（2017）苏0106民初5467号

裁判日期: 2017-08-29

公开日期: 2017-11-16

案件名称

原告（反诉被告）朱晶与被告（反诉原告）刘震房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市鼓楼区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱晶,刘震

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第五十二条，第五十六条，第六十条第一款，第六十一条，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初5467号原告（反诉被告）：朱晶，男，1980年6月28日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：高迎春，江苏道多律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘震，男，1976年9月29日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：魏国俊，江苏盛律律师事务所律师。委托诉讼代理人：封波，江苏盛律律师事务所律师。原告（反诉被告）朱晶与被告（反诉原告）刘震房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱晶及其委托诉讼代理人高迎春，被告（反诉原告）刘震及其委托诉讼代理人魏国俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱晶向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《南京市存量房买卖合同》合法有效（价值220万元）；2.判令刘震继续履行《南京市存量房买卖合同》，并协助朱晶办理南京市鼓楼区××单元××室房屋的所有权变更登记手续。案件审理过程中，朱晶将第一项诉讼请求撤回。事实和理由：2016年9月23日，原、被告签订《南京市存量房交易合同》，约定刘震将其名下位于南京市鼓楼区××单元××室的房屋以220万元的价格出售给朱晶，朱晶于2016年9月23日给付定金10万元，2016年12月30日前给付首付款90万元，2017年2月28日给付首付款20万元等等。合同签订后，朱晶在按约支付了定金10万元以及部分首付款90万元后，因资金周转困难，未按约定在2017年2月28日前给付刘震剩余首付款20万元。朱晶为此向刘震说明情况，并于2017年5月3日给付该款项。但刘震认为朱晶违约，拒绝接受，并要求朱晶多给付20万元方能继续履行合同。朱晶逾期给付20万元的行为仅构成一般性违约，且已在2017年5月3日积极履行给付义务，并未构成根本性违约。且在朱晶已经给付100万元，并有能力继续履约的情形下，刘震应继续履行《南京市存量房买卖合同》。原、被告多次协商未果，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告刘震辩称，1、双方签订的买卖合同中约定2种交易方案，一种方案约定为双方在2017年1月之前办理完毕过户手续，房款总价220万元，另一种方案约定朱晶于2017年2月28日前支付部分首付款20万元，并于2017年4月1日前与贷款银行签订借款合同办理贷款手续，房款总价223.6万元，但朱晶均未履行。根据朱晶本次的诉讼请求，朱晶认为房款总价220万元，说明其认可第一种方案来履行涉案合同。但朱晶已逾期付款长达半年，故其构成根本违约；2、朱晶存在欺诈行为，刘震有合理理由置疑原告的购房目的。朱晶一直与案外人马秀琴以夫妻身份购买房屋，买卖合同中手写内容系马秀琴所写，联系方式也是马秀琴的电话，包括双方的协调、报警记录等均为马秀琴，但据原告了解双方并非夫妻关系。马秀琴长期从事房产中介工作，其在本市浦口区有住宅一套，朱晶及马秀琴均有多次房屋买卖交易记录，在和被告签订房屋买卖合同后，朱晶仍拥有本市鼓楼区五所村230号3单元502室的房屋所有权。而朱晶在合同履行期间多次告知刘震，自己为已婚状态，名下无房，多次承诺尽快付款，却迟迟不按约履行，导致刘震对朱晶失去信任，双方丧失履约基础；3、根据合同约定，朱晶应贷款140万元，但朱晶的个人状况不符合南京市出台的调控政策最低首付比例不低于50%的规定。综上，朱晶存在根本性违约，请求法院驳回朱晶的诉讼请求。反诉原告刘震向本院提出反诉诉讼请求：1.判令确认解除双方签订的《南京市存量房买卖合同》；2.判令朱晶支付刘震违约金22万元。事实和理由：双方签订《南京市存量房买卖合同》后，朱晶未按合同约定的任何一种交易方式履行。2017年4月15日，刘震向朱晶发送律师函，在函件里要求刘震承担违约责任，并告知其若要继续履行合同，于接函后10日内支付部分首付款20万元并与贷款银行签订借款合同、办理贷款手续，否则刘震有权解除合同。但朱晶并未按函件约定的时间付款及办理贷款手续。刘震多次告知朱晶，因其违反合同法的有关规定，要求解除双方买卖合同，并于2017年6月11日再次发函，通知解除双方签订的《南京市存量房买卖合同》，并要求其承担违约责任赔偿损失，故刘震提起反诉，请求法院支持其反诉请求。反诉被告朱晶辩称，1、如前述，朱晶未于2017年2月28日前给付20万元首付款，仅系一般性违约，而非根本性违约。且在朱晶已给付100万元首付款，刘震未通知解除合同之前，朱晶要求继续给付剩余20万元首付款，但刘震拒绝接受。故在朱晶不存在其他违约行为的情形下，该合同应当继续履行；2、关于违约责任，朱晶仅承担逾期支付20万元首付款65天而产生的违约金2014元。