（2017）闽0303民初716号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2018-06-20
案件名称
福建景隆房地产开发有限公司与翁剑华商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
莆田市涵江区人民法院
所属地区
莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福建景隆房地产开发有限公司,翁剑华,中国建设银行股份有限公司莆田分行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第六条，第三十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
福建省莆田市涵江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0303民初716号原告：福建景隆房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区大地阳光城1#204室。法定代表人：黄学文，总经理。委托诉讼代理人：鲍仕钗（系该公司员工），男，1978年7月2日出生，汉族，福建省永泰县人，住福建省永泰县。被告：翁剑华，男，1965年11月7日出生，汉族，莆田市涵江区人，住福建省莆田市涵江区。第三人：中国建设银行股份有限公司莆田分行，住所地福建省莆田市城厢区文献西路1129号。负责人：黄勇超，行长。委托诉讼代理人：吴宁（系该公司员工），男，1989年8月31日出生，汉族，莆田市秀屿区人，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：李远航（系该公司员工），男，1960年8月12日出生，汉族，莆田市城厢区人，住福建省莆田市城厢区。原告福建景隆房地产开发有限公司（以下简称“景隆公司”）与被告翁剑华、第三人中国建设银行股份有限公司莆田分行（以下简称“建设银行莆田分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告景隆公司的委托诉讼代理人鲍仕钗到庭参加诉讼，被告翁剑华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，第三人建设银行莆田分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景隆公司向本院提出诉讼请求，依法判令：1.解除景隆公司与翁剑华于2015年6月20日签订的《商品房买卖合同(现售)》；2.翁剑华偿还给景隆公司因承担保证责任被建设银行莆田分行扣划的按揭贷款67647.13元，并支付该款自扣款之日起至实际偿还之日止按日万分之五标准计算的利息（其中22580.02元自2016年6月30日起计算，7507.82元自2016年7月29日起计算，14917.66元自2016年9月30日起计算，22641.63元自2016年12月29日起计算）；3.翁剑华按购房总价款1016564元的20%向景隆公司支付违约金；4.本案案件受理费由翁剑华承担。事实与理由：2015年6月20日，景隆公司与翁剑华签订《商品房买卖合同(现售)》，约定翁剑华向景隆公司购买坐落福建省莆田市涵江区国欢镇黄霞村景隆·凯旋城5﹟2301室的套房一套，建筑面积144.03平方米，每平方米价格7058元，总价款为1016564元。《商品房买卖合同(现售)》附件五中第四条约定：买受人同意在获得贷款后，按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人应在出卖人发出还款通知之日起10天内向出卖人归还相关款项并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日止期间的利息（按日万分之五计算）。买受人累计三个月不交按揭贷款，也不向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同(现售)》，收回该房产，在扣除违约金（按购房总价20%）及已发生的相关费用（包括代收并已向有关部门缴付的税费等）后，不计利息退还买受人已支付的购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）等。合同签订当日，翁剑华支付了首付款306564元，余款710000元向中国建设银行莆田分行申请商业贷款。2015年8月20日，翁剑华与建行莆田分行签订《个人住房借款合同》，约定贷款总额为710000元，分120个月采用等额本息还款方式偿还，并由景隆公司承担阶段性保证责任。但翁剑华未按借款合同约定履行分期还款义务，导致建设银行莆田分行从景隆公司在该行开立的账户中扣收翁剑华拖欠该行的按揭贷款本息，截至起诉之日，建设银行莆田分行已扣划4笔按揭贷款本息，即2016年6月30日扣款22580.02元，7月29日扣款7507.82元，9月30日扣款14917.66元，12月29日扣款22641.63元，合计67647.13元。2016年11月25日，景隆公司向翁剑华发出《关于偿还按揭代偿款的催告函》，但翁剑华至今未履行还款义务，严重损害景隆公司的合法权益，故提出上述诉讼请求。翁剑华、建设银行莆田分行均未作答辩。