（2017）宁0205民初1109号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2018-03-28
案件名称
姜国庆与李巍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
石嘴山市惠农区人民法院
所属地区
石嘴山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜国庆,李巍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条，第三十二条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2017）宁0205民初1109号原告：姜国庆，男，1961年9月29日出生，汉族，住石嘴山市。被告：李巍，男，1978年1月16日出生，汉族，个体工商户，住石嘴山市。委托诉讼代理人：赵爱玲，宁夏塞北律师事务所律师。特别授权代理。原告姜国庆与被告李巍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月20日受理后,依法适用简易程序于2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告姜国庆、被告李巍及其委托诉讼代理人赵爱玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。姜国庆向本院提出诉讼请求：1.依法解除合同，交还房屋及两套钥匙，归还姜国庆电卡，查看房内的设施是否损坏（姜国庆不清楚房内是否损坏）；2.判令李巍损坏照价赔偿及延期交付拖欠的房租与其他各项合计11600元；3.本案诉讼费由李巍负担。事实与理由：李巍与姜国庆签订租房协议，李巍于2015年4月16日至2016年4月16日租赁姜国庆惠农区安乐桥场内工字楼3-2号营业房一间，合同到期后，姜国庆问李巍此营业房是否继续租赁，李巍说还继续租赁。2016年4月至2016年9月经姜国庆催要房租，李巍以种种理由拖延支付。后李巍没有支付房租，也没有交付房屋的钥匙和电卡。李巍辩称，姜国庆的主张无事实及法律依据，请求法庭驳回，双方于2015年签订的最后一份租赁协议约定的租赁期限已于2016年4月16日届满，双方租赁权利义务关系终止，该协议对期满以后所产生的民事行为没有约束力，李巍自合同期满以后未占有租赁房屋，不存在返还房屋的义务，且李巍在租赁期间内未造成租赁房屋损坏，故姜国庆所主张的卷帘门、拖欠房租4800元均无事实依据，对于姜国庆所主张的2013年-2016年期间欠缴的房租李巍不予认可，依据双方三年签订的协议，约定李巍先交房租后使用房屋，且该期间内的房租均系一次性缴清，故姜国庆主张不能成立，对于姜国庆主张的市场管理费用1800元因该费用的征收���体非姜国庆，且姜国庆并未实际缴纳该费用，而该费用的实际缴纳主体为出租方，故姜国庆的主张不能成立，请求驳回。姜国庆为证明其主张向法院提交了如下证据：证据一，合同一份，证明该合同系李巍在2016年10月提供的，李巍叙述该合同是正规的，李巍提出因和姜国庆签订的合同不正规，拒绝赔偿卷帘门。李巍对该证据真实性无异议，对姜国庆的证明目的不予认可，认为通过姜国庆的陈述可以看出双方自租赁合同期满以后未再续签租赁合同，双方不存在租赁关系，双方对是否租赁也有过口头上的交流。对此证据，李巍无异议，本院予以采信。证据二，2013-2014年租赁协议、2014-2015年租赁协议、2015-2016年租赁协议各一份，证明，双方签订租房协议，协议约定房间内外的设施不得损坏。李巍对2013年4月16日-2014年4月16日、2015年4月16日-2016年4月16日签订的两份租赁协议的真实性无异议，对2014年4月16日-2015年4月16日签订的协议因存在不同颜色的添加内容故不予认可，该组证据同时证实双方约定先交租金后用房，租金一次性付清，李巍不拖欠姜国庆租金的事实。对此组证据，因有添加内容李巍不予认可，姜国庆也无证据证实添加内容是双方达成的合意，故除添加内容外，本院予以采信。证据三，证明一份，证明李巍拖欠市场管理费。李巍对该证据不予认可，认为2012年-2013年、2016年-2017年李巍没有租赁姜国庆房屋，该费用征收主体不明确���该办公室是否有该项费用的征收权利不能明确，即便存在该费用也应当由房屋所有人承担，该证明不能反映出租房已实际缴纳了该项费用，李巍也无义务支付姜国庆，故对该项证据及证明目的不予认可。此费用姜国庆未事先缴纳，故无权直接向李巍收取，对其关联性本院不予采信。证据四，授权委托书一份（复印件），证明，姜国庆父母委托姜国庆处置涉案房屋。李巍对该份证据三性无异议，通过该授权委托书可以反映姜国庆并非本案涉案房屋的所有人，涉案房屋系姜成志、马青爱所有，姜国庆仅是受姜成志、马青爱二人委托处理租赁房屋事宜，其不具备本案诉讼主体资格，法庭应依法予以驳回。