（2017）沪0112民初13354号
裁判日期: 2017-08-29
公开日期: 2017-11-28
案件名称
钱晓峰与上海东舒物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钱晓峰,上海东舒物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初13354号原告：钱晓峰，男，1975年7月13日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陆春峰，现住上海市闵行区。被告：上海东舒物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：钱志华，总经理。委托诉讼代理人：尤国民，上海市欣宏律师事务所律师。原告钱晓峰与被告上海东舒物业管理有限公司(以下简称“东舒物业”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱晓峰及其委托诉讼代理人陆春峰，被告委托诉讼代理人尤国民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱晓峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付清退租房客补偿费用及律师费共计34,000元；2、判令被告向原告返还10,000元押金；3、判令被告赔偿原告装修损失433,450元；4、判令被告赔偿原告经营损失100,000元。事实与理由：原、被告于2009年1月1日签订《房屋租赁合同》1份，被告将坐落于上海市闵行区北翟路XXX号XXX幢房屋出租给原告，合同约定租赁期自2009年1月1日起至2013年12月31日止。租金为每年12万元，付款方式为“一年一付，押金10,000元”。2008年12月，原告向被告交付了租金12万元及押金1万元。但因涉案房屋存在纠纷，原告于2009年7月才开始装修营业，装修共花费433,450元。当时因原租客没有清退，原租客起诉被告，原告花费律师费聘请律师应诉，官司结束后清退原租客的款项也是由原告替被告花费。后因上述纠纷，故被告同意免收2010年1月至9月的房租。双方重新签署租赁合同1份，合同约定租赁期自2010年10月1日起至2013年9月30日止。其余条款不变。上述合同履行完毕后，原、被告双方于2013年10月1日续签《房屋租赁合同》1份，合同约定租赁期自2013年10月1日起至2016年9月30日止。租金为每年132,000元，付款方式为一年一付，支付时间分别为2013年11月、2014年11月、2015年11月。押金10,000元根据上次合同顺延。2016年9月30日合同到期前，被告没有通知原告不续约，原告几次找被告续约，被告一直不予理睬。综上，被告违约事实清楚，请求法院依法维护原告的合法权益。被告东舒物业辩称，首先虽然2013年10月1日双方签订的合同上盖章是农科院服务中心，但是被告与农科院服务中心是两块牌子一个主体，全部的出租管理行为都是被告所进行，农科院也出具了证明以证明该节事实。被告自愿承担全部的合同义务。针对诉请一，原告仅提供一份房客补偿款明细作为证据，证据证明力不足。第二，原告所称费用均发生在2008-2009年，该债权已过诉讼时效。第三，据被告代理人所知，原告所称的小租户清退，均是由被告向法院起诉(案号为(2009)闵民三(民)初字第764-767号)，经过判决并通过强制执行的程序清退。所有费用均由被告所负担。针对诉请二，被告确实收到了1万元的押金，但押金应用于水电费抵扣。原告并未支付2016年9月的水电费，该月水电费在1万余元左右，故被告直接抵扣了水电费，未退还押金。针对诉请三。根据相关司法解释规定，租赁合同自然终止后，除非当事人另有约定，否则对装修费用不予赔偿。双方签订的租赁合同也并未对此做出过特别约定，故被告不需赔偿原告装修损失。针对诉请四。根据双方签订的租赁合同约定，原告如果需要续租，必须在租赁期内提前3个月通知物业公司，并且经过出租方同意。事实上，原告当时没有提出书面请求，不过即使当时原告按约定提出申请，被告也不会同意续租。故不存在原告所称的营业损失。本院经审理认定事实如下：2009年1月15日，原告钱晓峰作为承租方(合同乙方)与被告东舒物业作为出租方(合同甲方)就被告将坐落于上海市闵行区北翟路XXX弄门口西侧336平方米房屋签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，该房屋租赁期限自2009年1月1日起至2013年12月31日止。租金：2009年1月1日至2011年12月31日，年租金28万元；2012年1月1日至2013年12月31日，年租金在前三年年租金的基础上增加10%。租金一年一付、押金10,000元。合同另约定了双方其他相关权利义务。2013年10月1日，原告钱晓峰作为承租方(合同乙方)与被告东舒物业作为合同抬头的出租方(合同甲方)就坐落于上海市闵行区北翟路XXX号XXX幢410平方米房屋签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，该房屋租赁期限自2013年10月1日起至2016年9月30日止。租赁期满后，若承租方需要延长租赁期，承租方必须在租赁期满之日，提前三个月书面通知出租方，在征得出租方同意后，方可重新签订延租合同。如承租方未在规定的期限内提出书面续租要求的，本合同自然终止。年租金132,000元；租金先付后用，一年一付。合同另约定了双方其他相关权利义务。至2016年9月30日，双方合同履行完毕，该合同自然终止。另查明，涉案房屋产权人为上海市农业科学院，上海农业科学院自2001年起将上海市闵行区北翟路XXX号第XXX幢房屋委托下属单位被告东舒物业管理出租收费及处置各种纠纷事宜。庭审中，被告提出原告尚欠付2016年9月的水电费，要求用押金10,000元予以抵扣。本院释明，被告如需抵扣押金，须对水电费提起反诉，被告称考虑到诉讼成本，该水电费被告会另行起诉，不要求在本案内处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上述当事人双方没有争议的事实，由原告提供的2009年双方签订的租赁合同、2013年双方签订的租赁合同、租金发票与被告提供的上海房地产权证、上海市农业科学院出具的情况说明及双方当事人的当庭陈述等证实，本院予以确认。本案审理过程中，原告提供的装修清单、补偿清单，对此被告不予认可。本院认为，上述证据系原告自行制作，故本院对原告提供的上述证据的证明效力不予确认本院认为，原、被告于2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》虽然落款盖章为上海市农业科学院综合服务中心，但被告称与农科院综合服务中心是两块牌子一个主体，全部的出租管理行为都是被告所进行，农科院也出具了证明以证明该节事实。被告自愿承担全部的合同义务于法不悖。关于原告诉请清退原租客补偿费用及律师费，并无相关证据证明该费用的发生。即使确实存在上述费用，原告亦未举证该费用的产生系被告的过错所致。对该项诉请本院不予支持。关于原告诉请返还押金10,000元，被告亦认可收到该笔押金。鉴于被告未在本案内提出反诉要求原告支付水电费，故该项诉请本院予以支持。关于原告诉请被告赔偿装修损失及经营损失的诉请，因双方签订的合同期限届满，故原告投入的装修价值应随着合同期限届满归零。合同终止后。双方对续租事项并未达成合意，原告的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海东舒物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钱晓峰返还押金10,000元；二、驳回原告钱晓峰其余诉讼请求。案件受理费已减半收取计4,617.25元，由原告钱晓峰负担4,537.29元，由被告上海东舒物业管理有限公司负担79.96元。(被告上海东舒物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告钱晓峰直接支付)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 蒋鸣良二〇一七年八月二十九日书记员 周佳慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 关注公众号“”