本案在审理过程中，景隆公司在本院指定的举证期限内围绕其诉讼请求依法提交如下证据：1.景隆公司的营业执照、法定代表人身份证明及翁剑华的居民身份证复印件各一份，欲证明景隆公司、翁剑华的身份及诉讼主体适格；2.《商品房买卖合同(现售)》及其附件五各一份，欲证明①2015年6月20日翁剑华与景隆公司签订《商品房买卖合同(现售)》，约定翁剑华以购房总价款1016564元向景隆公司购买“景隆·凯旋城”5#2301室的房产一套，合同签订当日，翁剑华应支付首付款306564元，余款710000元向建设银行莆田分行申请商业贷款的事实;②合同附件五第四条规定，翁剑华同意在获得贷款后依约还本付息，若累计三个月不交按揭贷款，也不向景隆公司归还相关款项的，景隆公司有权单方解除《商品房买卖合同(现售)》，收回讼争房产，并按购房总价款的20%向翁剑华主张违约金的事实；3.《个人住房借款合同》一份，欲证明2015年8月20日，翁剑华与建设银行莆田分行签订借款金额为710000元的借款合同，并由景隆公司为翁剑华向银行贷款提供阶段性保证责任的事实；4.《账户扣划贷偿通知书》及《客户专用回单》各四份，欲证明建设银行莆田分行于2016年6月30日、7月29日、9月30日及12月29日分别从景隆公司在该行开立的账户中扣划翁剑华拖欠该行的按揭款本息22580.02元、7507.82元、14917.66元及22641.63元，合计67647.13元的事实；5.《关于偿还按揭代偿款的催告函》一份，欲证明景隆公司于2016年11月25日正式发函要求翁剑华及时归还景隆公司代扣款及利息，并告知翁剑华累计三个月不交按揭款，也不向景隆公司归还相关款项的，景隆公司有权单方面解除《商品房买卖合同(现售)》，收回该房产，并向翁剑华主张违约金及其为实现债权所发生的费用的事实。翁剑华、建设银行莆田分行在本院指定的举证期限内均未提交证据。本院认为，翁剑华、建设银行莆田分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。景隆公司提供的上述证据真实、合法，与本案存在关联性，能证明其主张，予以采信。根据上述认定采信的证据，并经审理查明，2015年6月20日，景隆公司与翁剑华签订《商品房买卖合同(现售)》（合同编号：H201501753）及其相关附件。合同约定：翁剑华向景隆公司购买坐落福建省莆田市涵江区国欢镇黄霞村“景隆·凯旋城”5#2301室的套房一套，建筑面积144.03平方米，每平方米为7058元，总价款为1016564元；付款方式为商业贷款，合同签订当日前买受人应支付首期房价款306564元，占全部房价款的30%，余额710000元向中国建设银行涵江支行(贷款机构)申请贷款支付；除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；合同附件与本合同具有同等法律效力等。合同附件五第四条约定：买受人同意在获得贷款后，按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息；因买受人未及时还本付息导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人应在出卖人发出还款通知之日起10天内向出卖人归还相关款项并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之五计算）；买受人累计三个月不交按揭贷款，也不向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同(现售)》，收回该房产，在扣除违约金（按购房总价20%）及已发生的相关费用（包括代收并已向有关部门缴付的税费等）后，不计利息退还买受人已支付的购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）等。合同签订后，景隆公司与翁剑华至今尚未办理讼争房屋交付手续。合同签订当日，翁剑华支付了首期购房款306564元。2015年8月20日，翁剑华与建设银行莆田分行签订《个人住房借款合同》，约定：翁剑华向建设银行莆田分行借款本金710000元，借款期限120个月，即自2015年8月20日起至2025年8月20日止；采用等额本息还款法，每月约归还本息为人民币7670.23元；还款方式为委托扣款；景隆公司为上述贷款提供担保，担保方式为抵押加阶段性保证等。尔后，建设银行莆田分行依约将贷款710000元汇至翁剑华指定的景隆公司的银行账户。因翁剑华未按时归还银行按揭款本息，建设银行莆田分行于2016年6月30日、7月29日、9月30日及12月29日分别从景隆公司在该行开立的账户中扣收翁剑华拖欠该行的按揭款本息22580.02元、7507.82元、14917.66元及22641.63元，合计67647.13元。2016年11月25日，景隆公司向翁剑华发出《关于偿还按揭代偿款的催告函》，要求翁剑华在收到上述通知后5日内归还上述代偿款及相应利息，但翁剑华仍未履行还款义务，景隆公司遂于2017年2月7日诉至本院，提出上述诉讼请求。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。景隆公司与翁剑华签订的《商品房买卖合同(现售)》及其附件，景隆公司与翁剑华、建设银行莆田分行签订的《个人住房借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚信履行。