对此证据三性李巍无异议，本院予以采信。证据五，卷帘门报价单两份，证明卷帘门价值3600元。李巍对该证据不予认可，认为该证据系2017年5月17日出具，该期间李巍并未租赁姜国庆房屋，姜国庆租赁期间房屋并未损坏，通过该报价单反映，该卷帘门并未实际维修，且该卷帘门通过庭审反映仅系部分零件损坏，并不是要全部更换，依据法律规定，租赁房屋的修缮义务应有出租方行使，故该卷帘门的维修费用与李巍无关，李巍不予认可。该组证据只能证明安装一套新的卷帘门价格为3600元，与本案的关联性，本院不予采信。证据六，2012年的收据一份，证明2012年李巍已经开始租赁姜国庆的房屋。李巍对该证据真实性无异议，认为从该份字条反映，姜国庆于2012年收取3-2房出租押金2600元，约定该押金不改为房租。对此证据，李巍无异议，本院予以采信。李巍就自己的主张提供如下证据：2017年4月19日姜国庆起诉李巍的民事起诉状一份，证明李巍并不拖欠姜国庆2013-2016年房屋租金。姜国庆对此证据无异议，但认为不能证明李巍的证明目的，对此证据因是姜国庆在另案中提供，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：自2012年4月开始，李巍与姜国庆签订房屋租赁合同，租赁位于惠农区安乐桥市场内工字楼3-2号营业房一间。至2015年4月16日双方再次续签了房屋租赁合同，约定租期一年，租金每月300元，租金一次性交付。2016年4月16日，合同到期后双方没有续签合同，李巍继续使用出租房，后双方发生分岐。至2016年9月底双方对是否续租没有达成意见。2017年4月19日，姜国庆向本院提起诉讼，要求李巍支付拖欠2016年4月16日至2017年4月的房租3600元，损坏卷帘门2600元，其他损失500元，在审理过程中姜国庆撤回起诉。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，姜国庆与李巍2015年4月签订的租赁合同于2016年4月16日合同期满后，双方未再续签合同，在此期间的租赁关系视为不定期租赁合同关系，不定期租赁合同的双方当事人都可以随时解除合同。对于双方租赁合同是否解除，李巍提出双方在2016的7月发生争执后，搬出租赁房屋，姜国庆诉称在2016年4月至9月底向李巍要房租，李巍拒付，李巍以自己的行为行使了合同解除权，作为房屋出租方，在租赁方拒付房屋租金后，姜国庆称李巍是否搬出出租房其不知情，不符合常理，因此可以认定双方租赁合同关系于2016年9月底已解除。现李巍未占用出租房屋，不存在归还出租房的问题，故姜国庆第一项诉讼请求，本院不予支持。姜国庆要求的租赁费比照上一年度签订的合同月租金的300元计算，本院以予支持，其要求李巍支付2016年4月17日至2017年6月期间的租金4800元，未提供证据证实李巍一直占用其出租房，根据查明事实，李巍应支付2016年4月17日至2016年9月底共五个半月的租金即1650元；要求李巍支付姜国庆赔偿卷帘门损失3600元的请求，因姜国庆提供的证据仅能证实安装一套新卷帘门的价格是3600元，未提供其卷帘门是由李巍损坏还是自然损耗，损坏程度以及原卷帘门的价值的证据，故对此请求，本院不予支持。要求李巍支付2013年至2016年拖欠的房租计1400元，其提供的证据是在原有合同上后添加上去的，本院不予支持；要求李巍支付市场管理���1800元，因市场管理费用缴费义务人是出租方，出租房未实际缴纳的情况下无追偿权，故对此诉讼请求，本院不予支持。李巍辩称，出租房系姜国庆父母所有，姜国庆不是本案适格诉讼主体，本院认为，姜国庆基于房主的授权以自己的名义与李巍签订房屋租赁合同，姜国庆只须保证房屋使用权来源合法，并在租赁期间房屋使用权不受第三方主张的影响即可。根据合同相对性原则，姜国庆作为本案原告符合法律规定，对李巍辩称，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条第二款、百三十二条之规定，判决如下：一、被告李巍于本判决生效后五日内支付原告姜国庆房屋租赁费1650元；二、驳回原告姜国庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应���依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费45元（已减半收取），由原告姜国庆负担20元，被告李巍负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交���诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。在上诉期届满后七日内凭本判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。如本判决生效后，李巍拒不履行，姜国庆应在履行期���的最后一日起二年内向本院申请执行。审判员马国平二○一七年八月二十九日书记员常朔 来自