与罗虹系父女关系。涉讼房屋曾登记在罗国忠名下。2009年1月1日，罗国忠死亡。2012年1月20日，北京市信德公证处作出（2012）京信德内民证字第268号公证书，涉讼房屋由罗虹继承。但罗虹未办理涉讼房屋产权变更登记手续。2016年2月21日，罗虹以罗国忠（出售方、甲方）的名义与刘晓颖（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋为涉讼房屋。建筑面积82.2平方米。该房屋性质为已购公有住房，甲方需提供《在京中央单位已购公房变更通知单》。经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为327万元。乙方应于合同签订当日向甲方支付定金8万元，定金通过资金监管方式划转。乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款。乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为228万元。在首付款的支付方式条款上，刘晓颖持有的合同与罗虹持有的合同表述出现差异。刘晓颖持有的合同为：于网签后过户前3日，乙方向甲方支付91万元，资金通过资金监管方式划转。罗虹持有的合同为：于网签后过户前3日，乙方向甲方支付91万元，在“资金监管”、“资金存管”及“自行交接”三处均未勾选。第七条房屋的交付，甲方应当在批贷后2016年4月30日前将该房屋交付给乙方。第九条权属转移登记，（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议，（三）因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。1、甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。2、甲方选择继续履行合同的，甲、乙双方应依据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，乙方应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的万分之五/日支付甲方逾期违约金。并于实际产权转移登记之日向甲方支付。第十条违约条款，（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。第十一条合同解除条款，（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。上述合同包括四个附件。其中附件三为《存量房交易结算资金自行划转声明》，该自行划转声明为空白，附件四《所售房屋的附随物品清单》已填写，落款处均有刘晓颖及罗虹代罗国忠签名。同日，刘晓颖、罗虹及我爱我家公司签订了两份《补充协议》。其中单页《补充协议》约定：甲方同意将涉讼房屋出售给乙方。由于甲方无法到场签署出售房屋的相关文件，现甲方委托罗虹代为签署房屋的一切相关文件。因存在双方签署的《买卖合同》无法履行的风险，故代理人保证已经获得了甲方本人的上述授权，代理人为罗国忠的唯一继承人，其他子女已放弃此房的继承权并已做好放弃继承公证手续，并代理人保证会在本协议签署后45日内完成上述房屋产权变更继承手续。若由于代理人没有获得上述授权或者代理人在约定时间内没有完成出售委托公证手续，则代理人应分别向乙、丙方承担《买卖合同》标的额20%的违约金及相应法律责任。甲乙双方友好协商，合同中第七条房屋交付时间约定：如果2016年4月30日无法批贷，甲乙双方自行协商。双页《补充协议》约定：由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间，经甲乙双方友好协商，同意交易房产甲方最迟在2016年4月15日之前办理完毕央产上市出售许可，因甲方个人原因导致的未能按约定办理完央产上市审批手续，甲方需按照《买卖合同》约定总房价款的20%承担违约责任。