刘震主张的违约责任过高，应以20万元款项为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍为基础，计算逾期罚息，故违约金为2014元。综上，请求法院以实际损失为基础，兼顾履行合同的实际情况，依法判决。本院经审理认定事实如下：刘震系位于南京市鼓楼区××单元××室（建筑面积61.2平方米，以下简称涉案房屋）不动产所有权人，登记时间为2015年8月10日。2016年9月23日，刘震（甲方、卖方）与原朱晶（乙方、买方）签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋价款220万元，其中含定金10万元，尾款3万元；甲方同意乙方向银行申请个人住房抵押贷款，总额为140万元，乙方同意于2017年4月1日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房地产交易市场托管资金专用账户，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起3日内以现金解交托管账户；甲方同意乙方自留尾款3万元，不存入托管账户，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；甲、乙双方同意以下列付款方式和付款期限支付房价款，并自行承担房屋转让价款安全的全部责任：1、2016年9月23日，乙方向甲方付定金10万元整；2、2016年12月30日前，乙方向甲方付首付款90万元整，2017年2月28日前，乙方向甲方付部分首付款20万元整；3、关于过户时间约定如下，任选一：A、按正常时间过户不满二年，乙方交税；B、等房产满两年后过户，乙方省税的情况下，补甲方3.6万元；4、交房时间：甲方在2017年4月30日前腾空过户完，3个月内迁出户口，交尾款时户口迁出；5、双方任何一方违约，违约方向没违方支付违约金100万元；甲、乙双方定于2017年4月30日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋，如选约定的A项，则双方在2017年1月1日前过户并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，如选B项，则在2017年9月1日前办理上述手续；甲方应在2017年12月1日前将其落户于该房屋的户籍关系迁出等等。同时，双方约定了补充条款：1、乙方向甲方付定金10万元+首付款110万元+尾款3万+贷款140万，共260万元整，差额43万元整，等乙方贷款下达甲方账户时还给乙方；2、如按B项到2017年房子满2年过户，甲方需和乙方去房产局、公证处设120万抵押给乙方（甲方收到乙方120万首付款时去公证）；3、如果签署其他合同，以9月23日本合同为准，乙方按A项过户找人避税省钱，甲方无条件配合。上述合同签订后，朱晶于2016年9月23日向刘震支付了定金10万元，于2016年12月30日支付了部分首付款90万元。此后，朱晶未向刘震再支付其他款项。2017年3月13日，刘震电话联系朱晶，明确告知朱晶未按合同约定时间于2017年2月28日前支付剩余首付款20万元，并催促其履行；2017年4月1日、2日，刘震又因朱晶仍未支付剩余首付款20万元两次以短信方式催促朱晶履行该项义务，并认为朱晶已构成违约。2017年4月11日，刘震与朱晶妻子马秀琴联系，刘震在通话及短信中陈述朱晶仍未支付剩余首付款20万元，也未按照合同约定开始申请办理银行贷款手续，马秀琴在通话中称银行以刘震身份证所注地址与房产证上地址不一致为由需要刘震开具同址证明。2015年4月15日，刘震通过短信方式向朱晶发送律师函，主要内容为：经刘震多次催促，朱晶仍未按合同约定于2017年2月28日支付剩余首付款20万元，也未按合同约定于2017年4月1日前办理贷款手续，朱晶已构成违约，须支付违约金并赔偿损失，如朱晶决定解除合同，应于接函后3日内联系刘震代理律师面商解决合同遗留后续问题；若朱晶决定继续履行合同，应于接函后10日内向刘震支付首付款20万元并与贷款银行签订借款合同办理贷款手续，否则刘震有权解除双方签订的《南京市存量房买卖合同》等等。2017年5月4日，朱晶在开具了一张金额为20万元的银行本票，并于2017年5月8日向刘震发函催促其收款。朱晶称刘震对此未予理睬。刘震称其未收到该函件。2017年6月11日，在本案审理过程中，刘震向朱晶发送《解约告知书》，以朱晶未按约支付剩余首付款20万元以及未按约办理银行贷款手续为由解除合同。本案审理中，朱晶、刘震对于合同中所约定的定金及首付款的支付期限无异议，但对于其他涉及涉案房屋交易流程的合同条款持有如下不同理解意见：朱晶认为：A方案为，房屋总价格为220万元，涉案房屋过户时间为2017年1月1日；2017年4月1日前，朱晶与银行签订借款合同；刘震于2017年4月30日前腾空房屋，并于三个月内迁出户口，同时朱晶付清余款。B方案为，房屋总价格为220万元，另加上因朱晶少交税费而自愿额外支付给刘震的3.6万元，共计为223.6万元；对于余款的支付未约定通过银行贷款方式支付；房屋过户时间为2017年8月10日后至2017年9月1日前，过户当天，朱晶向刘震支付前述3.6万元；2017年12月1日前，刘震迁出户口，朱晶付清全部费用，刘震交付房屋。刘震认为：A方案为，房屋总价为220万元，朱晶需在2017年1月1日前付清全部款项，刘震在该日办理过户、交付房屋，A方案为朱晶以现金方式支付全部房款。B方案为，总价为223.6万元，朱晶需于2017年4月1日前办理银行贷款手续，过户时间为2017年9月1日前。庭审中，朱晶认为涉案房屋未过户前，以及未签订网签合同，无法办理银行贷款手续，且刘震虽然催告朱晶履行合同，但催告期限不足三个月，期限过短。