本案中，《商品房买卖合同(现售)》和《个人住房借款合同》是两个相对独立、又存在联系的合同，《商品房买卖合同(现售)》是《个人住房借款合同》的基础，《个人住房借款合同》对《商品房买卖合同(现售)》有一定的依附关系。翁剑华自2016年4月起未按约向建设银行莆田分行归还按揭贷款，已构成违约。景隆公司为翁剑华向建设银行莆田分行贷款提供阶段性担保，建设银行莆田分行从景隆公司在该行设立的账户中扣划67647.13元用于归还翁剑华拖欠该行的按揭贷款本息，景隆公司有权向翁剑华追偿上述代扣款，结合《商品房买卖合同(现售)》附件五第四条规定，景隆公司主张翁剑华偿还其因承担保证责任被建设银行莆田分行扣划的按揭贷款计67647.13元，并支付该款自扣款之日起至实际归还之日止按日万分之五的标准计算的利息（其中22580.02元自2016年6月30日起计算，7507.82元自2016年7月29日起计算，14917.66元自2016年9月30日起计算，22641.63元自2016年12月29日起计算），于法有据，予以支持；翁剑华已逾期三个月以上未按约归还按揭贷款，也未向景隆公司归还上述款项，已达到双方约定的解除合同条件，故景隆公司主张解除双方于2015年6月20日签订的《商品房买卖合同(现售)》，于法有据，予以支持；关于解除合同的违约金问题，本案合同中约定出卖方有权解除合同时买受方承担的违约金按购房款总价20%计算标准与买受方有权解除合同时出卖人应承担违约金按购房总价款的1％的计算标准相比显失公平；再者，考虑到本案讼争房屋尚未交付且近两年来房价上涨等因素，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条关于“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款的规定处理”规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定，本院酌情认定本案解除合同的违约金按讼争房屋全部购房款的5％计算，即翁剑华应支付违约金1016564元×5％=50828.2元。翁剑华、建设银行莆田分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除福建景隆房地产开发有限公司与被告翁剑华于2015年6月20日签订的《商品房买卖合同(现售)》（合同编号：H201501753）；二、翁剑华应在本判决生效之日起五日内支付给福建景隆房地产开发有限公司代偿的截止2016年12月29日的按揭贷款本息67647.13元及该款自扣款之日起至还清款项之日止按日万分之五标准计算的利息（其中22580.02元自2016年6月30日起计算，7507.82元自2016年7月29日起计算，14917.66元自2016年9月30日起计算，22641.63元自2016年12月29日起计算）；三、翁剑华应在本判决生效之日起五日内支付给福建景隆房地产开发有限公司解除《商品房买卖合同》的违约金50828.2元；如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19382.18元，由福建景隆房地产开发有限公司负担2287.28元，由翁剑华负担17094.9元；公告费720元，由翁剑华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长 薛建明人民陪审员 郭鹭青人民陪审员 郭国辉二〇一七年八月二十九日书 记 员 陈丽钦附：本案适用的法律条文及申请执行提示1本案所引用的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。4.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款的规定处理5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、申请执行提示1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，双方当事人可以向人民法院申请执行”。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。”“前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”3.最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：（一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；（二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；（三）违反财产报告制度的；（四）违反限制高消费令的；（五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；（六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。4.最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。 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