双方又签订了《履约服务合同》，约定：甲乙双方均认可批贷的金额、年限、利率，均以贷款机构通知实际批贷情况为准。乙方实际获得的批贷额与拟贷款额差额部分，在贷款机构确认审批贷款额之日起5日内补齐并交付甲方。签订上述合同当日，刘晓颖向罗虹支付了定金8万元，罗虹出具了定金收据。2016年4月20日，涉讼房屋登记至罗虹名下。2016年6月1日，罗虹取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》。2016年6月7日，罗虹、刘晓颖及我爱我家公司又签订了《补充协议》，约定：为了保障资金安全，甲乙双方未到建委进行房屋查档确权之前丙方建议定金自行交接不超过10万元，并建议您选择资金监管或者资金存管的方式进行交接，如未按照上述提示，甲乙双方自行划转的房款导致的风险将由甲乙双方自行承担。由于原《买卖合同》中甲方个人原因，需要在网签前变更出售方。现经甲乙丙三方友好协商同意，在网签前出售方由原甲方（姓名：罗国忠）变更为新甲方（姓名：罗虹）。变更后的新甲方完全承担并无条件履行原甲方在《买卖合同》、《履约服务合同》、《居间服务合同》及《补充协议》中约定的所有责任和义务。同时原甲方已收取的房款无条件变更为新甲方收取的房款，乙方无需再向新甲方支付该部分房款。由于目前的国家相关产权登记及转移政策的限制规定，若买卖双方曾做过网签，则原出售方和买受方必须配合丙方撤销原网签公示合同，重新公示房源、房源核验、购房资质审核，同时，新出售方及买受方必须配合丙方按重新签署的合同重新网签公示。由于撤销旧合同及重新公示房源、房源核验、购房资质审核和新合同需要时间，因此，办理上述工作的时间不计入合同或补充协议中涉及的时间承诺内。2016年6月30日，涉讼房屋办理了网签手续，买受人为刘晓颖，出卖人为罗虹。在网签合同中，房屋成交价格为303万元，其中自有交易结算资金为91万元，买受人通过北京市丰台区房地产交易权属发证中心存量房自有交易资金监管账户划转自有资金，买卖双方签订的《存量房自有交易资金划转协议》见附件六。买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为212万元。当日，《存量房自有交易资金划转协议》生成，在该协议中分别留有刘晓颖的中国银行的付款账号和罗虹的中国银行的收款账号。刘晓颖在落款处签名，罗虹未签名。2016年7月5日，三方到银行办理贷款面签。到银行后，罗虹与刘晓颖产生争议，未办理贷款面签，罗虹未在上述《存量房自有交易资金划转协议》上签字。一审庭审中，我爱我家公司方庄贵友店经理汤少红到庭作证：约定双方面签的时候，出现了问题。因为首付款签字、借钱等问题，面签没有谈成，这是经纪人沈丽告诉我的。卖方向买方借款60多万，需要买房子，买方不同意。办理面签时，需要首付款声明签字，罗虹不同意，因为还没给她首付款。但建委要求资金监管，银行贷款要求有首付款确认函，所以面签没有成功。我们又和双方沟通，网签后过户前三日存款到资金监管账户，但是还没有批贷，需要先批贷。刘晓颖同意某一天下午去银行做资金监管，但罗虹没有同意。后面的手续没法进行，我们给罗虹发了函，过了15天后，我跟罗虹爱人马乃柱沟通，没有接电话。后来罗虹说买了新房，需要交钱，如果刘晓颖给16万元就继续履行。我告知了刘晓颖，之后刘晓颖就起诉了。另外，汤少红在庭审中又陈述了以下内容：中介发给罗虹的函是我爱我家公司标准版的告知函，通过邮寄和微信的方式送达。购房合同甲方由罗虹本人签字。91万元的支付方式为资金监管，之前向罗虹发过合同电子版，网签后过户前三日支付。定金8万元，合同写的是资金监管，但是实际直接支付了，因为要打定金收条，我说先给罗虹，等到资金监管的时候再存入资金监管账户，除了贷款之外的钱都要资金监管。之所以自行交接划转声明为空白，是因为双方没有自行划转资金，只是签合同的时候公司要求必须在声明上签字。配偶同意出售声明书是罗虹配偶马乃柱签字。