（2017）辽0112民初4040号

裁判日期: 2017-08-29

公开日期: 2017-10-27

案件名称

上诉人李宪凯、张铱与被上诉人港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张铱,港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司,答辩

案由

法律依据

全文

{C} 辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书案由物业服务合同纠纷案号（2017）辽01民终8530号一审法院沈阳市浑南区人民法院一审案号（2017）辽0112民初4040号当事人上诉人（原审被告）上诉人（原审被告）: 李宪凯，男，1966年7月20日出生，汉族，系沈阳机床集团有限责任公司工程师，住沈阳市浑南区。上诉人（原审被告）: 张铱，女，1968年10月10日出生，汉族，系沈阳市胸科医院财务科员工，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：李宪凯，男，1966年7月20日出生，汉族，系张铱丈夫。被上诉人（原审原告）港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市东陵区双园路34号。法定代表人：邢程，该公司经理。委托诉讼代理人：陈山海，辽宁成功金盟律师事务所律师。诉辩主张上诉请求 1.撤销一审判决； 2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 3.自业主委员会成立并发表声明之日起，前期物业服务协议终止。物业费价格应是业主委员会审定同意并与物业公司签订合同中约定价格。理由 □已交纳物业费 □物业服务未达到合同约定标准 收费标准过高 □没有催费 □侵占绿地 □被盗或财物受损 全部或者部分超过诉讼时效 房屋质量问题 □物业公司无资质 □物业公司被罢免 其他 1.自业主委员会成立之日起的物业费不应交纳。2.物业公司不让装修房屋，造成无法入住，故不应交纳物业费。被上诉人答辩一审事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。查明事实本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明无本院认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《前期物业管理服务协议》系物业公司与业主之间的真实意思表示，且协议内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。该协议对包括李宪凯、张铱在内的小区内全体业主均具有法律约束力。现物业公司对涉案园区提供物业服务，李宪凯、张铱理应交纳物业费，故一审判令李宪凯、张铱履行交纳物业费的义务并无不当。关于李宪凯、张铱提出物业费收费标准过高，应予调整的上诉主张，本院认为，因《前期物业管理服务协议》中明确约定了收费标准，李宪凯、张铱此次提出调整物业费标准于法无据，本院对李宪凯、张铱的该项上诉主张不予支持。关于李宪凯、张铱提出的物业公司的诉请已过诉讼时效的上诉主张,因港中旅物业公司对于业主拖欠物业费的行为大都采取张贴物业费催缴通知单的习惯做法，故对李宪凯、张铱的该项上诉主张，本院不予支持。关于李宪凯、张铱提出的其与港中旅物业公司签订的物业服务协议已到期，园区内业主委员会已经成立，且业主委员会因签订新的物业服务合同事宜与港中旅物业公司协调，港中旅物业公司未给予答复，故港中旅物业公司自业主委员会成立即2016年11月以后的物业费不应收取的上诉主张。本院认为，根据《前期物业管理服务协议》第五章第四十二条的规定，委托管理期限自2010年6月10日起至业主大会成立并签订新的物业服务合同后止。虽然涉案园区业主委员会已经成立，但一直未与港中旅物业公司签订新的物业服务合同，且在一审庭审中，郑学志、徐兆群自认业主委员会虽然已经成立，但是是否合法仍在诉讼过程中。另，即使业主委员会成立合法，如果港中旅物业公司对业主委员会提出签订新的物业服务合同不予答复，业主委员会可以根据《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”及第十二条：“业主大会……决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……”的规定，召开业主大会解聘港中旅物业公司并选聘新的物业公司。然而，自2016年11月业主委员会成立至今未履行上述权利，港中旅物业公司仍按前期物业服务协议履行物业服务义务。故本院对李宪凯、张铱的该项上诉主张不予支持。关于李宪凯、张铱提出其因港中旅物业公司的原因，房屋一直未装修，没有入住使用涉案房屋，故不应交纳物业费的上诉主张，本院认为，因通过庭审调查及李宪凯的自认可知，李宪凯、张铱已办理了房屋入住手续。如港中旅物业公司阻止李宪凯、张铱装修，致使其无法入住，属于侵权法律关系，与本案不属同一法律关系，李宪凯、张铱可另行告诉，而不能以此作为拒绝交纳物业费的理由，故本院对李宪凯、张铱的该项上诉主张，亦不予支持。裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项裁判主文驳回上诉，维持原判。二审案件受理费325元，由上诉人李宪凯、张铱负担。告知内容本判决为终审判决。审判长　　贾宏斌审判员　　姜会军审判员　　韩彩霞二〇一七年八月二十九日书记员　　王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。关注公众号“”