朱晶另表示如法院判决继续履行合同，其愿意按照其理解的B方案继续履行合同，以现金方式支付20万元，余款如无法办理银行贷款，在贷款审批未通过或无法办理贷款之日起三日内以现金方式支付。刘震另提交其与案外人丁耀签订的刘震购买位于南京市鼓楼区××单元××室房屋的房屋买卖合同以及因出售涉案房屋而另行购房，现因涉案房屋无法出售，导致刘震损失了向丁耀支付的定金3万元。对于本案，刘震称如法院判决解除合同，其愿意将扣除违约金支付后的余款退还朱晶。本院认为，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能补充的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，朱晶及刘震之间签订的《南京市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，除双方约定朱晶多贷款43万元的内容属于套取银行贷款的行为以及约定刘震配合朱晶进行避税的内容，违反法律法规强制性规定，应当认定为无效条款之外，合同的其他内容不违反法律法规的强制性效力性规定，依法成立并生效。朱晶、刘震在合同中约定了A、B两种房屋交易流程的方案，但各自理解不同。然而在合同实际履行过程中，双方均未按照A方案在2017年1月1日前将涉案房屋过户或者催促对方过户，合同中关于办理银行贷款的条款独立于A、B方案条款，且刘震多次催促朱晶办理银行贷款手续，朱晶均未对通过银行贷款支付剩余房款的付款方式提出异议，故本院结合合同其他条款以及一般房屋买卖交易流程，本院认定本案双方实际履行的房屋交易流程为：朱晶于2016年9月23日支付定金10万元，于2016年12月30日前支付部分首付款90万元，于2017年2月28日前支付剩余首付款20万元，于2017年4月1日前办理银行贷款手续，房屋过户时间为2017年9月1日前，朱晶于过户当日向刘震补房款3.6万元（如此时离刘震取得涉案房屋所有权证不满两年，则朱晶无需支付该款），刘震于2017年12月1日前迁出户口，交付房屋。关于朱晶是否存在违约行为以及刘震基于朱晶的违约行为是否可以解除合同的问题。第一，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，守约方可以解除合同。本案中，双方并未约定合同解除的条件，亦未就合同是否解除达成一致意见。故刘震可在出现法定事由时，行使法定合同解除权。基于已查明事实，朱晶未按合同约定的时间交付20万元首付款并办理银行贷款手续，迟延履行的款项数额达120万元占房屋总价款的比例较大，且经刘震多次催告，仍未在合理期限内履行上述主要债务，符合上述法律规定的违约情形，并非朱晶所称的仅系一般性违约。第二，一般房地产交易过程中，由买方先行向银行申请购房贷款，经银行审批通过后，与银行签订借款合同，之后房屋过户，并在贷款银行在办理抵押登记后发放贷款；如需设立资金监管账户，则为买方先行向银行提交贷款申请，银行预审批通过之后，买卖双方前往房地产部门设立资金监管账户，之后再办理过户，过户之后银行将房屋抵押，再行发放贷款。据此，房地产交易过程中办理银行贷款申请以及借款合同的签订并不以网签合同的签订以及房屋先行过户为必要条件，朱晶辩称因房屋未先行过户以及未签订网签合同无法办理贷款手续的意见，本院不予采纳。此外，朱晶亦无证据证明刘震作为卖方的身份证所载住址与涉案房屋坐落地址不一致影响其办理贷款，故对朱晶的该项抗辩意见，本院亦不予采纳。故原告要求继续履行合同的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。刘震依据上述法律规定反诉请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。关于违约责任的问题。如前述朱晶违约导致合同解除，刘震因此主张朱晶承担违约金22万元。但刘震在本案中未能提交证据证明其因朱晶的违约行为产生了该数额的损失，故朱晶认为刘震主张的违约金标准过高的意见，本院予以采纳。本院综合本案案情，酌定朱晶应向刘震支付违约金4万元。因刘震在庭审中表示，同意将朱晶向其支付的100万元款项扣除朱晶应承担的违约金之后返还余款，故刘震应向朱晶返还购房款96万元。综上，为维护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、第六十一条、第九十四条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）朱晶与被告（反诉原告）刘震于2016年9月23日就位于南京市鼓楼区新河一村12号1幢3单元101室不动产签订的《南京市存量房买卖合同》；二、原告（反诉被告）朱晶于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘震支付违约金4万元；三、被告（反诉原告）刘震应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）朱晶返还购房款100万元（此款在扣除上述第二项内容后，由刘震实际返还朱晶96万元）；四、驳回原告（反诉被告）朱晶的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24400元，减半收取12200元，由原告（反诉被告）朱晶负担。反诉案件受理费13080元，由被告（反诉原告）刘震负担720元，原告（反诉被告）朱晶负担12360元（此款刘震已预交，此款可在上述刘震返还朱晶的购房款中予以抵扣）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员　　周磊二〇一七年八月二十九日书记员　　杨艳 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