关于网签价格的确认，罗虹急需用钱，中介与罗虹沟通后，8万元定金可以自己拿着，除了贷款和资金监管的钱外，剩余的16万也可以自行支付，面签的时候可以直接给业主，罗虹同意了，刘晓颖也同意给钱。但是罗虹一方又觉得不够，双方有争议就没有面签。这一段我是听沈丽说的。合同上都是拟贷款金额，最后以银行为准。三份合同，罗虹手里的是我写的，剩下两份是沈丽抄的。合同第8页的全流程，因房屋需要继承，需要从换房本那天开始计算。我告知了罗虹办理继承需要周期，也告诉了商贷批贷时间、网签、批贷、资金监管、过户及交房等流程，最终以合同为准。到银行面签时，银行需要签一个声明，但是这一块银行和建委冲突了。实践中卖方都知道钱是资金监管。关于罗虹的合同勾选，是忘了勾选资金监管，但是资金监管是双方都知道的。网签也是经过罗虹同意了，是沈丽电话沟通的，罗虹始终没有露面，说面签的时候一起签网签合同。网签的时候会自动生成资金监管协议，需要双方签字。合同约定45天办理央产房上市，但是继承就办了50多天。房本办完15天左右就办了网签，因为10个工作日才出房源核验结果。如果有周末，还推迟两天。虽然过了67天，刘晓颖没说不买，没有提出时间质疑，都是继续履行。如果7月5日面签，15日就能批贷，10天预约缴税，8月5日预估就能过户。在陈述证人证言过程中，汤少红提交录音一份，内容是其向刘晓颖说了罗虹的意见后刘晓颖不同意，汤少红回复给罗虹一方的意见，称其中提到过一个16万元，是罗虹有损失，想让刘晓颖负担。对于证人证言，刘晓颖表示认可，认为中介与双方是三方平等主体，中介为双方服务，在交易中获得的提成属于合法收入，不存在利害关系，陈述是客观属实的，从证人证言看，罗虹在过户、上市、面签、网签中都存在违约，应当承担违约责任，双方对于91万元需要资金监管是知晓的，不存在自行交接，从刘晓颖提交的录音中也显示罗虹多次以借款及刘晓颖支付违约金等方式变相涨价，还说不履行，存在恶意。对证人提交的录音也认可。对于证人证言，罗虹认为，中介费由刘晓颖支付，中介与刘晓颖有利害关系。证人的陈述有一些不真实，有修正是为了弥补自己的错误，证人进行了虚假表示。当初罗虹要求的及三方确认的首付款支付方式就是自行支付，证人说2016年6月7日，签订第三份补充协议，各方都已经对时间后延没有异议，继续履行合同，所以不存在罗虹央产房上市违约的情况，证人明确承认，是听沈丽转述，才知道罗虹爱人要借钱和罗虹要求并且同意做的网签，据罗虹了解，沈丽和刘晓颖之前是认识的，汤少红证言真实性我们有异议。证人没有证据证明在履行中介居间服务中对双方当事人资金监管进行了明确告知。刘晓颖陈述罗虹知道资金监管的事实，可是没有证据证明签订合同时有书面告知，证人说合同是笔误，罗虹不认可，合同打钩的地方是恰恰相反的，不符合常理，证人在本案关键事实上陈述和事实不符。证人先写协议，沈丽再抄，罗虹手里是证人写的，所以可以证明自行支付的协议是第一份协议，其他协议应以这份为准。8万元是资金监管，将来还要存进去，罗虹爱人马乃柱和他的通话中理解的资金监管就是这8万，没有打8万资金监管的注意。录音是8月5日录的，双方在洽谈中，可能有误解，马乃柱提到借钱用，是因为不知道已经网签了。我方没有表露不履行合同。我爱我家公司对证人证言予以认可，认为证人多次陈述资金监管双方之前就知晓。网签需要资金监管账户，罗虹如果不知道，就不会提供账户。录音时间是8月5日，罗虹一方多次陈述资金监管的钱不会动用，所以他们是知道资金监管的。罗虹想先借用刘晓颖的钱，等资金监管到了的时候再还，如果借60万元，怎么用8万元还，所以就是91万，录音的真实性认可。庭审中，刘晓颖提交了沈丽与罗虹的短信聊天记录、微信聊天记录、汤少红与罗虹的短信聊天记录、刘晓颖与罗虹的短信聊天记录、马乃柱与汤少红的电话录音、刘晓颖与罗虹的电话录音及刘晓颖与罗虹的微信聊天记录，证明罗虹迟延履行办理央产房上市及过户至其名下的手续，构成违约；中介人员多次催促罗虹配合办理资金监管，签订资金监管协议并办理银行面签，罗虹拒不配合；罗虹要求91万元直接支付至其个人账户，导致面签无法办理；刘晓颖曾发过律师函，敦促罗虹办理资金监管及面签，罗虹拒绝；罗虹提出补款后方可配合刘晓颖，这一行为明显违约；因为房价上涨，罗虹一方不愿继续履行合同，以借款买房、改变合同付款方式等理由企图涨价；罗虹以其无法做通配偶工作等理由，推脱继续履行面签、资金监管的义务，罗虹对于资金监管的性质和履行方式是明知的；罗虹在其起草的补充协议中认可首付款资金监管，但又要求将钱支付至个人账户，罗虹的行为构成严重违约。对于上述证据，罗虹对于真实性均予以认可，但均不认可证明目的，一是认为刘晓颖的录音及微信证据不全；二是认为中介店长不负责任；三是证据中没有直接体现罗虹涨价，没有体现挪用监管资金，马乃柱之前想向刘晓颖借钱，但遭到拒绝，罗虹明确告知刘晓颖首付款自行支付，应按合同办理，罗虹没有一直认可资金监管，经中介协调后，作出了自行支付变更为资金监管的让步，罗虹让步后起草了协议书，可以证明罗虹因刘晓颖贷款数额发生变更后同意了网签价格和数额，但刘晓颖微信措辞不友好，导致没有继续履行。我爱我家公司对涉及其公司工作人员的相关证据的真实性均予以认可，对其他证据不发表意见。在上述证据中，多次提到16万元房款通过现金方式支付给罗虹，在各方几次沟通中罗虹未对网签价303万元提出过异议。在刘晓颖与罗虹2016年8月9日的通话录音中，刘晓颖说“我根本不知道他（马乃柱）当天（7月5日）是这种态度，一下让我们拿出那么多钱来”，罗虹说“我也不知道他当天是这个态度，我也是过后才知道他是这个态度的，才知道他提出这要求的，他要是但凡早跟我提出这要求，我也会劝他的”，刘晓颖说“但是之后的沟通还是让我们拿出钱来”。庭审中，刘晓颖提交借条、手机银行转账凭证、宁波银行贷款凭证、北京市房屋租赁合同及房东的房产证复印件、民事案件委托合同、中国建设银行个人资信证明书等证据，证明刘晓颖具备一次性付款继续履行合同的条件，但因民间借贷产生大额的利息损失，又因罗虹延迟交房并恶意将房屋出租，导致其无法居住，产生租金损失，为了诉讼支出了律师费，以上损失大于违约金，故不应当降低违约金数额。对于上述证据，罗虹对真实性不予认可，认为借条的格式完全一致，且数额巨大不合常理，贷款凭证没有合同，利息尚未发生，认为借款与房屋买卖没有必然联系，罗虹没有违约行为，不应赔偿损失；出租房屋与涉讼房屋距离较远，不存在替代租房，没有租金证明；律师费不是必要损失，没有支付凭证和发票。我爱我家公司对宁波银行贷款凭证予以认可，对其他证据无法核实，不发表意见。庭审中，罗虹提交北京伟嘉安捷投资担保有限公司向罗虹发出的告知函及罗虹的回复函，证明北京伟嘉安捷投资担保有限公司于8月15日向罗虹发函，称因罗虹未按约定收取首付款91万元，敦促罗虹在8月22日前办理相关事宜，我爱我家公司的关联公司和沈丽认可应当由刘晓颖现支付首付款91万元后再办理后续事宜，罗虹8月16日回复我爱我家公司并要求转达给刘晓颖，刘晓颖应于三日内依合同约定支付首付款，并提供了自己的账号。对于上述告知函和回复函，刘晓颖对告知函的真实性予以认可，但对证明目的不认可，罗虹不配合办理资金监管，第三方多次催告，罗虹不配合签订资金监管协议导致首付款支付条件未成就，对于回复函的真实性不认可。我爱我家公司对告知函和回复函的真实性均予以认可，但不认可证明目的，认为91万元要通过资金监管支付，罗虹不签署协议无法办理资金监管。在8月15日北京伟嘉安捷投资担保有限公司向罗虹发送的告知函中，北京伟嘉安捷投资担保有限公司认为罗虹未配合办理面签、评估、网签、未按约定收取首付款91万元。8月16日，罗虹向我爱我家公司及汤少红、沈丽发出回复函，称：请转告乙方，切实履行合同相关付款方式的约定条款。为保障房屋交易的继续进行，请在三日内将首付款汇至甲方以下账户，账户名：罗虹，开户行：中国银行，账号：6217900100019307415。另查，2013年2月7日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部作出京建发〔2013〕73号《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》，决定将本市存量房交易服务平台试点范围扩大至丰台区等，通过房地产经纪机构达成交易的，或买卖双方自行达成交易选择资金监管服务的，买卖双方应当与区县房屋行政主管部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金。以上事实，有当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、公证书、不动产权证书、在京中央单位已购住房产权变更登记通知单、存量房网上签约查询网页、存量房自有交易资金划转协议、定金收据、邮政快递单及查询结果、居间服务合同、同意出售声明书、结婚证、存量房网签及资金监管告知单、短信记录、微信记录、证明、视听资料、借条、汇款凭证、贷款凭证、房屋租赁合同、房产证复印件、民事委托代理合同、履约服务合同、售房人承诺函、网签合同、告知函、回复函、房屋认购协议和收据、中国建设银行个人资信证明书、关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知、房屋评估报告等证据在案佐证。一审法院认为，虽然本案涉讼《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》上出售方写为罗国忠，但刘晓颖与罗虹签订房屋买卖合同时，罗国忠已经死亡，罗虹已因继承取得涉讼房屋的所有权，故涉讼房屋实际出售方为罗虹。刘晓颖与罗虹签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与我爱我家公司签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应依约履行义务。关于双方争议的91万元的支付方式为资金监管还是自行支付问题，首先，自2013年起，丰台区作为北京市存量房交易服务平台试点区县，凡通过房地产经纪机构达成交易的，买卖双方应当与区县房屋行政主管部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金；其次，虽然罗虹持有的合同对91万元的支付方式没有勾选，但刘晓颖及我爱我家公司持有的合同对于91万元的支付方式均勾选的资金监管，且罗虹在该两份合同上均签字；再次，我爱我家公司工作人员汤少红到庭作证，证明该91万元是通过资金监管支付。现罗虹无相反证据证明该91万元的支付方式为自行支付，故法院认定双方争议的91万元的支付方式为资金监管。罗虹应当配合办理相关资金监管手续，在《存量房自有交易资金划转协议》上签字，现罗虹未签字，且在其发出的回复函中要求刘晓颖将91万元直接支付至其个人账户，导致刘晓颖支付该91万元条件不成就。在支付91万元房款一节，罗虹擅自变更房款支付方式构成违约，刘晓颖不构成违约。关于刘晓颖称罗虹不配合办理面签问题，首先，罗虹称银行需要其签署一份《售房人承诺函》，承诺已收到购房人交付的首付款，但其并未收到首付款，故不同意签署。但罗虹明知91万元是通过资金监管方式支付，支付时间为网签后过户前三日，若罗虹为防范风险要求刘晓颖于面签时将91万元打入资金监管账户，该要求亦属合理，但罗虹未在《存量房自有交易资金划转协议》上签字，导致刘晓颖支付该91万元条件不成就；其次，在刘晓颖与罗虹2016年8月9日的通话录音中，刘晓颖说“我根本不知道他（马乃柱）当天（7月5日）是这种态度，一下让我们拿出那么多钱来”，罗虹说“我也不知道他当天是这个态度，我也是过后才知道他是这个态度的，才知道他提出这要求的，他要是但凡早跟我提出这要求，我也会劝他的”，刘晓颖说“但是之后的沟通还是让我们拿出钱来”，可见，在面签当日，罗虹一方的确提出了其他不合理要求，导致面签未办理；再次，在我爱我家公司工作人员汤少红的证人证言及北京伟嘉安捷投资担保有限公司向罗虹发出的告知函中，均提到罗虹未配合办理面签。故在办理银行面签一节，刘晓颖无过错，不构成违约，罗虹不配合办理面签手续，构成违约。关于罗虹称刘晓颖擅自变更首付款数额和贷款数额并将网签价格降低的问题，本案中，合同约定的总房款为327万元，其中定金8万元，91万元自有资金通过资金监管方式划转，贷款228万元，按此约定，除贷款以外的99万元均需通过建委资金监管方式支付。在网签合同中，合同的总房款为303万元，贷款金额降至212万元，91万元通过资金监管方式支付，按此约定，除了刘晓颖已经向罗虹支付的8万元定金无需再次打入建委资金监管账户，刘晓颖还可以将另外16万元房款直接支付给罗虹。法院认为，当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但不影响合同其他部分的效力，如双方对价格发生争议，应当以当事人的真实意思表示确定房价款。就本案具体情况看，首先，我爱我家公司工作人员汤少红称关于网签价格的确认，是在罗虹急需用钱，中介与罗虹沟通后，8万元定金可以自己拿着，除了贷款和资金监管的钱外，剩余的16万也可以自行支付，面签的时候可以直接给罗虹，罗虹同意了，刘晓颖也同意给钱的情况下确认的网签价格，对于网签价格罗虹知情并同意；其次，双方在沟通过程中多次提到16万元直接支付的问题，在丰台区房管部门要求除贷款外全部资金进行监管的情况下想要自行支付房款，在实务操作中只能扣除自行支付的房款数额后确认网签价格；再次，在2016年7月5日双方面签即罗虹知道网签价格为303万元之日后的沟通中，以及在罗虹发出的回复函中，均未对网签价格提出异议；最后，刘晓颖降低了贷款数额，增加了自有资金数额，且可以自行支付24万元，对罗虹没有利益损害。现罗虹以刘晓颖未按约支付首付款、擅自变更首付款数额和贷款数额并将网签价格降低为由，反诉要求解除合同及补充协议并注销网签，该反诉请求无事实及法律依据，法院不予支持。刘晓颖在履行过程中，不存在违约行为，故对于罗虹主张刘晓颖支付违约金的反诉请求，法院亦不予支持。刘晓颖同意一次性支付剩余房款319万元并提交证据证明其具备相应付款能力，双方签订的房屋买卖合同具备继续履行的条件，现刘晓颖要求罗虹继续履行买卖合同，配合其办理涉讼房屋所有权转移登记手续并交付房屋，符合合同约定，法院对其该项诉讼请求予以支持。刘晓颖另提出罗虹支付违约金654000元的诉讼请求，针对该项诉讼请求，法院认为，罗虹变更房款支付方式、不签订资金监管协议、不配合办理面签构成违约。而违约金作为我国合同法中的一种民事责任形式，其以赔偿非违约方的损失为主要功能。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。本案中，刘晓颖的损失主要体现在未交房的租金损失和贷款变为一次性付款的利息损失。对于违约金数额，法院作出如下考虑：一、首先，在涉讼房屋变更登记至罗虹名下且罗虹取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》后，三方于2016年6月7日签订了第三份《补充协议》，约定了原出售方和买受方必须配合丙方撤销原网签公示合同，重新公示房源、房源核验、购房资质审核，同时，新出售方及买受方必须配合丙方按重新签署的合同重新网签公示，由于撤销旧合同及重新公示房源、房源核验、购房资质审核和新合同需要时间，因此，办理上述工作的时间不计入合同或补充协议中涉及的时间承诺内；其次，刘晓颖在签订该份《补充协议》时对于时间的延长并未提出明确异议；再次，签订该份《补充协议》是继续进行交易手续的前提，故法院认为双方所签合同的履行起算时间以第三份《补充协议》的时间为准较为合理。二、关于房屋交付的时间问题，合同第七条约定，甲方应当在批贷后2016年4月30日前将该房屋交付给乙方，《补充协议》又约定，合同中第七条房屋交付时间，如果2016年4月30日无法批贷，甲乙双方自行协商。本案中，双方未在4月30日前完成批贷，但又未对交房时间进行协商，故交房时间应视为与所有权转移登记时间一致。合同第九条约定，如因甲方/乙方原因致使乙方/甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，乙方/甲方有权解除合同，可见，房屋所有权转移登记时间最迟为2016年10月5日。故刘晓颖主张罗虹未交房导致的租金损失应自该日起算。法院参照涉讼房屋同地段同户型的租金标准对租金损失予以酌定。三、经评估确定，刘晓颖的贷款数额为212万元，现罗虹不配合办理贷款面签，刘晓颖同意一次性付款，其提交证据证明其向亲友及银行借款产生了利息损失，因房款数额较大，通过借贷筹款不违反法律规定，现汇款凭证及贷款凭证客观存在，且刘晓颖提交的个人资信证明书显示其于2017年3月16日确已筹齐剩余房款，法院认为刘晓颖对于其存在利息损失作出了充分的证明。法院结合案件具体履行时点对利息损失亦予以酌定。对于刘晓颖主张的律师费用，无事实及法律依据，法院在确定违约金数额时不予考虑。现罗虹认为违约金过高要求法院予以减少，法院结合刘晓颖的实际损失及双方合同履行情况，将违约金调整为12万元。超出部分，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决：一、罗虹于判决生效之日起七日内协助刘晓颖将北京市丰台区芳群园二区20号楼7层3单元705号房屋所有权转移登记至刘晓颖名下并将房屋交付给刘晓颖。二、刘晓颖于判决生效之日起七日内支付罗虹购房款三百一十九万元。三、罗虹于判决生效之日起七日内给付刘晓颖违约金十二万元。四、驳回刘晓颖的其他诉讼请求。五、驳回罗虹的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审查对一审法院认定的事实予以确认。二审审理中，各方当事人均未提交新证据。经询，我爱我家公司称其公司持有的《北京市存量房屋买卖合同》上91万元的付款方式处勾选的是“资金监管”。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于罗虹上诉主张涉讼房屋的首付款支付方式为自行交接，并非资金监管，由于刘晓颖迟迟不支付首付款，构成违约，罗虹有权解除合同一节，罗虹持有的合同上对91万元的支付方式虽未勾选“资金监管”选项，但有罗虹签字的刘晓颖持有的合同上勾选了“资金监管”选项，我爱我家公司称其持有的合同上亦勾选了“资金监管”选项，我爱我家公司工作人员在一审出庭作证时亦称上述91万元的支付方式为资金监管。结合自2013年起北京市丰台区作为北京市存量房交易服务平台试点区县，凡通过房地产经纪机构达成交易的，买卖双方应当与区县房屋行政主管部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金等情况，一审法院认定双方争议的91万元的付款方式为资金监管，并无不当。罗虹的上述主张，依据不足，本院难以支持。因罗虹未配合进行资金监管，导致刘晓颖未支付首付款，刘晓颖不构成违约。罗虹以刘晓颖不支付首付款构成违约为由要求解除合同，并要求刘晓颖支付违约金的请求，依据不足，一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。在刘晓颖同意一次性支付剩余购房款的情况下，一审法院判令罗虹协助刘晓颖办理涉讼房屋的所有权转移登记手续并交付房屋，并无不当，本院予以维持。因罗虹未配合办理资金监管、未配合办理面签等行为导致涉讼房屋买卖合同未能继续履行，一审法院认定其构成违约，并根据本案实际情况确定的违约金数额，亦无不当，本院亦予以维持。罗虹以其未在网签合同上签字、一审法院对于91万元的给付时间认定不清、刘晓颖预期违约在先等为由上诉要求驳回刘晓颖的诉请，支持其反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，罗虹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53016元，由罗虹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 王金龙审判员 霍翠玲二〇一七年八月二十九日书记员 孙辰姝